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深圳龙华“第一豪宅”全体业主集体退房,究竟希望几何?

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2021年9月18日,根据报道,深圳龙华金茂府业主发布“集体退房请愿书”,要求集体退房;深圳龙华金茂府是金茂集团在深圳的高端楼盘,均价在10-11万/平米,户型面积在155-240平米,总价都在1500万以上每套,2019年11月20日,金茂府以10.3万的均价刷新了龙华新房价格的记录,坐实了龙华第一豪宅的称号。


退房,通常指撤销或解除商品房买卖合同,相对于可约定的解除权,撤销以及法定解除权均侧重存在解除或撤销的法定事由,商品房买卖合同中,约定解除权情形较少,通常集中在判断是否具备法定事由。

按照民法典及司法解释的规定,合同撤销通常伴随欺诈胁迫、重大误解显失公平并有权利行使期限,而商品房买卖合同法定解除权常局限于房屋主体结构质量不合格,有着严重影响正常使用的质量问题,逾期交房或付房款,长期无法办理产权登记等原因。


据不完全统计,业主退房理由主要是华师大附校办学进度不明;涉嫌违规收“茶水费”、违建;漏水、漏烟、污染;隐瞒噪音及油烟污染等;看得出来,理由涵盖的销售欺诈、质量缺陷与商品房买卖合同直接相关,而违规收费、违建、噪音等,多涉行政责任及相邻权,无论是“学区”欺诈、质量缺陷等,能否达到重大误解或缺陷致使无法使用的严重程度,非常困难,有待鉴定。


我们摘录一则退房纠纷判例[(2021)吉2426民初821号]窥豹一斑。

本案中,孙长龙以金龙地产公司擅自变更规划、设计,影响商品房质量或者使用功能为由要求解除合同,但未提供证据证明金龙地产公司擅自变更规划、设计,故应承担举证不能的不利后果。

孙长龙主张3单元与2单元之间有一个自上而下宽约6-8cm裂缝,说明楼体不稳定、地基部分存在沉降问题,导致楼体有一定的倾斜,存在主体结构质量不合格,故要求解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修正)》第三十一条:“对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人,在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用,或者拒不提供相关材料,致使待证事实无法查明的,应当承担举证不能的法律后果”规定,孙长龙在本院指定的期间内未提出对人和丽湾小区1号楼主体结构是否存在质量问题的鉴定申请,故应当承担举证不能的法律后果。且人和丽湾小区于2017年10月10日经建设单位、监理单位、勘察单位、施工单位、设计单位验收合格,故孙长龙的主张,无事实及法律依据,本院不予支持。

孙长龙主张涉案房屋存在质量问题,已严重影响其正常居住使用,故要求解除合同和赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买卖人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。在本案中,人和丽湾小区于2017年10月10日验收合格。孙长龙于2018年4月3日与金龙地产公司签订《商品房买卖合同》,于2018年10月7日双方共同验收房屋后,金龙地产公司将涉案房屋交付孙长龙,即孙长龙购买案涉房屋系现房,孙长龙购买房屋时,明知涉案房屋存在一些施工瑕疵而接收房屋,应视为孙长龙同意接受涉案房屋结构及施工瑕疵。现孙长龙未提供证据证明涉案房屋存在质量问题,且严重影响正常居住使用,故孙长龙的主张,因无事实及法律依据,本院不予支持。

从实务经验角度,结合业主的理由,退房难度可想而知,事实上深圳龙华金茂府采取现房销售,一度成为深圳商品房销售制度的创新标杆,加之金茂府豪宅开发商的背景、开发实力,使建设、验收流程及结果符合法律规定不是难事。

自从深圳地区出台二手房指导价政策以来,商品房交易量尤其是二手房交易量一度环比下降超过80%,房价的上涨动力及预期被极大遏制,对与周边楼盘相比,动辄高出2万差价的龙华金茂府来说,“高位站岗”也许是此次龙华金茂府集体退房事件的“醉翁之意”。

-END-

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法条链接:

第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

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