曾几何时，东莞法拍房也算是风生水起，当年就算新政频出，竞购者依然人头攘攘，也是无忧无虑无限购，只因当年法拍房在政策下似乎成了“唯一净土”。
那时候，法拍房在东莞属于小众但最具代表性的一个特殊二手房市场，成交率高，溢价率高，看上去像是稳赚不赔的生意，单关注度而言，可与普通的一二手房交易比肩。
然而，地产佬认识的一位长期参与法拍房投资的资深人士，如今也是赋闲在家，不是好货不捡，是好货也要犹豫再三。
（图源网络）
今年802新政后，风云变幻，不少活跃在法拍房市场的买家都采取了更加谨慎的态度，轻易不会出手。
地产佬曾对法拍房进行过一段分析，但如今变成现实，还是感觉比较吃惊。
详情可参阅：当东莞法拍房遇上新政......
距离上次解读，又过去一月，东莞法拍房还好吗？
01
降600万惨遭流拍，暴降900万又如何？
9月10号，东莞南城宏伟路33号凯旋公馆9栋一套别墅进行公开拍卖。该单位建面为323.72平方米，评估价约为2018万元，起拍价约为1413万元，折合每平43646元。
（图源：阿里拍卖）
从这个价位可以看出，该单位起拍就已经直接砍头价降了600万！
根据当时数据，围观群众多达14009人，而且有336人设置提醒，就当人人都想着这场买卖竞价又是腥风血雨时，全程竟然没有1人出价，最终惨遭流拍。
这万人吃瓜还有不少人定时蹲守、最终无人出价的画面，实在太惨烈，不忍直视。
（图源：阿里拍卖）
据地产佬跟进调查，现在该单位已进入二拍，起拍价再降低约300万，来到1130万元的位置，相当于从原始评估价基础上，暴降900万！OMG！
这个降低金额，恐怕要载入东莞法拍房的史册了！
这个房子很差吗？
不！
（图源：阿里拍卖）
该别墅地处南城，凯旋公馆更是市中心物业，这是其一。其二，这套别墅内部软装相当豪华，可以用雍容华贵来形容，其持有者当年可能也算风云人物，非富即贵，然而却无人出手，原因何在？
02
从今往后，是捡漏还是接盘？
不止东莞，东莞最亲密的邻居，更早实行法拍房限购的深圳，也一样“出事”。
8月31日，深圳人气豪宅“华侨城·纯水岸”，也有一套房流拍。
该单位面积约190平，起拍价在2096万左右，起拍单价折合11万/平，低于12.38万/平的政府参考单价，8月31日流拍。
据阿里拍卖统计数据，截至8月31日流拍，与前面说的凯旋公馆情况类似，12994次围观、349人设置提醒，但始终没有人报名，最终流拍。
（图源：阿里拍卖）
目前该单位已进入二拍，起拍价约1616万，比首拍起拍价直降400万！相当于一口气在明显低于市场价的基础上，再自砍了约20%的房价！
此外据有关报道，9月1号，深圳宝安区天悦龙庭某法拍房，相似的面积段户型与楼层，拍卖价比一月初时便宜了460万左右。
（天悦龙庭小区，图源网络）
据有关统计，今年1~5月，深圳法拍房流拍维持在20套以内，7月份深圳共举行179场次法拍，流拍81场，流拍率超过45%。到了8月份，流拍套数仍然高达66套。
此外，阿里法拍网显示，7月份，依山郡花园一套法拍房，一拍起拍价954万元，二拍降到了763万元。8月份观澜汉士达华庭一套法拍房，一拍是5733万元，到二拍起拍价是4586万元，降了1147万元。
一方面是频频流拍，一方面是大额度降价，法拍房市场似乎已经到了关键时刻。
可能有人问，深圳不是还有一些学位房吗？法拍房应该可以吧？
答案是：NO！
8月初，深圳长城花园一套房产流拍。
据报道，该单位建面约104.7平方米，起拍价约1084万元，比市场价低了185万，折合单价约10.4万元/平，与该片区二手指导价10万/平持平，但长城花园市场价已达14-15万元/平，这样的起拍价相当于打了七折。
（图源网络）
一拍流拍之后，又在8月19日降价200多万元，进入二拍，最终以1035万元成交，折合单价每平9.89万元，比官方指导价还低。
该单位带百花小学、深圳实验初中双学位，有双学位护体，仍然流拍没商量。
近期房地产圈子负面新闻不断，一部分人处于新政冷静期，一部分人则处于迷茫期，买还是不买，买哪里，都比较薛定谔，处于一个不明朗的暧昧阶段。
如果法拍房不再属于捡漏渠道，最后会成为接盘侠花钱领牌匾的渠道吗？
03
可能是策略，更可能是政策限制
有法拍圈大佬表示，造成这种现象的原因可能有：
第一，不少专业的法拍房投资者，都会主动放弃首拍。
因为根据法拍房有关政策，如果首拍流拍，那么二拍的起拍价会降至首拍的80%，多数投资者会在此时出价入手，从而降低入手成本。
另外，像凯旋公馆这样区位条件优越单位，买家一般都会在二拍出手，如果再放到三拍，一旦出现竞争者会容易错失机会。
第二，与法拍房纳入新政限购有关。
802新政明确把法拍房纳入限购范围，是东莞首次明确对法拍房领域进行限制，不少投资者或者改善型买家，有不少是深圳、广州等外地的，购买资格上受到限制，想买而无法出手。
还有一点就是，改善型、投资型买家，往往不止一套房，二套房以上的需要支付更高比例的首付款，意味着资金压力更大，像大户型、别墅这些总价比较高的单位，出手难度就骤然增加了。
以上种种，是东莞法拍房屡遭流拍的核心原因。
（图源网络）
实际上，除了以上这些比较客观、理性的因素，还有一部分竞买人本身就是高风险偏好的风格，出手不出手，全看当时的心情，毕竟动不动几百万、上千万，砸不砸下去还是看当时心情愉不愉快。
不过从近期流拍密度高企的现象来看，理性因素明显是大于情绪偶然性的。
无论是东莞现状，还是深圳经验来看，法拍房的限购政策，都成为了逼退投资者关键一环。
法拍房未来会发展成怎样，您怎么看？
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