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限价“漏网之鱼”!35小区仍在“扛”,天河嘉裕公馆20万/平放盘!

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上月底,广州首批二手小区指导价出炉。

这仅是一个小小的开端,事件还在持续发酵:天河业主按指导价挂牌引火爆竞拍、“钓鱼盘”频现、“高价”房源撤牌......

最近,楼市君还发现,居然仍有不少未被限价的二手盘想继续在此前上涨惯性中滑行,天河嘉裕公馆甚至最高挂牌20万/平!


广州楼市发布 摄

限价“漏网之鱼”?35小区仍在“扛”

未入围名单的板块仍在试探市场

放眼首批出台指导价的小区,基本上分布在天河、黄埔、海珠、越秀及番禺等五区,以天河、黄埔为重点关注对象。

昔日与你共同喊涨的“邻居”被锤后,你会选择安静低调,还是带着侥幸心理继续?

显然,现在还有不少小区选了后者。

据楼市君不完全统计,目前二手房指导价涉及的五区内,共有35个未被限价的二手小区最新挂牌价较高,价格甚至比邻近有指导价的小区高出一倍。


具体来看,在此前二手房热度颇高的天河、黄埔,虽然已有一批高价盘被摁住,但总有其他业主抱着侥幸的心理,在调控的边缘不断试探。

例如,位于珠江新城的嘉裕公馆日前挂出了20万/平的房源。要知道,在珠江新城首批指导价小区中,最高指导价还不超过10万/平。


截图来源:链家网

即便是没有入围指导价名单的牛奶厂和广氮板块,业主心态依然是飘在半空。

来看看牛奶厂的招商雍华府,其最近放出不少新房源,最高挂牌单价9.8万/平。

相同的例子也出现在附近的华润天合金地天河公馆,仿佛铁了心要抱团取暖。


截图来源:链家网

令楼市君意外的是,广氮板块二手小区放盘价竟然悄悄冲上了“8”字头。

近年来,广氮板块迎来天河壹品、金地天河峯睿的入市,也有清华附中的利好刺激,二手房价上涨明显,尤其是天健上城、阳华国花苑及富力天禧花园等。


天健上城,来源:链家网

天河尚且如此,此前房价进入快车道的黄埔也没有服软。

像老黄埔的保利学府里这样的“漏网之鱼”,挂牌价更令人咋舌。

早在今年年初,保利学府里的最高成交价已达到57847元/平,而最近的挂牌价竟然冲向“7”字头

不得不说,既然保利学府里选择“一枝独秀”,就要经得起官方这把达摩克利斯之剑。


截图来源:链家网

东港花园虽然楼龄已经整整20年,产品相当落后,但凭借生活氛围浓厚的配套,其挂牌价与片区一手房相当。

丰逸尚居、悦时代花园这些挂牌价也是一个超过一个,往6字头上冲。


截图来源:链家网

包括不在指导价名单上的知识城,一二手倒挂也是相当明显。

时代天韵、万科幸福誉、招商雍景湾这些板块标杆社区,业主都往4万+/平挂!

相比起时代天韵3.7万左右的均价,新房的限价不到3万/平,价差不仅明显,而且越来越大。


截图来源:链家网

让楼市君感到最出乎意料的并不是天河,不是黄埔,反而番禺客运站板块的东湖洲花园。

去年这个时候,楼市君到番禺踩盘,走高端改善路线的尚东尚筑、东湖洲花园,单价在3.5万/平上下。


东湖洲花园 广州楼市发布摄

时隔一年不到,如今的东湖洲二手房价上调了超2万/平,最高约5.7万/平。

新挂的这一套房源还是低楼层、68平三房,并不是主流面积段!挂牌比即将入市的金地天峯吹风价还要高!


截图来源:链家网

对比前面三区,海珠、越秀老城区普遍以楼龄20年以上的小区为主,整体二手房价相对平稳,入选首批指导价名单的小区并不多。

其中,滨江东板块的珠江帝景指导价为5.45万/平,而同处板块的利雅湾、富力银禧花园新理想华庭挂牌价在9.5-10万/平的区间,价差接近一倍。


富力银禧花园,截图来源:链家网

可见,即使二手指导价一拳下来,仍有不少业主想在此前的上涨惯性中继续滑行。

事实上,楼市君早前提醒过,二手房指导价是动态发布的,中介、银行等相关单位也需根据政府出台的最新指导价作调整。

这也意味着,未来有没有第二批名单、关乎哪些小区,均是依照市场情况发布的。

而官方指导价这把“枪”,毋庸置疑会打到涨幅明显的“出头鸟”身上。

调控之下,科学城已有盘降50万

部分业主“不妥协”,以观望居多

为什么仍有高于市场均价的房源出售?

楼市君认为主要原因还是二手市场反应相对滞后,业主不向调控“妥协”。

中介解释:像科学城的新福港鼎峰,虽然是指导价最高的小区,但业主心态还是比较硬,除了个别急售房源,基本和之前差不多。

“以正常在售530万的88平三房为例,目前售价在480万左右,直降50万。但平台显示的总价仍是392.55万,加上额外的约90万,首付起码要210万。”


来源:链家网

中介告诉楼市君,当下二手房成交减少的现象显著,不少客户还是更愿意看新房或者没有指导价的小区

另一方面,实际盘源的定价是受微观事件影响的。

负责市桥板块的中介表示,东湖洲花园的上涨一方面是周边两个新盘入市,另一方面是很多家长业主看中仲元实验中学、18号线的利好刺激,导致价格进一步上升。

“周边的尚东尚筑价格还是在3.85万/平左右,东湖洲花园这些都是个别现象。”中介解释道。

总体来看,第一批“二手指导价”出台后,直接加剧广州楼市下降预期。

来看一组国家统计局监测的价格指数:广州二手房涨幅已经处于下行通道了,预计9月价格还将进一步下滑。


来源:广州中原研究发展部

其中,天河、黄埔等重点“照顾”区域成交下滑最为严重。

指导价出台后一周两区中介网签宗数仅36宗和7宗,环比大减41.9%、46.2%。

广州中原研究发展部预计,2021年9月广州二手住宅成交量可能跌至5000宗水平左右,可能会创近5年内除春节月外成交最低的月份。


来源:广州中原研究发展部

最后,广州楼市调控就像一场打地鼠游戏,谁冒头打谁,无一例外。

楼市君建议业主们还是理性放盘,一旦冒出太高,很大可能将引来官方的强调控,对于自身乃至整个市场来说,也不会是什么好事。

对此,你怎么看呢?欢迎留言~

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