私有化9个月后 富力物业百亿易主碧桂园服务

经济观察网 记者 陈月芹 9月20日晚，碧桂园服务公告披露，计划以100亿元代价收购富力物业。

2019年12月，富力地产两位掌舵人李思廉和张力逐步将富力地产旗下物业公司私有化。这意味着，无论富力物业被收购，或如今年4月递表并最终成功上市，都与富力地产没有直接关联。

百亿收购细则

根据公告，9月20日港股收市后，碧桂园服务全资子公司碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议。碧桂园服务以不超过100 亿元的代价收购富良环球，并由此间接收购富良环球旗下公司全部股权，包括广州天力、天津华信、大同恒富。

公告也披露了详细的收购代价和分期付款节点。和多数物业收并购方案相同，富力物业将存量和新增项目分开打包售予碧桂园服务，其中，目前在管的8600万平方米代价不超过70亿元，未来交付的6600万平方米代价不超过30亿元。

这笔交易，富力物业也需要做出业绩承诺：一是交付存量的8600万平方米在管面积，二是未来再需交付6600万平方米在管面积，三是承诺非业主增值服务的长期盈利稳定性（不少于20年），如非业主增值服务及其毛利额不得超过富良环球的年度会计收入和总毛利额的50%。

碧桂园物业香港将以现金港币结算，分两阶段、共四期支付对价。

第一阶段是存量部分的70亿元，分三期支付：

第一期20亿元，双方签订股权转让协议后支付。

第二期30亿元，在碧桂园物业香港将在取得中国反垄断管理机构出具的同意收购事项的批复文件后1天内，存至监管账户；第二期代价支付后10日内，富力物业需移交全部印章、电子密钥等给碧桂园物业香港；其次，需在2022年1月10日前办完存量在管项目的管理权交接工作，至此碧桂园物业香港开始派遣工作小组接管富良环球等公司。

第三期20亿元，双方办完商定保障措施手续后1日内支付；

第二阶段的第四期为30亿元。双方将在2022年2月28日前对富良环球进行2021年度审计，确认2021年扣非归母净利润不低于5亿元、会计收入不低于42亿元、截至2021年12月31日的在管面积不低于8600万平方米，及总合约面积不低于1.27亿平方米等是否达标。

未来需交付的6600万平方米的新增在管面积，总价款30亿元，将根据交付进度逐月支付。这意味着，富力物业交付越快，收钱也越快；但业绩未达标，代价也将被等额扣减。

对交付的在管面积的合约单价，碧桂园服务也作出要求：住宅项目原则上不低于当地同区位、同类别业态的市场平均单价；商业项目首先参照当地富力物业关联方项目的市场平均单价，若当地同区位没有富力物业关联方同类别、同业态项目，则不低于市场平均单价。

从交割日起，5年内，富力物业、保证人李思廉及张力直接或间接持股的公司负有不竞争义务。

曲线交易

股权结构上，富良环球的全资子公司富力物业服务香港，持有广州富星100%的股权。

2019年12月11日，李思廉与张力各自出资50%成立广州富星，以其作为整合平台，先后对富力地产旗下物业公司进行一系列的收购。

成立当月，广州富星分别以对价500万元，收购了富力地产的附属公司大同恒富、天津华信。

2020年4月，李思廉与张力通过广州富星将天力物业进行私有化处理，代价3亿元，收购其全部股权。三笔收购的总代价为3.1亿元。

私有化消息传出后，银河联昌发表研究报告表示，富力地产出售旗下物业管理公司的价格“几乎较公允价值折让90%”，“这笔交易令人失望”，认为可能损害少数股东利益并引发对公司治理的担忧，将其投资评级降至“持有”，同时下调目标价。

到了2021年4月11日，李思廉与张力正式引入战投方升卓，升卓以总代价10亿元人民币的等值美元换购3523股富力物业股份。至此，李思廉、张力分别各持有46.48%股份，陈思乐持有7.05%股份。升卓即是陈思乐全资持有的公司。在9月20日披露的公告中，陈思乐的名字再次以定约方出现。

私有化半个月后，富力物业在港交所递交招股书，此时距离李思廉对外表露分拆物业上市意向，已过去6年。

9月20日披露的公告指出，富良环球、富力物业香港及广州富星自身并没有展开任何实质业务，因此，富良环球于2019、2020年两个年度的营业收入是从广州天力、天津华信、大同恒富在中国的业务产生。

9月20日晚间，几乎与碧桂园服务披露收购公告的同一时间，富力地产发布公告称，李思廉及张力将提供约80亿港元股东资金，预计于未来1-2个月内完成，公司（富力地产）预计9月21日收到约24亿港币。

据悉，目前交易双方已于9月17日在监管银行开设监管账户，碧桂园物业香港已存入第一期代价的20亿元。

按照计划，在股权转让协议签订时，即9月20日晚，监管账户向富力物业拨付20亿元人民币，按照双方约定的以9月17日央行公布的汇率计算，恰好约24亿港元。

若以此汇率估算，100亿元总代价折合约120.6亿港元。按照李思廉、张力持有的股份计算，二者将获得约112亿港元。

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陈月芹经济观察报记者

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