商业地产半年发展图景与转型力量

回顾2021上半年，“三道红线”带来的债务限制、一线城市长期高增长供应带来的空置率高企、线上经济的持续影响，都让国内商业地产开发商的发展不断分化。

与此同时，也给资产收并购带来很多机会。对于持有大量资金的中外资管机构来说，上半年大宗交易的火热反映了他们对中国传统商业地产市场的期待，同时新经济领域如数据中心、物流地产等也广受看好。

在新冠疫情的冲击下，虽然2020年一季度全球资管机构均出现了不同程度的亏损，但是货币放水带来的股市回暖让投资组合在第四季度均有不同程度的升值，机构们亦加大了退出力度。在全球经济下行中，中国经济首先得到稳定恢复，商业地产更是发展稳定，成为资管机构们首选的投资市场，上半年外资成立亚洲基金收购中国物业时有发生。

随着这些体量巨大的美元基金开始重仓中国资产，无疑加剧了国内投资机构的竞争。可以预见，2021年的商业地产行业将会在资管机构们的助力下获得更好的发展。

股权融资利好，外资、险资商业地产投资活跃

2021年上半年，信用债违约事件屡见不鲜。在开发商们迫切需要融资之时，“三道红线”却让市场不断降温。当前，在去杠杆政策的重点推行下，开发商为减少有息负债规模必须进行转型，不少企业开始探索轻资产模式，更多的则是转向了资金充足的资管机构寻求股权合作。

房地产私募基金依靠丰富的资产投资、金融运作和运营管理经验，对不同合作方、不同类型项目做到有效管理，提升资产价值。在重资产的商业地产行业，其地位越来越不可忽视。从国际发展趋势来看，房地产私募股权基金也是机构投资人的重要资产配置方向。

回顾上半年，热点商业地产大宗交易占比较大的为北京、上海的写字楼，而新经济如数据中心、物流园区等也增长迅速，成为投资布局的重要领域。上半年，最大笔交易为平安人寿收购的凯德旗下6个来福士购物中心的部分股权，交易总金额达到330亿元，创疫情来最高纪录。

实际上，随着国内保险行业的保费收入以较快速度增长，保险企业的资产管理和资产配置需求也在不断地增长。作为资产配置的较好选择，优质商业地产项目特别是一线城市核心区的稳定收益物业也就备受欢迎。

上述来福士的交易，对于收购方平安而言，项目可以提供较为稳定的现金流，资料显示，即使是在疫情期间，来福士项目出租率仍保持在 90%以上。

而凯德做为资管机构，经过长年精心运营给来福士的资产和品牌都带来了巨大升值。本次出售项目均为运营4年以上成熟期核心项目，部分运营时间更是超过10年。进入成熟期后出售部分股权实现退出，这也是凯德的商业运作模式。借由这6个购物中心，凯德实现资本回收近百亿，能够更好的深耕中国的新经济市场。

凯德这一举动成功实现了“投融管退”的最后一步，此外还借助平安人寿的国资背景进一步打开了中国的合作渠道，对未来的扩张带来更多益处。而且交易完成后，凯德将继续负责项目的运营与资产管理输出品牌，收取固定管理费用和部分股权收益，对一心发展轻资产管理的凯德来说，是实现公司转型投资策略的重要一步。

除险资外，外资也给大宗交易市场带来了不少标志性项目。领展、博枫资产、黑石等具有成熟运营经验的著名外资机构纷纷出手接盘，境外投资者对中国商业地产的信心高涨。

以博枫资产收购的麦格理资产包为例，此次资产包内五个购物中心均位于中国一线及二线城市核心商圈，其中上海悦荟广场位于南京东路，基汇资本在2006年以9亿元收购，随后对项目进行更新改造，并在2012年12月以24亿元转手给麦格理集团与阿布扎比投资局的合资公司，项目年收益率达到18%。

时隔9年再转手，擅长长期持有、运营资产的博枫资产会给项目带来怎样的发展前景，值得市场关注。

轻资产运营转型，商管公司占半壁江山

上半年共有127个购物中心项目入市，总体量超过1152万平方米，6月单月新开业43个项目，数量及体量均达到上半年新高。

数据来源：观点指数整理

观点指数监测的重点购物中心运营商中，万达扩张迅速，仅6月单月就开业10个万达广场，其中过半项目为轻资产输出。

据了解，万达计划2021年开业万达广场50个，其中轻资产34个，占比68%，目前来看正在稳步推进中。

龙湖也签约了重庆日月光中心广场，主要负责改造和运营，对项目进行硬件和软件升级，与出资方共同打造旗舰级天街。此外，还宣布将与华侨城合作开发，拟打造建面不低于14万平方米的苏州第五座天街。

目前来看，在轻资产发展道路上，不同企业的选择有所差异。但总的发展趋势仍是朝着科技赋能、线上渠道和线下体验融合等方式来提升品牌价值。

在住宅领域和融资渠道受限的时代，房企纷纷成立商业轻资产管理平台，而对于轻资产模式来说，资管能力尤为重要。存量商业资产如何改造、盘活、持续经营、精准对标客户需求，都是对运营能力的重大考验。

纵观商业地产行业，商管公司逐渐占据半壁江山，行业从持有运营的重资产模式向输出运营服务的轻资产模式转型成为必然趋势。

但与此同时，没有强劲的运营能力，轻资产模式也很容易受制于合作方，所以目前市面上占据主流的多数还是大型房企拆分出的商管子公司。有着母公司持有的大量资产作为基石，才能进一步向第三方项目拓展。这也从侧面说明了我国商管企业的轻资产运营能力还有待加强。

新的模式、新的赛道已然铺陈，优胜劣汰中总有不少出众的企业演绎精彩的商业故事，而未来，属于商业的机会在哪里？由此，2021观点商业年会今年继续于上海与各地嘉宾一起，共论“商业革新-未来的机会”，于变局中迎来新开局。