中秋节，港股上演房企惨剧，其中尤以新力控股最为惊心动魄，一天跌去近90%！原因是它有三笔美元债可能存在偿付问题，金额共计6.94亿美元（约44.7亿人民币）！这三笔美元债的利率分别是9.5%、10.5%和8.5%！而新力控股去年的利润才19.6亿，净利率只有7.26%。能还得上吗？我表示怀疑！
最有趣的是，这个月初，公司老板张园林在中期业绩报告会上高调宣布：
- 1.负债率持续降低，负债健康程度堪比碧桂园、世茂集团；
- 2.三道红线只轻踩了一道红线，年内能全部合格；
- 3.现金流充裕，毫无压力；
- 4.完成今年的业绩目标没有问题。
结果，这才刚说完十几天就被啪啪打脸。
新力控股是如何出现债务危机的？又是如何掩盖债务的？
新力控股的平均债务成本在9%以上，甚至最高达到了15%以上，这跟借高利贷有什么区别？而同等规模房企的平均债务成本一般在7%-8%。照理来说，随着规模的扩大，融资成本应该逐渐降低，但新力却没有做到。足以说明债主们不怎么相信它的偿债能力和经营能力。
在高利率的条件下，企业利润被大幅侵蚀。净利率7.26%，在行业中处于低水平。
新力控股的营收从2014年的8亿增长到2019年的914亿，2020年更是达到了1137亿！
7年增长了140倍！不用想都知道，这种疯狂扩张一定会出问题。搞笑的是，今年他们的目标是继续增长20%，如果实现，销售额将超过1400亿！
为了实现销售额目标，就肯定要疯狂拿地。但前几年拿地的溢价率非常高，也就是买土地太费银子了。
比如，2021年3月19日，新力以7.18亿元竞得南昌一块土地，溢价率51.93%！
2020年4月，新力以约1.74亿元竞得温州瑞安的一块地，溢价率26.68%！竞得福州一块土地，溢价率105.14%！
2018年，新力获得南昌市的新力澜湾和新力榕园，溢价率分别为115.25%和112.75%！
横向对比同规模的企业，就知道新力的拿地成本有多高，见下图：
作为江西本土企业，新力在江西的拿地成本还能有些优势，但新力的野心在全国，为了扩张到全国，它以更高的溢价去竞争拿地。可想而知，这只能让它不断加杠杆融资，而利润却被高溢价的土地给吞噬了。因此它的销售额虽然增长了140倍，但利润显然跟不上销售额的增长。
今年上半年，公司销售额同比增长35%，但利润却同比下降7%！是不是很诡异？
上文提到新力快速扩张，肯定会大举举债，但诡异的是，2018年，它的净负债率为237.9%，而2019年则下降到67%，这速度是不是太快了点。不得不让人怀疑耍了什么手段。
不仅如此，今年上半年，公司公布，净负债率继续下降到50.5%，而且现金短债比是1.4倍，已经符合三道红线的两道了。另外一道红线不符合条件（剔除预收款的资产负债率为73.5%）。看起来，经营状况很不错。
但通过粉饰财报来降低负债率，并不是什么难事。
比如：通过联营、合营将负债出表；增加少数股东权益。
而这两条在新力的身上都有值得怀疑的地方。
1.通过联营、合营将负债出表
举例说明：A和B合作开发一个楼盘，A出资40%，B出资60%。假设楼盘销售额是1000亿（这叫合约销售额），那么A的实际销售额是400亿，（这叫权益销售额）。但是由于占比不足50%，这个楼盘的负债情况是不用在财报上体现出来的，那么就没人知道开发这个楼盘，A到底有多少负债，于是就可以顺理成章的隐藏掉负债。
新力在2020年的权益销售额是504.21亿元，占合约销售额的比重为44.33%；虽然权益销售额同比增长了11.77%，但权益销售额占比较2019年却下降了约5个百分点。
权益销售额的占比降低，说明新力的项目中，与其他公司合作的增加了。那么相应的，隐藏负债的数额很可能也增加了。
2.通过增加少数股东权益降低净负债率（明股实债）
举个例子，A开了家公司，为了发展，急需用钱，找B借了10万块，利率5%，相当于每年5000元利息，3年偿还本金。而A的净资产是10万元，那么此时A的净负债率就是50%。
如果A不想在财报上体现出这笔借款，他可以这样做。找来B出资10万块，A给B一定的股份，B可以每年分红5000元。虽然B每年到手都是5000元，但A的净负债率就是0了。如果B要赎回自己的本金怎么办呢？这也好办，A承诺，3年后按原价回购B手上的股份。
通过这样的骚操作，A就像变戏法一样把负债给隐藏了。
再看看新力的少数股东情况。2016年底，少数股东权益才2.27亿，占比8.1%，而今年6月则达到了100.7亿，占比近50%！5年增长了45倍。尤其是2019年，8个月内，少数股东权益增长7倍！
到底隐藏了多少负债，大家自行脑补。
总结
虽然中央有三道红线来防止房企无序扩张，但通过上文描述，大家也看到了，房企总能想到法子来规避政策的限制。
这对普通购房者至关重要，购房前不能仅仅看房企是否符合三道红线，还要仔细分析公司的财报，防止自身权益受损。这可都是不少人一身的血汗钱！
购房前务必看看房企权益销售额占比以及少数股东权益的变动情况！众多中小房企的财务状况可比恒大烂多了！
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