房价不能超4.7万、3.8万，广州科学城限价地有盼头？

尽管人才新政取消和一二手限价在浇冷水，但有巨量旧改、千亿产业衍生的本地需求支撑，黄埔热度依然傲视全市。

成交价从破3万到破4万仅用了一年时间，人气盘科学城5万、香雪4万+是常态。

那么问题来了，下周两大板块即将出让的宅地，已经限死了未来房价4.7万、3.8万/平，比现在周边还便宜2000-3000？

嗅到了一丝打新机会？

黄埔供三地

稀缺宅地 兵家必争

黄埔上一轮供地热度很高，有且仅有的三宗地全部进入封顶摇号，地价全破2.7万/平。知识城E3摇号地溢价率达到45%。

这次同样供三块地。其中科学城2宗，分别位于黄陂班岭村西侧（HBPQ-LD-5地块）和香雪八路以东、广惠高速以南（元贝旧改东南侧LGPQ-E1-1地块）。

知识城1宗，位于改革大道以东、智能一路以北JLXC-H5-1地块。

要知道，科学城是且供且珍惜的稀缺状态。根据《广州2021供地计划》科学城供应面积低于10万㎡，仅可供应2-3宗地，两轮集中土拍连续出手，自然未拍先火。

而限价则为这两宗地的命运增加了戏剧性。在稳地价、稳房价、稳预期的大前提下，规则大升级，限售价，加上建筑要求、配建租赁住房、要求自家资金拿地等一系列严苛条件暗中拉高拿地成本，挤压利润空间。

从稀缺性看，出让成功不是难事，那么对于购房者来说，这两宗地真的有便宜可占？有机会，但没想象中那么笋。我们通过踩地全面剖析。

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回复“土拍”，追26-27日土拍直播

01.科学城：

广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块

土地用途：二类居住用地（R2）

土地面积：43029㎡

容积率：≤2.8

挂牌起始价：236784万元

折合楼面价：21979元/㎡（未含配建面积）

最高限价：264443万元

最高楼面价：24546元/㎡

限定销售价：46795.85元/㎡

竞拍方式：限房价+限地价+竞自持（保障性租赁住房）+摇号

|点击可查看大图

先说结论：条件稍逊于上一轮深振业黄陂地块，离地铁远，黄埔军校入学有机会未确定，有马路噪音，4.7万正常范围中位水平，但区位优势摆在那儿可关注。

地块条件：地处天河黄埔交汇板块，承接市区需求，是天然优势；临山人烟少，目前周边居住氛围弱，紧挨班岭村，未来配套主要依靠班岭旧改（华标牵头）。

地块左侧是村自留地建设，由翔龙承建的商业酒店项目，右侧是白头石留用地商业体，商业有了但小区私密性会有一定影响。同时马路对面还有看守所、军区。

自然环境还是不错的，东南侧临近山坡，可以主打山景特色。体量不大，相比目前科学城板块可售新房以大社区尾货、大型旧改项目为主，产品有差异化。

现有配套：交通较弱，距离六号线黄陂站、金峰地铁站2.6公里，开车5分钟。倒是出门即广汕公路，可接驳华南快速、广河高速，1小时通勤琶洲、珠江新城CBD。

但广汕公路国道双向四车道，早晚高峰车流大，闲时也不乏货车来往，有噪音影响。这一点在土地出让条件就有印证。

|出让公告截图

教育配套方面，地块自带15班幼儿园，2公里范围内有区重点打造的“黄埔军校小学-中学”，小学将规划36个班，2020年正式招生。但是能否入读只能说有概率，也看开发商功力，出让公告也明说了，地块没有配套学校，到时统筹到周边，周边哪里不确定。

周边房价：所处黄陂板块，一手价格基本5万+。融创翔龙广府壹号5万、保利翔龙天汇吹风价5万-5.5/㎡。附近广汕路往天河方向，二手万科新里程4.6万，楼龄较大的龙光峰景华庭4.3万，高端一些的富春山居接近5万。

横向对比，宗地限价4.7万，比现售热门一手还便宜至少2000元/平；

纵向对比，上一轮深振业黄陂地块距离宗地不到一公里，成交地价27274元/平，房价一般乘以1.5到2倍，未来起码卖4.1-5.5万之间，看开发商良心，看限价情况。

班岭地块离地铁更远，离黄埔军校更远，学位确定性更弱，但拿地成本并不比深振业地块低。

如果加上初始配建租赁房成本，达到最高限制均价时，楼面价基本与深振业地块持平27278元/㎡，未来通常卖4.1-5.5万，那么4.7万的限价算是克制合理。

更别说还有这些新要求压缩利润空间：

1、控高（m）≤80，装配式建筑100%（高效，绿色建筑）；

2、开发必须使用自有资金，严查资金来源

3、不低于10774平租赁性住房

4、居住小区按绿色建筑一星级及以上标准；

5、限售无房家庭/个人不低于50%；

6、在地块落实建设约3160立方米的雨水调蓄设施。

怎么看？

地价会搅动当下楼市，也反映未来一两年楼价趋势。政府4.7万的定价，有抑制但仍给足了空间。

一方面官方不希望土拍短期内过高或过低产生各方情绪大波动；

另一方面是避免房价涨太快，从拿地到卖房少则一年多则两三年，暗示官方预期未来一段时间，板块就该是4.7这个价。

所以其他盘也看着点了，结合目前的一手限价来看，不会轻易让明显的倒挂价差出现，引发市场不稳定。像此前翔龙吹风6万就过分了啊（最近有松口4.9万有成交），总不能老想一年把三年的涨幅吃完，会压下来慢涨。

羊毛出在羊身上，拿地成本升高，售价限死，购房时质量要好好品。

02.香雪：

开萝大道以北、香雪八路以东、济广高速以南LGPQ-E1-1地块

土地用途：二类居住用地（R2）

土地面积：36681㎡

容积率：≤3

挂牌起始价：188079万元

折合楼面价17461元/㎡

最高限价：206887万元

最高楼面价：19207元/㎡

限定销售价：38051元/㎡

竞拍方式：限房价+限地价+竞自持（租赁住房）+摇号

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先说结论：香雪时隔一年供地，3.8万合理偏保守范围，高速旁+文物坟墓两大硬伤会拖累增值/转手速度。

地块条件：体量不大4万方，地块平整开发难度不会太高。但被两条大马路开萝大道、济广高速夹着，噪音会是一个大问题。

香雪板块逐年供地量不稳定，这是时隔一年再供宅地，但总量相对较高；和这宗地一样，板块目前供地均集中在距离地铁较远的位置。

现有配套：香雪商业生活配套都集中在香雪地铁站附近，萝岗奥园广场、锐丰广场等。但是地块明显远离成熟区域，离香雪地铁站差不多2公里，周边绿油油一片，待开发，挺荒凉。

虽说地铁直线距离2公里，但高速路边上，背后又是一片山体草丛。目前无论开车还是步行去香雪地铁站都要绕一个大圈，起码花半个小时。解决办法是，未来楼盘建设道路接驳开萝大道，就可一路直达。

教育资源方面，1公里内虽然有玉岩中学、香雪小学，但入读可能性未确定。

|出让公告截图

除了噪音问题，另一个不利因素还涉及黄埔区区级文保单位钟西庄夫妇墓、不可移动文物钟南墅家族墓的保护范围和建设控制地带，文物保护范围外延30米应按文物主管部门意见实施绿化。

周边房价：地块2公里内一手有科城山庄峻森园、时代香树里，成交均价3.8-4万/㎡，保利罗兰国际最新报价在4.5-5万/㎡，均带装修。

二手，集中在区府附近，因此价格反而更高。科城山庄5.2万左右，鼎峰6万，最近的保利罗兰也去到了5万。

宗地限价3.8万，乍一看比一二手都便宜好多！

从地价成本计算，如果达到最高楼面价19207元/㎡，未来卖2.9-3.8万/平合理，但加上10772平配建面积，最高楼面价成本要去到21341元/平，房子卖3.2-4.3万合理偏保守。毕竟同样是高速边上的星樾山畔也是这个范围。

再加上这些条件间接升高成本：

1、装配式建筑100%

2、开发必须使用自有资金，严查资金来源

3、要求降噪建设，声屏障工程总造价人民币3818.8万元

4、应在地块建设约2694m³的雨水调蓄设施

6、不低于10772平租赁性住房

7、居住小区按绿色建筑一星级及以上建设

8、地块上的住宅项目与道路需预留足够缓冲空间

怎么看？

地块定价逻辑和班岭地差不多，合理范围取中位数，虽说和目前板块内一二手价差明显，但实际上地块与这批楼盘有一定距离，配套成熟度不可同日而语。

值得注意的是这宗地没有限售刚需，侧面也反映出官方对宗地位置未来增值势头的判断。

至于打新价值，毕竟地块确实有两个硬伤(高速旁+文物），在没有学位等强利好捆绑前，对转手和升值有一定影响，入市后追低也要纳入考虑。

03、知识城

知识城改革大道以东、智能一路以北JLXC-H5-1地块

土地用途：科研、商住、道路用地及公园绿地

土地面积：99326㎡

计容建筑面积：263628.6㎡

容积率：≤2.7

挂牌起始价：239394万元

折合楼面价：9081元/㎡

最高限价：263333.4万元

最高楼面价：9989元/㎡

竞拍方式：限地价+竞自持+摇号

最后顺便提一嘴没有限价的知识城地块，上一轮中新知识城地块卖到2.7万元/㎡，和黄陂地块一个价位，很是抢手，均进入封顶摇号。

回顾过去5年，知识城板块供地量充足，同时由于地块线网发达，兼具低总价优势，新房去化效果比较可观，这次必然也是兵家必争之地。

但是，上一轮知识城供地是一类住宅用地，出身娇贵加上4月整处市场火热，才催生2.7万高价；这一次是普通二类住宅地，加上限制最高价摆在眼前，即使加上配建，价格上应该不会惊喜太多。

1、无偿配建红线内的市政道路。

2、设置约4538㎡的雨水调蓄设施。

3、建设不低于18922平租赁性住房

4、配套24班小学，土地由政府另行提供，无偿移交给黄埔区教育局；

5、宅地装配式建筑100%，其他不低50%。

6、须承诺地块用于建设中新国际科技创新合作示范区，并于竞得地块后一个月内与中新广州知识城管委会签订的合作示范区合作协议，且须自持商业设施用地、科研用地的物业自持10年。

周边房价：地块周边2公里内有5个一手项目，保利拾光年、凯德中新里、时代天韵瑚璟、万科幸福悦、合景天峻广场，其中住宅带装修售价基本在2.5-3万元/㎡。

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