你还敢买期房吗？

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房地产正在遭遇一场信任危机。

大背景是楼市调控，导火索则是某头部房企的债务风暴。

在“房住不炒”的楼市主基调下，通过制定房产商融资的三道红线（地产商若负债过高，将限制其融资）和银行房地产贷款集中度管理（银行放贷给房地产领域的贷款将控制在一定比例内），流入楼市的资金被严格限制。

再额外补刀限售、限离、限法拍及加大保障性租赁房供给的精准调控下，购房者的“房价永远涨”心理预期正被打破、进而影响房产销售，而这又直接影响到地产商的资金回流、让本就杠杆紧绷的房企陆续陷入债务困难。

如果说福x、泰x、蓝x、宝x、华xx福等房企的债务困局已经给人们造成强烈心理冲击的话，那规模高达2万亿的x大债务困局、则让人们的心理防线近乎崩溃……要知道，这可是一向被认为“大而不能到”的企业。

面对当下房地产行业的现状，作为普通人的购房者、会有什么样的条件反射呢？

很多人或许会脱口而出：不买期房！

房地产作为资金密集型的行业、地产商几乎都是高负债高杠杆运作，大家看到的只是表面的债务、可有许许多多的隐性债务（应付工程款/购房预售款/私募债/高息民间借贷等等）并不为外人所知，而这才是个大雷。

当地产商出现了债务困局时，其实已是债务太多、实在捂不住了。即使一些还没有出现债务困局的房企，因信息不透明、你又怎么知道它负债多少呢？又怎么知道它不会暴雷呢？

若此时再买还没有建成的新房，就像是以自己和六个钱包的毕生积蓄在下筹码…请问：你敢赌吗？你输得起吗？

即使新房不烂尾，也可能会存在房屋质量变差、景观品质缩水、延期交房等一系列问题，说不定交房之日就成维权之时…

可更大问题又来了。

若大家都不愿买新房，那项目就会因没钱而无法完工、前期购买新房的人就会面临项目彻底烂尾的风险，这又会造成了更多的烂尾房。

因为预期改变、所以行动改变，直至把整个事物推入万劫不复的深渊…现在的期房预售似乎已成了“过街老鼠”。

可曾经，期房预售是有功的。

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在资金缺乏的情况下，如何在最短的时间内建造大量的房子？期房预售。

它的背后是一套信用体系。

凭借这套体系，材料生产厂和供应商能够供货、建筑商能够盖房、工人能够干活、后期的景观绿化装修等都能跟上…房子也就这样被批量的迅速建造出来，而地产商在整个信用体系中起到关键的总协调作用。

具体是这样的：

地产商先通过各种渠道（银行贷款/信托通道/资管计划/民间借贷等）借来一笔购地款，之后找建筑商赊账建造房屋，等满足一定条件后（如出地面五层）就可以开卖了……而买房者也不用掏全款，只需拿个首付、剩余的70%房款都可以从银行借贷。地产商拿到首付及按揭贷款后就可以归还之前的借款。

整个过程严丝合缝、行云流水，在几乎没有启动资金的情况下、就启动了房屋建造的全过程，也因此地产商有了“空手套白狼”称号。

如果没有期房预售、而是现房销售的话，则会是另一种情景。

新房从拿地到交房、即使速度很快也得至少三年时间。在卖现房是地产商唯一资金来源情况下，也就意味着地方政府要三年后才能拿到土地款、建筑商要在三年后才能拿到建筑款、工人要在三年后才能拿到工钱……你认为会有人干吗？

有人说可以不断的融资啊。但要在三年建成现房后、才有销售回款，谁又会借钱给地产商呢？

在没有期房预售的情况下，地产商必须有大量的自有资金、而这在之前楼市刚开启市场化阶段根本不具备…那时候地产商还没有积累、根本就没钱。

也可以让有钱的企业或个人慢慢累积，但这个速度太慢了！根本跟不上汹涌的农村人口涌入城市对房子的需求。

所以必须借力信用、债务和杠杆，而对房地产来说就是要借力期房预售。

因为能期房预售，所以能快速回款（从拿地到预售，短则不超3月、长则不超1年），于是前期土地款等就能借到、建筑商也愿意垫资、工人也愿意工作…整个生产循环就这样建立起来。

是的，这其中的风险很大程度上转嫁给了买房人。

他们房子还没住上、但却已支付了全部房款，可房子能否按时交房、品质是否缩水、房子是否跟宣传的一样…全凭开发商的良心及政府部门的监管。

现在正面临这个严峻的问题。

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期房预售撬动整个房屋建造循环运转的关键是什么？得有大量的买房人，同时银行信贷也得跟上。

前面说了，地产商没有钱、前期包括拿地款在内的各项支出大多都是借的，回款的来源就是尽早尽快的房屋销售款、而这得有大量的潜在购房人，同时银行的按揭贷款又放款很快。

这在过去二十年的地产牛市中是存在的。

过去的二十年余年是中国城镇化飞速发展的黄金时期，海量的年轻人从农村涌向城市、从小城镇涌向大城市，带来了巨量的城市房屋需求，这是期房预售得以运作的基础。

而今，环境正在发生剧烈变化。

首先中国的城镇化率已达63%，已处于城市化的下半场，房屋的总量基本够了、只是存在结构性的短缺…部门大城市缺住房，大部分城市已不缺住房、甚至住房适度过剩。因此，巨量潜在购房需求就没了。

其次现在的信贷政策也不允许。因为银行房地产贷款集中度管理制度，每年放贷给房地产领域的贷款是有限的，所以限制了楼市的融资。之前客户买房后、地产商甚至第二天就能拿到按揭尾款，可现在按揭尾款要延期3至6个月、甚至还拿不到钱，这会让地产商现金流进一步紧张。

期房预售是解决地产商资金短缺的有效手段，可经过二十年行业的突飞猛进、不少地产商和企业及个人聚集了大量的资本，而这可成为建造现房的保证。

现在的房屋需求总量在减少、但品质要求在提高，若还用之前的高杠杆、高周转、平庸品质的套路，房子是卖不掉的…当房子卖不掉没有后续资金时，项目就会烂尾。

其实在过去二十年间，因监管缺乏、有很多实力不济的小地产商已经造成了不少的烂尾房，在给购房者人造成经济损失的同时、也让城市多了一块块伤疤牛皮癣。

现在已经到了取消期房预售、强制现房销售的时候。

让地产商用自己的钱、用合规机构/投资人的钱，慢工出细活的去打磨每一套房屋，在满足部分人群住房升级换代的同时、又能提高溢价。若建造普通住房，因为用自己的钱或合规机构的钱、且是现房销售，就不会再发生普通百姓血汗钱买房成烂尾的悲剧。

这于地产商、于购房人、于社会、于政府，都是多方共赢的结果，并且现在已经具备了这个条件和环境。

期房预售，曾经助力城镇化立过大功，如今却在酝酿风险中办着坏事。

是时候该取消期房预售了！