北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
章哥，北京土著，35岁夫妻二口子，挣得贼少，月薪不过万那种，二人加起来也就1万多块那种，养娃都费劲。女娃三岁半 24年上学（走中关村四老，父母有一个房子），本人名下安贞里有一个小三居室东北塔，1988年的打算2023年卖了（无贷款）。按照现在价格560W左右，存款一共130。卖了加起来+存款最多也就700，没富裕了。
现在那房子在出租一月9000块，想卖了，买2个小的房子，比如350+350，因为要养娃。。挣得又少，工作又不稳定。二口子都没贷款记录，不知道换一个次新，还是买2个小次新？ 比如国美 炫特，感觉不太够啊，要贷款啊，不知道如何选择。2个小的？一个大的？毕竟租金养娃养父母以后。。。
A：
1、挣的也不算少了，北京中位数月薪也就是7500。甭看网上那么多炫富的，绝大多数人的收入并不高，都是普通人。而且这是中位数，也就是北京60%以上的人还挣不到7500呢。咱北京人只要是有房，吃喝花销没多少钱，大的花费都在孩子身上了。
2、2023年卖，那还两年呢，到时候的价格或许还能涨点儿。
买一个还是两个，那就看目的了。如果纯自住当然就是一步到位买个大点儿的，交换条件就是没有租金收入。如果想挣点儿租金贴补家用，那就买两个呗，交换条件就是自住条件小了点儿。
另外考虑好，置换成本是5%，这约等于3年多的租金。也就是说，如果长时间出租还合适，三五年就再次换房的话，买投资房都不太划算（升值收益另说）。
3、自住的话选国美，典型的自住型小区，升值肯定是跟随大盘，这么多年一直如此。虽然小区品质中等，但朝青的板块好，支撑力挺强。投资的话选炫特，租金应该更高些，虽然带有公寓的性质，但5年8年大概率是不会有什么走弱的，升值也不错，平均值。
4、如果是我的话就买一个了，房子是用来自住的，先解决了自住问题之后再考虑投资才合适。另外如果担心家用不够，那就买房后别太过分的装修，给将来换租做准备。将面积大的租出去，换租个小房，收益低不了什么。而且也避免了将来置换的成本，算下来不亏。
贷款的话算算账吧，看月供是否会影响生活。如果贷不了多少的话那干脆留着首贷资格，或许将来能派上更大的用场。
仅供参考。
二、
Q:
章哥，这两个月准备买房，主要有几个诉求：1. 单位在惠新东街四环边上，希望买离单位5KM之内的房子，不想把时间浪费在通勤上。2. 首付加各种税费服务费200万之内，估计可以买450-500万之内总价的房子，每月房贷压力也不至于过大。3. 房子目前一个人自住，不用考虑学区房，但5年之后可能置换，需考虑置换或者出租。
目前看房情况：主要看了西坝河中里，西坝河北里、静安里、樱花园、安慧东里、小关北里，胜古东里的20多套房子。在小关北里和静安里的塔楼高层里有点优豫，都是比较方正的户型，且都是89年建成的房子，总价也差不多在460万，静安里的单价会便宜一点点，好在格局都还行自己花点钱装修也能比较舒服，但房子的朝向都以西北为主。
想请教您：1. 小关北里、静安里，西坝河优先选择哪里？考虑到未来的保值。2. 这个价位您还有什么地方的房子推荐吗？
A：
1、老公房在保值上基本类似，无论在哪个地段，都基本是跟随板块大盘。而如果在市区，那保值性都差距不大，和地铁远近都没什么关系，反正远也远不到哪儿去。这几个选项从地段上都差不多，不到现场的话我也说不好哪个更好些。
2、说几个标准吧，自己对照一下。除了房龄，其他所差的主要就是产品形式、物业和原产权单位。
产品形式就是三种，板楼，板塔，塔楼，保值性逐渐降低。板楼哪怕无电梯，保值也不受影响。而板塔和塔楼虽然有电梯，但户型不好选，很难有通透的，所以有很多买家会直接屏蔽。商品价格是供需关系决定的，感兴趣的人群少，保值性自然弱。
所以，如果注重保值，那首选板楼，塔楼保值好的不太多。
3、物业一般也差不太多，买房人既然买老公房，一般也没抱着太高的期望值。但如果物业好就是加分项，这看看楼道里的小广告数量就行，选广告少的，说明物业还算负责。
4、尽量选原产权单位尚存的，而且有一定实力的，一般都是部委和央企。原产权单位灭失或产权单位多的慎选，遇到社区改造维护换电梯什么的没人负责也没人掏钱，或者是扯皮。
5、我对老房不熟，不好推荐。总之最好首选板楼户型好的，其他的次选。
仅供参考。
三、
Q:
章哥，看很多文章对西城学区排名，广外排在德胜金融街，月坛和陶白之后，在广牛之前，有这么高的排名吗？广外的小学不是普小和渣小多，初中也没有突出的吧，像铁二中，14，15中能算区重点吗？如果广外占坑，那荣丰和玺源台能考虑吗？户数都比较多，附近小学也不咋的。买了的话，是不是就是被派到区域内最差的青年湖和三义里小学？
A：
1、广外谈不上多高的排名，只是热门而已。毕竟房价相对低，能用同样的价格买到更新些的房子。
初中是没什么突出的，都普通，但也算均衡，都这样儿也就无所谓了，获得西城学籍是主要目标。广外没什么重点，四中南也不是四中，华夏女中不仅只要女生还全区招生，跟本学区关系不大。其他的都普通，还有宣外什么的也一般吧。
但这也得看孩子，前几年的西城文科状元俞笑，就是从房山移民到广外，进的宣外，然后凭当年的名额分配政策进入的四中。结果人家小宇宙爆发成了状元，天时地利人和。
2、相比之下广牛的小学都不错，但不是有中学坑校吗，这就不能多说了。虽然教委在广内，但也不能完全管辖，还有民委协同管理呢，学校只是顶着个重点的名头而已。
大椿天的小学里第一实验+前门分校不错，其他的也一般吧。主要是非京的多，房价又贵，相对也就没什么优势了。
3、占坑儿，也没什么不能考虑的，用完了学位就卖呗。最好别长期持有，这种小户型是纯粹给炒起来的，一旦有政策打压就首当其冲，没普宅稳妥。
派位说不好，天宁寺今年好像没有调剂到青年湖和三义里的，登莱和北小红山的多。椿树馆和北小广外的有调剂到这俩学校的。再其他的我不知道，没太注意。但这只是今年的情况，之后三年的孩子都多，不知道会怎么改政策。
仅供参考。
四、
Q:
本人刚落户丰台，居住赵公口桥南2居室，市价600左右，另老家二线城市一套市值1000（可养老可出售），手头500。本人2孩，大孩上学东城广渠门外初三，小孩幼儿园小班。现实问题： 1、现居住2居，房间不够，需改善为3居。2、3年后小孩上小学，想在东城，花市，龙体，天永片区买个学区。请问：
1、考虑卖掉南城的房子和外地的房子，直接置换东城的学区加自住3居是否可以？（顾虑1：房子选择很少，看过花市富贵园枣苑等，已涨价不少，另小区环境等也不是很理想。顾虑2：出售现有房子等待时间太长），章哥是否有其他小区推荐？
2、考虑现有2居置换为周边三居，如宋家庄或方庄璞缇140平内，约1400，另外在东城合适位置老破小500。（顾虑1：宋家庄新房购买有点吃力，方庄璞缇交通欠佳。顾虑2：所有资金都用在房子，手头没有余粮安全感差，上有老下有小）请章哥指教如何是好？另外老破小有什么推荐。
A：
1、学区加自住也没问题，这就看自己的喜好了。这预算能买到不错的，只不过就是溢价略高，居住的性价比也就拉低了。
常规建议是买老破小占坑儿，既节约资金也降低风险。然后或在附近买个非学区房自住，或买个纯投资的换租。
现在哪儿有推荐的啊，都没什么房源，我不是中介，根本看不到他们的内网。这只能去问当地中介。
2、如果能买在璞瑅也不错，房子的性价比高，升值也比学区房好。四中璞瑅算中等吧，不算多热门，所以也算不上学区房。
金茂不建议，这么碎的规划，再加上处在南三环板块，保值维护的难度大。十一丰台也说不好，丰台区引进了好几个名校了，至今还都没有太好的成绩，没达到预期。
3、老破小更没法推荐，都是等出房。
4、如果是我的话会买个占坑儿的，然后买在璞瑅或者双井的富力城什么的自住。孩子用完学位就卖掉老破小，换到非学区当投资。至于保留现金这不好说，我家前些年也留着一些来着，想的都是应急。结果好多年也用不上，而且发现双方老人也都留着能随时支取的钱呢。所谓应急也就是个看病，可又都有医保。所以现在我是没留什么，想不出真能用到哪儿去。这看自己吧。
仅供参考。
五、
Q:
章哥好，我近期看了大兴金地仰山东区的房子，觉得130平米的户型还不错，小区环境及物业管理也都比较满意，就是离地铁和商业配套有点远；相比房山长阳半岛160平米的3+1户型及房山中粮京西祥云的120平的户型有点不太好取舍，我们以改善的三居为主要考虑对象，更加看重居住舒适度，以及环境和物业管理，半岛的U8户型很经典，周边配套齐全；京西祥云面积虽然小，但也还不错，很喜欢一梯一户的设计，但是稻田周边缺少配套。针对以上三个选项，想请您给些意见。
A：
1、如果是我的话，那就首选长阳半岛，次选金地仰山，京西祥云慎重。当然这是单从投资角度说的，自住角度凭个人喜好，半岛和仰山其实差不太多。
2、从板块来说，高米店已经很成熟，而且没有了太多的建设用地，北边的五环、东边的经开和西边的铁道都是天然屏障，就算是东西都开发了，短期内也和高米店关系不太大。
而长阳半岛南部还有大量的土地，这里仍然是有想象空间的新区。如果开发的话，对现有板块都是促进。
3、从历史行情看，长阳半岛和金地仰山的升值情况差不多，金地仰山还略高一些。但这前提是建立在半岛高价开盘的基础上的，如果剔除掉当年的学区溢价，那长阳板块的真实的收益率是超过高米店的。就算长阳以后不再大幅超过大盘了，作为已经打好底子的新区，小幅超过也是正常。
4、京西祥云就是地段问题了，到现在看还很难说会成为重点。这里接近封闭板块，水库绿地和西边的河道铁道与高速都是阻碍，所以只能是从南部引流。更适合自住吧，一般来说配套建设会慢一点儿，不好引来太多的人。这就看个人喜好了。
仅供参考。
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