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现场 陈伟健:目前钱太多 正荣地产会开拓新融资通道

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观点地产网·香港报道 楼市调控政策不断,更有大型房企爆债务危机,内地房地产领域的信用风险近来引发关注。

尽管房企债务违约的系统风险加大,但正荣地产于9月初成功发行了一笔2.5亿美元优先票据,票息仅6.5%。

正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健对此表示,信贷市场最差的情况已出现,在目前资金充裕,亦给予正荣地产“金路”,料于在第三季和第四季会加速参与主要的城市的招拍挂。

“资本市场已经将一些好坏公司分开了,而投资者也很清晰的看到一些觉得安全的企业。”陈伟健如是称。

9月15日,观点地产新媒体来到了正荣地产位于香港中环的写字楼。

近期,房地产领域潜在违约风险向金融体系蔓延,部分内房债于二级市场的债息更已升至20至30厘,不过正荣地产却是近期少数做到融资的发展商之一。

“雅居乐做了、我们做了、新城做了、世茂做了、合景泰富做了,这些是市场上感觉是稳健的公司。”陈伟健相信投资者现时会明白部分房企出现违约只是个别情况,市场可分辨潜在风险。“市场已经有一个很充足的信号出来,就是哪一些是有问题的,哪一些是潜在的问题,哪一些是健康的。”

“我们是第一家房企在年报中披露表外负债31亿人民币,表外现金24亿人民币,我们表外净负债只有7亿,商票只有21亿不到,表外收入结转在前6个月是80多亿。”陈伟健指,集团将所有数据都写上年报,所以他认为企业透明化是很重要的。

截至6月30日中期,正荣地产负债率已经低过60%,他相信净负债率今年会去到行业平均稍微更加好的水平,大概在55%-60%。另外,到今年年底,将三条红线全部提前转绿,“唯一超目标的是剔除预收款后资产负债率约72%,料年底可降至70%”。

陈伟健相信,由于目前钱太多,全球资金都很充足,亦给予正荣地产一条“金路”。

“我们现在的融资是6厘多,今年做了很多银行贷款,融资成本是不超过5厘。”基本上整体融资是非常畅顺的,今年在香港、在内地,集团亦做了很多低息绿债、绿色贷款,相信短期亦会开拓新融资通道。

不单是财务及融资上的优势,土地方面,陈伟健认为正荣地产踩的点亦是好的,“因为去年由于疫情的关系,大部分地产商去杠杆和加速销售,到今年第一季有急需补货的需求,所以导致有一些土地招拍挂溢价超出了很多,去到40%以上,我们认为不是这么好的价格,所以我们选择不买。”

正因第一季基本上没有怎么买地,第二季集团加重了买地的步伐,在一二线做多很多投资,“比如我们在大湾区广州买入了四块地,买入的地价其实算是挺好的。上星期在福州中了两幅土地,基本上底价成交或者有一点点溢价。”陈伟健指,集团在第三季和第四季会加速参与主要的城市的招拍挂,相信今年年末可以获取到一些毛利率较高的土地并将于2022 年下半年或2023 年将反映在毛利率上,公司未来2至3年毛利率可以维持约20%水平。

陈伟健续指,即使政府限制买地款不可超过销售额40%,正荣目前仅使用约20%,相信未来数月有充足的子弹买地。

说到行业,陈伟健认为的确有人欢喜有人愁。国际评级机构惠誉日前亦指出,若恒大最终债务违约,将会令内房行业不同企业的信贷评级进一步两极化,“我认为三条红线或者是去杠杆,或者是限价、限跌,所加速了整个地产整合的时间,其实整合已经出现了很多,今年出现了很多小型地产商或者大型地产商的违约”,他更认为不排除有企业会退出房地产业务。

他相信,国企的融资成本便宜,所以很容易拿到土地,故他认为国企可以在这次调整分布中可以拿到更加多的利益,“而像我们这样前20名的地产公司,财务相对稳健的,也是比较好的买地时间。”

不过他认为,在内房“三四五新规”底下,有个别地产商是有资金回笼的考虑或者去杠杆的考虑,对于买地的意愿是减了,“传统上很多地产商的土储都是三年以上的,但是我会认为今年已经跌破了这条线,可能已经接近在两年半甚至两年的土储”,他又指,目前正荣土储足够约2.2年发展,认为该水平合适。

即将进入今年最后一季,陈伟健相信,1500亿销售目标一定没有问题,“明年还在想,究竟是加强权益比重还是量的增加,但总体来说我们是希望稳健的。”

正荣地产目前99%的业务均是来自住宅开发,至于会否增加商业比例,陈伟健指除非位置十分理想,否则一般均会出售,“租金回报如果是5厘,融资成本是6厘,就算不了。”

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