黄埔CBD头号种子选手：聊聊鱼珠片区的破与立

中秋假期抽了一天陪朋友看房，兜兜转转溜到了富颐华庭。销售张嘴就是“鱼珠CBD”，不免暗笑——真不愧是老黄埔卖房话术必备要素。

现阶段的老黄埔有两个辐射要素，一个是老区府，即便已非行政中心，但影响力还是杠杠的；另一个就是鱼珠，属于广州未来的经济中心组成部分。

此前，小编也分析过黄埔港（街坊问：黄埔港几时搬走？港区转型路在何方？）彼时对鱼珠只是一笔带过，今天我们不妨重新来聊聊这块新时期的应许之地。

鱼珠区位：靠江、靠天河、桥头堡

如果按行政区划来说，鱼珠其实就是特指鱼珠街道，包括目前沿江在建的商务区、码头区，以及北部的茅岗、广本区域，总面积约9.11k㎡。

当然，大众眼中的鱼珠早已不局限于一个街道，而是将其与黄埔临港经济区、甚至老黄埔划上了等号。即便是官方公布的《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》，也将黄埔区广园路以南、绕城高速以西的25k㎡，统称为鱼珠片区。

原因很简单，鱼珠临江、接壤天河的地理位置，注定成为广州东进的桥头堡，故而鱼珠也是老黄埔产业转型的先行者，具有鲜明的代表性。

严格来讲，鱼珠只是临港经济区的一小部分，其他部分还有大沙地智慧商务服务区、国际总部与产业金融中心区（即黄埔港片区）、数字智创集聚区（即文冲船厂、红山片区）以及一批居住区。

（图源/《黄埔临港经济区“十四五”发展规划（2021-2025年）》）

但是，目前第二CBD的推进可以说刚到鱼珠湾，其他诸如黄埔港、老船厂等沿江用地的转型规划都还只停留在纸上，此时拿鱼珠当临港经济区、老黄埔的代言词的话，倒也无可厚非。

不管怎样，鱼珠CBD的叫法已是习以为常，都说“广州的发展一百年都离不开珠江”，珠江新城的发展已近饱和，鱼珠沿江也就成了承接广州商务区新建设的所在。

（图源于网络）

于是，官方能给的规划利好一个接一个，除了第二CBD、人工智能与数字经济试验区，还有珠江景观带重点区段城市设计与景观详细规划、临港15公里工业遗产公园规划……虽然大部分概念都还是大饼阶段，但客观来讲规划的确定性相当高，也已经有实际落地的项目。

可以说，未来由黄埔沿江区域所产生的经济能量是值得期待的。当然，对于街坊们来说，所谓的经济能量其实很缥缈，大家更关心的是规划所带来的、肉眼可见的城市配套。

鱼珠配套：“老港区”的利好和利空

正所谓“家家都有本难念的经”，鱼珠的难处体现在老港；但不可否认的是，老黄埔的港区身份在早期颇受重视，也为老黄埔沿江带来配套方面的利好。

比如教育方面，之前的文章（开学季黄埔新增多所名校，街坊苦笑：蛋糕几时分到我？）就讲过，黄埔区内半数的学校都集中或发源于老黄埔，省一级小学至少10所，还有多所省一级或示范性中学。

科学城片区首家三甲医院——中大岭南医院落成于2011年，鱼珠片区则领先数十年，如中大附属第一医院东院始建于1987年，而广医附属第五医院创立时间更远在1957年，医疗资源及经验累积非原萝岗可比。

即便是新世纪以来的地铁建设，鱼珠片区也属于带头者，2009年5号线通车直达广州CBD；而萝岗片区在此之后，至少还有7年的真空期（6号线长湴-香雪段2016年才开通）。总的来说，鱼珠沿江的生活便利性明显要强于科学城、知识城，多年的沉淀造就了这片土地的成熟。

但是，沿江地带胜在年久，也输在年久，老港区影响下的弊端也愈发凸显。一方面是城市面貌老旧，配套硬件不可避免地老化，亟需更新换代；另一方面则是早期重工业的遗留问题，对城市交通、生活、环境和用地更新造成了压力。

（鱼珠片区街道实景图，图源/百度地图）

虽然地铁规划抢跑于黄埔，但鱼珠沿江的道路交通属实不佳，路窄路旧，对外南北通达性也很有限；工厂众多，再加上码头港口运输需求，大货车横行成常态，街坊诟病日久；商圈规模小且陈旧，基本为街头商业和社区店铺，档次太低；人多地少，城市空间拥挤，可建设用地少……

鱼珠片区的毛病恰也是整个老黄埔的问题，这一片区的蜕变必然是破与立相结合的成果。珠江新城可以说是在农田中崛起，但鱼珠却得先抹掉设用地上的重工业色彩，比如收储黄埔港、文冲船厂等。

（黄埔港实景图，图源于网络）

并且，城市CBD的真正落成可不是建几栋高端写字楼就算成功！只有在推动产业成功转型与集聚，城市设施趋于完备，产业功能与城市功能得以相融合后，鱼珠片区才能在真正意义上成为新的广州CBD。

鱼珠未来：两大“更新”成城市发展引擎

鱼珠片区的规划足够亮眼，虽然在很多街坊看来只是“画饼”，但从城市CBD的建设周期来看，鱼珠的进度并不算慢。

珠江新城规划提出的前十年都在走流程，后十年才开始陆续建设，而鱼珠的破旧建新则是同步进行。对照“十四五”规划，也已划分了2023年、2025年、2035年三个阶段明确珠江黄埔段的发展目标。

（节选自《黄埔临港经济区“十四五”发展规划（2021-2025年）》）

鱼珠的发展目标简单来说就是现代化的产城融合，不同于以往的以产带城，现阶段的建设针对的产业经济、城市生活两方面的协调。

产业经济方面，主要仰仗于官方的商务总部集聚区规划。目前这方面的进展已相当迅速，诸如保利鱼珠港、国际港航中心等已建成首开区，南方智媒大厦、广报云汇、鱼珠湾海丝创新中心等均已动工，占据一线沿江地带。

预计到2022年底，鱼珠片区将汇集重点企业超过200家，核心产业营业收入将突破500亿元。

（鱼珠沿江CBD未来效果图）

这些产业项目的业态与以往的重工业有明显区别，诸如人工智能、数字技术、物联网、5G信息技术……现代化的新兴产业附加值更高，能赋予片区更强大的经济能量，且摆脱以往重工业所造成的污染缺陷。

城市生活方面，则借助三旧改造的东风，实现片区风貌的翻新。当然，这方面的进展就“因项目而异”了，比如鱼珠旧城、茅岗西片、文冲、双沙等改造均已取得阶段性成果；而港湾一二村、鱼木小区、石化大院等还在路上。

产业、旧改这两种“更新”所产生的引力，也在推动着基础设施的汇聚与延展。通俗来讲，就是企业和居民都对城市配套有需求，由需求出发就得加快配套规划的落地。

（鱼珠沿江近况图，图源于网络）

比如交通配套，鱼珠目前在建的地铁就有7号线二期、5号线东延段、13号线二期，28号线也有实质性进展；道路升级则包括鱼珠隧道、沙鱼洲隧道和西区-化龙隧道等立项和后期推进。

综合来说，鱼珠片区的发展得靠产业转型、城市更新共同推动，在发展周期上仍需要时间。不可否认的是，鱼珠沿江拥有的可塑性很强，机遇与挑战、破旧与立新并存，鱼珠沿江能否加快蜕变，就看各类项目的“耕耘”速度了。

各位街坊认为鱼珠临港CBD的成型还需要多少年呢？快来留言讨论吧！