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一文说清,珠海、佛山、苏州、无锡的机会逻辑

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刚从外面又调研了一圈回到公司。

我喜欢一边调研一边思考,和当地不同的人聊天,聊专业,聊民生。

局势确实在生变,城市的逻辑也在变。

今日,从刚调研结束的珠海、佛山、苏州、无锡说起吧。

深度理解了本文,价值千金。

1

珠海

珠海的逻辑确实已经变了。

很多人问我,

北围和金湾如何选?

横琴可以买吗?

首先,横琴的利好已经全部兑现,甚至透支,横琴的入场窗口期已是过去式,关于楼市而言,已无再讨论和研究的必要。

利好兑现就是利空,横琴就是如此。

未来的横琴,呈现给你的惊喜,可能就是期望与现实的差距吧。

北围和金湾如何选?

我的答案是:区域已经不再重要,具体楼盘更为重要,谁家给的折扣大,能回到去年的价格,咱就买谁。


这就是关于北围和金湾最为明确的答案。

区域分析已经不再重要,同样价格肯定是北围优选,上图是答案。

珠海的市场有一半是外地人在支撑,如今,疫情突发,某大坠落,市场情绪急转直下。

房企两端的情绪也发生了极大的分歧。

谁家的折扣大,就买谁。

谁不降价,硬挺着高位,再好的地段和产品,我们统统不理会的。


你只须记得,金湾只看航空新城,只看核心区,只看带装修26000以下的。

2

佛山

佛山,很有意思,也可以说是一个完全不能用正常城市楼市逻辑来套用和分析的城市 。

什么是佛山?

佛山市政府在禅城,

顺德区经济最强,但归广东省直管,

南海经济也很强,归佛山管,也总是吃顺德的醋,

于是,佛山市政府投资3000亿打造的佛山新城,造了一批高楼大厦,刚刚,交给顺德管了。

南海该作何感想?拿老子的纳税去给顺德做了一大锅硬菜?


在一个各地相互抗衡、制约、不服气的氛围之下,一个只有1000万人口的佛山,在造25个新城,处处开花。

三山新城、三水新城、千灯湖、绿岛湖、北滘新城、陈村TOD新城、大良新城、佛山新城等等。

这次调研,我又去看了看石湾、绿岛湖。

确实便宜,不到2万,但放眼于全佛山和大湾区,你会发现,这些便宜的房子,不具备稀缺性。

因为,整个大佛山,便宜的房子很多很多。

2020年,佛山新房一共卖了11.3万套房子。

佛山不缺房子,所以,我们在佛山选筹,应该坚持一个逻辑:临广。

只有临广,才有稀缺性。


于是,

三山新城

千灯湖

平洲映月湖

北滘新城

这一些,才是你在佛山选择的上策之选。

在此之上,叠加改善性定位。

在这些区域里面,参考珠海的逻辑,谁给折扣大,我就买谁。

3

苏州

苏州,一个非常幸运的城市。

城运始于1994年,新加坡工业园区落地苏州。

那时候,多个城市都在争取,郑州、无锡等都有参与,苏州是幸运的。

也是得益于此,苏州后来赶超无锡。

如今的苏州,已经是妥妥的一个大都市 ,时尚、富足、国际、宜居、宜商。

以前的教育空白,如今有苏州大学、南京大学苏州研究生院、中科院苏州院、西交利物浦大学、东南大学苏州校区、中国人民大学苏州校区等等。

这不,马上,南京大学苏州校区要开学了,规划2万师生,在科技城。

苏州的逻辑也很简单。


一条东西线,是苏州的城市主轴。

园区恒强,未来没有对手。

园区、高新联手,东西打造出了两向延展的苏州主轴。

但,东恒强于西。

还有一个逻辑,苏州最高限价4万。

而,苏州目前二手房最好的12万,出现在园区的万科玲珑湾。

所以,据于此,苏州的逻辑就完全清晰。

所有限价低于2.5万的片区,都是在为限价高于3.5万的打掩护。

苏州购房,买最贵的。

当然,最贵的优选人才,你也可以是人才。

第一园区

第二狮山

第三平江新城

第四科技城和高铁新城

其他均可不碰。

4

无锡

无锡,这个城市的分析最简单。

和苏州不同,无锡的逻辑来自于限地价。

无锡土地拍卖,最高地价的楼面价不得高于19500元/平。

于是,我们在无锡看到了全城地价都差不多,平均的分布在15000-19500之间。

事实上,这个城市的地段价值怎么会如此平均。

应该是1万-3万/平的分布才算合理。

所以,无锡的逻辑就很明晰了。


只买那些地价本应该3万/平的地方即可,因为,限价在了1.95万/平。

它,就是无锡的经开区、蠡湖新城、或部分滨湖的区域。

也就是说,无锡的逻辑简单粗暴:就买那些地价楼面价顶格19500元/平的项目和区域。

其实,答案是重合的,就是经开区。

5


综合,

珠海的逻辑是折扣,

佛山的逻辑是临广,

苏州的逻辑是买贵的,

无锡的逻辑是全城地价限价1.95万/平,

答案简单粗暴,但经得起考验。

这些答案,就是在不断的考察、脚步丈量、思考之下的结果。

不断学习,不断复盘,不断思考,不断碰撞。

此刻,我已经站在了北京的土地上,要进行为期一周的北京市场考察。

因为,9.25日,我要在北京做一个线下分享:北京如何买?

我可不能瞎呲,我需要用脚步去丈量北京。

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