富力地产获大股东80亿港元“输血”背后，或隐藏着一个32倍资本局

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

在股价连续下跌后，富力地产收获80亿港元“流动性支持”。

9月20日，在港股地产板块暴跌后，富力地产大股东李思廉和张力拟向上市公司提供80亿港元的资金支持，以应对短期内到期的债务。

李思廉和张力提供的资金，可谓是“救命钱”，这家自去年开始就传出流动性困局的巨头，想走出困局并不容易。从富力地产发布的2021年中报来看，其负债总额超过3300亿元，其中1年内（含1年）需要偿还的短期贷款金额为519亿元。近期，国际三大评级机构之一的穆迪宣布将广州富力下调至B2，将富力香港下调至B3；评级展望为负面。

“公司主要股东提供财务支持后及按现有可供使用现金，除非出现不可预见的情况，即使没有计及任何进一步外部融资或由本公司非持续性业务如资產出售带来之现金流，本公司预期将有足够资金应付於短期内到期的债务。”富力地产在9月20日公告中称。

雷达财经注意到，李思廉和张力向富力地产提供资金支持背后，或隐藏着一个32倍的资本局。

9月20日，碧桂园服务公告，碧桂园服务拟以不超过100亿元的代价收购富力物业。在一年多前，富力地产将富力物业出售给李思廉和张力时，售价仅3亿元。而碧桂园服务在第一阶段分三次付齐的70亿元，换算成港元即为84港元，也约等于二人要给富力地产的80亿港元资金支持。

卖物业疑“输血”地产

富力老板卖物业板块，分两个步骤操作。

根据公告，9月20日港股收市后，碧桂园旗下物业子公司碧桂园物业与富力物业签订股权转让协议，收购富力物业全资附属公司富良环球。

收购完成后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，并间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权，其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。

在具体收购方案上，收购代价由不超过70亿(针对2021年现状部分)，以及不超过30亿元(针对未来0.66亿平方米在管面积合约)组成，合共最高代价不超过100亿元。

业绩方面，富力物业承诺，富良环球2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元，截至2021年12月31日的在管面积不低于0.86亿平方米，总合约面积不低于1.27亿平方米。

同时双方约定，自交割日起五年内，富力物业不得直接或间接进行任何有可能与富良环球形成竞争性关系，或不利于其经营管理的行为。

据碧桂园物业披露的分期付款节点，收购对价将以现金港币结算，分两阶段、共四期支付。

第一阶段是存量部分的70亿元，分三期支付。第一期20亿元，双方签订股权转让协议后支付；第二期30亿元，在碧桂园物业香港将在取得中国反垄断管理机构出具的同意收购事项的批复文件后1天内，存至监管账户；第三期20亿元，双方办完商定保障措施手续后1日内支付。

第二阶段的第四期为30亿元。双方将在2022年2月28日前对富良环球进行2021年度审计，确认2021年扣非归母净利润不低于5亿元、会计收入不低于42亿元、截至2021年12月31日的在管面积不低于8600万平方米，及总合约面积不低于1.27亿平方米等是否达标。

目前交易双方已于9月17日在监管银行开设监管账户，碧桂园物业香港已存入第一期代价的20亿元。

据媒体之前报道，富力物业服务于4月向联交所申请上市，当时市场传闻集资约5亿至7亿美元。

彼时招股书中显示，富力物业实控人为李思廉、张力分别拥有公司46.48%股份，两人亲友陈思乐持有剩下的7.05%股权。

碧桂园物业的股权收购公告不久后，富力地产发布了一则自愿性公告称，公司主要股东董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力，为支持集团，将提供约港币80亿元的股东资金，并预计于未来一至两个月内完成，富力地产预计在2021年9月21日将收到约港币24亿元。

这24亿港元资金，按双方约定的9月17日央行公布的汇率计算，恰好和碧桂园物业存入的20亿元人民币等值。

而碧桂园服务在第一阶段分三次付齐的70亿元，换算成港元即为84港元，也约等于二人要给富力地产的80亿港元资金支持。

1年多32倍的资本局

这笔巨额交易背后的富力物业，堪称是李思廉资本运作最成功的一例。

公开资料显示，富力物业的前身是天力物业，成立于1997年，一直为富力地产开发的物业提供物业管理服务。

2019年12月，李思廉和张力出资成立广州富星投资咨询有限公司（下称“广州富星”），二人各持股50%，此后展开了对富力物业旗下相关资产的持续收购。

2020年4月9日，富力地产发布关联交易公告称，出售广州天力物业100%的股权给广州富星，总代价3亿元。加上大同恒富和天津华信各500万元的代价，广州富星以总计3.1亿元的代价，拿下了富力地产的物业板块。

出售天力物业当时只有6倍市盈率，与当时上市物管股平均超20倍的市盈率差距巨大。美银证券曾发布报告称，富力地产以极低价格出售物业公司套现，反映其管治不佳。

对于3亿元交易价格，富力地产称，交易涉及的三家物业公司在截至2018年末的两个年度录得亏损，且纯利率较低，日后能否获得更高的纯利率具有不确定性。

后为了上市，李思廉和张力成立了境外控股公司富良环球，间接持有天力物业100%股权。今年4月份，李思廉、张力退出富星投资，改由富力物业100%控股。

根据富力物业的招股书数据，2018-2020年，富力物业收入分别为18.23亿元、21.7亿元和25.97亿元；对应毛利分别为2.71亿元、3.89亿元及6.44亿元，整体毛利率逐年上涨，分别为14.9%、17.9%及24.8%；同期净利润分别为-1164万元、6383万元、2.39亿元。

与碧桂园服务的交易中，富力物业承诺2021年扣非归母净利润将不低于5亿元，业绩较上年接近翻倍。

业绩方面明显改善之外，李思廉和张力富力物业的投资回报率同样惊人。从去年4月份3.1亿元剥离到现在100亿出售，仅一年多时间过去，富力两大股东在这笔交易上获得了接近97亿元溢价，回报超32倍。

剔除支持富力地产的80亿港元，还剩余约33亿元人民币等待瓜分。

从救万达到自救

把物业交给碧桂园背后，富力大股东们有更重要的事情做，那就是帮助千亿负债的富力地产脱困。

旧改起家的富力，能从华能一隅发展至北京上海等一线城市扎根，与其历史上的高杠杆扩张不无关系。

早在2007年，富力地产的资产负债率就高达140%。一年之后的全球金融危机，让富力一度面临现金流断裂的风险，后在房地产反弹中躲过一劫。

2016年之后的新一轮房地产发展周期中，富力没有放弃对规模的追求，土地获取方面尤为激进。例如，2017年公司在仅有592.8亿元营业额的情况下，全年耗资584.3亿元拿地，在53个城市将81块土地收入囊中。

而在酒店方面，2017年7月，富力地产以 199.06 亿元接手万达集团旗下77家酒店资产，成为全球最大豪华酒店业主。

事后来看，这项震惊业内的“世纪交易”，并没有给富力带来转机，更大程度上造成了资金上的拖累。财报显示，2018年至今年上半年以来，富力酒店业务累计亏损额约为31.65亿元。

一位地产分析表示，万达酒店当年一直是万达集团的一个鸡肋，只是万达广场的配套设施而已。而富力耗费巨资接手，真正的赢家是王健林，将这样一个包袱成功甩出。“现在回过头来看，富力收购万达酒店并不明智，甚至成为了富力由盛转衰的重要原因之一。”

2019年7月，富力地产董事长李思廉签署的一纸“原则上暂停拿地”的内部文件在网络流传，显示出公司资金链再次出现紧张局面。当年公司在土地市场上仅支出244.14亿元，连续两年下滑。

另一方面，富力的有息负债总额大幅扩容，从2016年的1208.52亿元飙涨至2019年的1971.41亿。

公司截至今年6月底，有息借款虽有所下降，却依然高达1433.5亿元；同时负债总额超过3300亿元，其中1年内（含1年）需要偿还的短期贷款金额为519亿元，但其现金及现金等价物仅有128亿元，存在接近400亿元资金缺口。

目前在“三道红线”全部踩中的背景下，债务空间锁死的富力走上自救道路。今年上半年，富力通过降低价格以刺激销售及去库存。即便如此，公司的半年销售业绩并未达到全年目标的一半。

公司公布的营运数据显示，今年上半年，富力地产累计实现总销售收入约650.8亿元，同比上升18%。而根据富力地产董事长助理陈志濠年初的说法，富力地产今年协议销售目标为1500亿元。由此计算，今年上半年，富力地产完成年度销售目标约43%。

8月份的2021年中期投资者会上，李思廉表示，“我们还是埋头在卖自己手上的东西。以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等，这些项目富力都愿意出售。”

不过，在不少业内人士看来，地产行业整体形势不乐观的情况下，谁有能力、又有意愿接手富力的资产，目前仍是未知数。

公开信息显示，除了本次物业资产出售，今年上半年，富力地产通过出售附属公司获得8亿元收益。而包括海南文旅项目海洋欢乐世界在内的待售项目，至今未能出售成功。

9月3日，评级机构穆迪宣布将广州富力下调至B2，将其子公司富力香港下调至B3。评级报告称，上述评级列入进一步下调的观察名单。在评级列入进一步下调的观察名单前，评级展望为负面。

关于评级理据，穆迪表示评级下调反映了富力地产再融资风险的上升，因为该公司的离岸融资渠道已经收紧，且有大量债务即将到期。

“公司家族评级也反映了公司在去杠杆化方面做出了努力，但财务指标仍然较弱的情况，且流动资金较弱、再融资需求较高。”穆迪高级副总裁曾启贤解释。

9月13日，惠誉宣布将富力地产及富力香港的长期外币发行人违约评级展望从“稳定”调整至“负面”，并确认这两家公司的发行人违约评级为“B+”。

惠誉称，“负面”展望反映了富力地产在未来12个月内持续存在的再融资需求，与受限的融资渠道。

不过，富力地产并不悲观。在9月20日的公告中，富力地产表示，“在主要股东的财务支持下，且预期未来数月自公司行动的正面进展，本集团非常有信心於财政年度结束前继续改善本集团的财务状况。”

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