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富力地产,离暴雷还有多远?

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编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

近期,富力地产的千亿债务风险已经让它成为房地产行业里的又一家众矢之的,债务压顶、现金流吃紧之下,富力地产除了被评级机构下调评级之下,它也遭遇了投资人的“抛弃”。

截至2021年9月17日收盘,富力地产股价报收于4.630港元每股,下跌态势明显,短短几天之内公司四成市值蒸发。此外,富力地产旗下多只债券也在近期遭遇了持续下跌。

“红档”富力地产陷危局


作为与恒大、碧桂园等齐名的头部房企,富力地产正在遭遇属于自己的至暗时刻,这与恒大地产近期的危局似乎有点遥相呼应。

根据相关统计信息显示,在今年一月到七月,富力地产实现的销售额为733.2亿元人民币,在地产行业中的排名持续下降,目前已经下降到了第三十四位。

另外根据公司近期发布的2021年上半年财报数据显示,公司截至今年上半年的总负债高达3318亿元人民币,其中有息负债为1433亿元人民币。

值得注意的是,公司一年内到期的有息负债超过519亿元人民币,但同期现金及等价物只有不到128亿元人民币,这说明公司目前的资金没有办法覆盖得了其短期债务,公司将面临严峻的流动性风险。

整体负债指标上,虽然在过去一段时间里富力地产也在努力地降负债,但实际作用有限,公司截至今年上半年仍然保持了“三道红线”全面飘红,这种负债表现就像悬在富力地产头上的达摩克利斯之剑,让它在资金层面稍有风吹草动就会引发一系列连锁反应。

按照富力地产自己的规划,它从去年开始一直在通过出售资产、提振销售、股权融资、减缓拿地、精简裁员等动作来优化公司负债结构,但无论是在短期还是在长期内的债务压力都让公司的前行之路面临严峻考验,近在眼前的现金流压力之下,所有人都在盯着富力地产,很多人都会担心公司如果处理不善,就会像恒大地产暴雷那样掀起地产行业的又一次地震。

根据相关机构分析显示,富力地产目前的资金压力非常大,它如果想要实现“三道红线”由红转绿的话,那么它在目前的债务情况下需要缩减的债务规模超过七百亿元人民币。

可富力地产上哪弄到那么多钱呢?需要指出的是,今年上半年的债务水平已经是公司在去年通过一系列的买买卖动作所取得的,未来富力地产还有多少资产可以处置、有多少人会“接盘”、销售回款又能给偿债贡献多少空间?这些都挑战着公司未来的前景。

在过去的2020年,富力地产已经通过出售旗下物业及写字楼资产募集了近59亿元人民币的资金用于偿债。此外,公司还通过配售新股等手段,募集了近25亿元人民币,再加上减缓拿地、楼盘促销等多种手段全面推行,公司在降负债、降杠杆层面其实还是取得了一些成绩的,只是,一直到今年上半年,公司“三道红线”仍然全面踩线,这让人更加担忧富力地产的未来:公司还能有多少手段来获取资金?在房企融资越来越难、楼盘越来越难卖的背景下,富力地产的债务危局大概率还会持续。

过去有多风光,现在就有多惨淡


公司发展三十多年以来,富力地产立足广州,早已成为一家全国房企排名前列的地产巨头。

早在2007年的时候,富力地产就已经早早地迎来属于自己的高光时刻。彼时公司旗下已经在全国范围内拥有几百个项目,土地储备超过2600万平方米,公司的两位创始人都在中国富豪榜上排名前四,这种“造富”力度可谓是十分惊人。

有意思的是,那时的万达、融创在富力地产面前都还是小巫见大巫,富力地产的实力可见一斑。

此后,经历中国房地产市场飞速发展的十余年时间,富力地产始终在行业中保持着头部的地位,在2017年,它还因参与到万达的那一次“世纪大甩卖”而引发海量关注。

由于众所周知的原因,万达在2017年选择将旗下十三个文旅小镇项目和七十七家酒店的全部股权进行了兜售,这次兜售的最终接盘方是融创和富力地产。

虽然富力地产是在万达与融创的交易过程中间才“乱入”的,但从结果上来看,融创与富力地产共同瓜分了万达出售项目,在总计631亿元人民币的“盘子”中,融创花费了438.44亿元人民币收购了万达旗下十三个文旅项目的九成股权,富力地产以199.06亿元人民币的价格收购了万达旗下七十七家酒店的全部股权。

在这中间,关于富力地产还传出了不少“八卦”。比如,富力地产是在得知融创方面对万达业务兴趣有所侧重且手头资金不够时主动要求参与进这场“中国地产史上最大规模交易”的,所以富力地产的出现对所有人来说都显得很突然。另外,还有王健林对富力地产方面临时压价表达不满、王健林现场摔杯等坊间传闻。

而从实际交易结果上来看,富力地产收购万达七十七家酒店的199.06亿元价格的确是压的非常低。

当然,从收购总价的维度,万达也并没有损失,只是市场上传言,这被富力地产压价压出的一百五十亿空间最终是由融创方面买单了。

可惜的是,这场世纪大收购并没有开启富力地产的新一段荣光,相反,这看起来却更像是富力地产衰落的起点,从2017年之后,富力地产就开始遭遇持续性的经营问题。

2018年到2020年期间,富力地产旗下酒店项目的亏损情况不断加剧,从2018年净亏损4.59亿元人民币,到2020年巨亏超14亿元人民币,这给富力地产增加了很大一块包袱,如此来看,当年万达的委屈倒是机遇、富力地产的风光倒是吃亏了。

现在,随着公司债务压顶、现金流吃紧,富力地产似乎也不得不瞄准上当年巨资收购的万达酒店了,据悉,富力地产计划在未来一段时间里拆分从万达收购的酒店项目进行上市运作,以此缓解持续亏损给公司带来的压力。

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