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谈恒大与行业问题:为避免金融危机按揭有必要适当放松

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作者:李定国
来源:雪球
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风险提示:本文所提到的观点仅代表个人的意见,所涉及标的不作推荐,据此买卖,风险自负。


某新能源车企是庞氏,其实在两三年前在内房老司机圈子里就已是共识。既然是庞氏那能救吗?国家这些年处理了一些万亿负债负债数万亿资产的案例,象安邦海航等,但象新能源车企这种玩法,这种恶劣程度简直骇人听闻,在天量负债基础下,通过合法、非法手段金蝉脱壳海内海外大量转移资产;投其所好,坚决郑/智投机响应国家各种号召各种捧杀政/府,足球扶贫新能源;无限做大资产做大负债做大业务,扩到银行甚至保险业,试图绑架地产和金融全行业甚至地方政府,拖无数官员、企业下水。

这种负债规模、这种牵扯面、这种恶劣程度是空前甚至绝后的。2万亿表内负债,数千亿表外负债,万亿应付款,5000亿商票,数百亿理财,200万个家庭待交付房产,3000家供应链企业,甚至牵扯到可能不亚于这个数目的从海里到村里,国到科各个级别的XX,真要任其毁灭一撸到底,不知多少人夜不能寐,后果真不敢想象。

而更恐怖的是,现金流岌岌可危的规模房企至少十几家。

庞氏是不能救的,但这个局面又是不能不救的,否则很有可能引出类似次贷危机的中国版金融危机的。因此,我认为Yes or No这个问题上较容易做出判断,难度一定是在 How and When。具体的方案、程度、规模、何时介入才是最难的,这些需要监管层需要时间,并且一定需要某人借起背后的伞把嘴里的肉吐出来,才可能有成熟方案,并且一定只可能是较优解,不可能有完美解。

大体判断,保交房牵扯到无数家庭一定是最重要的,需要国家级别的背书(比方说央企托管等)给购房人和供应链以信心,同时让某大不至于销售冰冻,无法再变现回笼资金,同时坚决的去化、变卖项目、资产尽力缩小漏洞(漏洞可能数千亿)。债权人一定是比较靠后位置的损失也会比较大,至于股东价值,早已经是负价值,不要抱任何幻想。

下面重点说说行业的大问题,我认为现在某大的结局几乎是确定的,但当务之急就是要避免出现连环爆,避免金融危机,避免硬着陆,国家非常有必要适当的放松一下按揭了,毕竟只是为了挤脓包而不是要整出大出血,否则不少的房企将可能出问题。

对房企而言,现在最最重要的是销售回款。正常情况下,如果销售去化良好,房企拿地是可以带来更多的现金的。我举个例子就明白了,假设一块地10个亿,房企自有5亿,外部资金5亿(很多房企出事就是因为杠杆用到极致,一块土地自有资金就出10%,甚至更低),预计货值20亿,开发贷获得7亿,如果能迅速去化获得20亿预售款,累计可以获得27亿现金,建安费用假设7亿还可以年底支付,等于二十多亿的现金可以在房企手上至少一年以上。这些资金要么无息要么低息,项目利润率3,5个点也是赚的,甚至利润率0或微亏,对资金紧张,融资成本高的开发商而言都是赚的。这在之前销售火爆、一二手明显倒挂的,比方说长三角等城市是很容易就实现的,因为开盘去化率非常高,按揭回款期也很短。但眼下,这个逻辑发生了根本性的变化。

之前我的文章有说到,8月份销售数据是15年以来同比下滑最差的(仅高于疫情时期),销售下滑其实都不算太过致命,最致命的是没有按揭额度,以及按揭回款速度很慢。我跟一些购房者以及业内人士沟通过。很多房企到月初按揭额度就没了,而从购房者角度,比方说杭州这样的城市,网签就要几个月,放款又要几个月,房企房子卖出去,等拿到钱大半年甚至一年都过去了,象广州购房者按揭平均要三四个月都才能下来,象成都朋友说首套刚需还是公务员,按揭直接给拒了。这对房企的现金流的伤害是极大的。同时也一定会影响到销售购买,另外也拉长房企的费用周期,不管是财务费用其他刚性费用支出都变多。

由于央企国企的整体杠杆水平,现金流情况财务稳健程度都要远好于民企,所以他们的情况要好很多,所以我们可以看到,最近两个月的集中供地,民企几乎集体消失了,因为如果销售回不了款(很慢),那每一个房企都要考虑安全与生存的问题,自然一定必然减少拿地。

附上我整理的按揭方面数据,来源于央行、统计局和中金。中国2020年净新增贷款19.6万亿,其中房贷净新增为4.6万亿,占比22.4%(21H下降到16.4%),存量总房贷为34.5万亿,占总存量贷款比例20%(21H为19.7%)。2020年住房按揭发放额6.9万亿,其中按揭净新增4.6万亿,估算按揭还款额2.5万亿;一手住宅销售14.9万亿,二手住宅估算7万亿,总计21.9万亿,按揭占商品住宅房销售(一二手总和)比例约31%(21H为28.4%)。


假设下来2年,年净新增贷款总额21.2万亿,净新增按揭占总贷款比例从22.4%下降到16.4%,那么按揭净增加额为3.5万亿,按揭偿还额逐年上升,估计为2.7万亿,那么按揭发放额为6.2万亿,比2020年下降约0.7万亿;过去几年按揭占销售额比例维持在31%左右,对应约2.3万亿销售额,目前按揭收紧更多比例在二手房,像广州一手变难+变慢,但二手房按揭几乎停掉,按揭收缩对新房销售额的影响可能低于一半,即影响低于1.2万亿。

因此,我认为按揭收紧是中短期影响销售的重要因素之一,未来销售如果下降可能是按揭收紧、收入与购买力透支、信心、政策、销售持续多年火爆到头了,综合作用的结果,简而言之就是“下行周期到了”。对房企而言按揭收紧会明显影响企业的现金流回款,更有可能是“存亡与安全”的问题,拿杭州举例,网签+放款平均要将近一年,100亿销售现金一年拿不到,还相当于多8亿财务成本,对房企现金伤害很大。

避免行业出现大问题硬着陆,国家非常有必要适当的放松一下按揭,我也预计,未来如果在按揭上出现放松的迹象,将会是非常值得重视的、前瞻的、积极的信号。

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