调整之中的楼市：未来核心是降负债、做好产品

从“年少轻狂”回归“产品研究”。

21世纪经济报道记者孔海丽 上海报道

“只有不好的企业，没有不好的行业”，经历过快速发展的好年头之后，进入“白银时代”甚至是“青铜时代”的房地产业，也会经历“中年危机”吗？

规模攀升是否已经见顶？老模式能否在形势的逼迫下走出新路径？喊了多年的产品力升级，或许终于到了不得不推行的境地。

行业做出自我调整是出于无奈，还是有更好的双全之道？对于身处变局中的房地产企业来说，破解“危机”，已经变得刻不容缓。

9月18日，“博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会”在上海召开，民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟作为话题主持人，与弘阳地产执行董事及总裁袁春贡献了一场精彩的观点分享。

袁春预测，房地产行业未来的竞争会逐渐减弱，因为这是一个出清的过程，最终留下的都是专心做产品的好企业，这反而是一种回归。

规模并不是越大越好

关于规模与安全的平衡，袁春表示，行业其实已经达成共识了，肯定不是越大越好，而是越稳越好。

“虽然对于未来的发展来说，的确仍然需要一定的规模，但规模已经不是最重要的，更重要的是可持续发展。”袁春说，可持续发展的三个要点分别为：第一要盈利，第二要有健康的现金流，第三是把产品和服务做好。

在房地产行业摸爬滚打了25年的袁春，喜欢单刀直入拎要点，他说：“如果把上述几点想明白了，我觉得行业生存下去不会有太大的问题。”

土地曾经是房企的一条“生命线”。据袁春回忆，2005年、2006年，房地产行业曾流行着一个“小钱套大地”的逻辑，但2010年以后就不存在了，因为监管有了要求，尤其到今年，在拿地销售比不超过40%的红线下，房企发展的边界更为清晰起来。

在市场的选择上，袁春认为，经过这么些年，有惊喜的市场已经不多了，城市的竞争格局已经相对清晰，很难再有亮点出来。他表示：“现在主要目标是把确定与安全的事情做好，不用再想其他的。”

袁春进一步指出，“地产”和“房产”是两个概念，拿地遵从的是“地产”逻辑，他认为未来应该更重视“房产”模式，关注房子的居住属性。

“大家把心放到肚子里，好好把产品做好，现金流弄好，不会有问题。”袁春多次强调说。

关于行业毛利率下降问题，袁春表示，公众通常认为能做到20%毛利率是不错的，而他自己认为，房地产利润率并不低，行业最大的问题在于负债高，未来合理的毛利率应该保持在18%-20%左右。

“要想保持利润率，核心在于一定要降低负债。”袁春认为，现在有些地产企业负债太高，一旦市场出现波动的时候，高负债房企抗风险的能力非常弱。

要做“好公司”、做好产品

袁春认为房地产行业其实不存在“中年危机”，他的逻辑是，房地产之前十年经历了高速发展，那十年更应该称作“年少太轻狂”。

“现在回到十年前的玩法，大家更重视产品，更重视客户，回归到行业本来的样子也挺好。”袁春感慨说，“之前做了二十几年‘风口上的猪’，未来怎么样不知道，但有很多有意思的事情可以研究。”

袁春反复讲了几次，最近十年行业太浮躁了，大家不再关注产品、客户，更多关注的是资金倒腾来倒腾去，也就是常被讨论的“高周转”。袁春认为，“行业的回归”这件事很好，回到产品本身，未来房地产行业依然很有希望。

据袁春介绍，弘阳地产已经将大量的精力投入到产品研发、工程兑现上，他认为，把产品做好、把客户服务好，后面很多问题都可以迎刃而解。

从产品的思路出发，分析商业地产和住宅地产双轮驱动的商业模式时，袁春表示不太看好做住宅的企业做商业，因为两者的逻辑有本质性区别，住宅“快”，而商业“慢”。

“住宅的销售周期可能两三年就结束了，而商业想要培养好，没有六到十年是不可能的，如果拿住宅的思路做商业，那问题就非常大。”袁春表示。

袁春预测，行业未来的竞争会逐渐减弱，这是一个出清的过程，最终能留下的是传统的好企业。“说白了，客户尊重、员工开心、股东满意、有社会责任，这样的企业才可以长久下去。”他表示，要想在房地产行业继续生存下去，一定要做“好公司”，是“好公司”就不用怕。

“当大家不用抢地时，地价趋向合理，和售价之间就有一定的空间，房子品质做好也能保证一定的利润空间，好房子才会换来忠诚度高的客户”。袁春认为，居住行业未来的想象空间依然很大，不只是着眼于日常居住需求，消费、健康、养老等领域都可以结合。

但聚焦于更近的当下，袁春使用了“整合”这个词，他认为，房地产行业的问题不在于“人才过剩”，而是“人过剩”，房地产行业缺好的专业人员，比如优秀的设计师、工程师、造价师等，但不缺想当总经理的人。

“因为造房子还是更像制造业，最终我们还是要聚焦到做好产品、提供好服务上来。”袁春表示。

（作者：孔海丽 编辑：张伟贤）