北京楼市：不买怕涨、买了怕跌！内行人一语点醒

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：我想把北苑家园紫绶园房子卖啦，但是我又怕房价还会上涨，卖了房子钱也就是做做理财或别的投资，我怕卖完以后房子上涨，我会后悔，房姐建议卖吗

回答：你好，这个问题本质就是有没有比一线房产投资更好的资金处置方式。 有两方面影响因素：一是时间维度，二是驾驭能力，第二点上把理财改为炒股一样。 从时间维度上看，理财是一种短期能看到收益，长期损失机会成本的。如果你的钱是长期不用的，一线房产收益一定是远高于理财的； 你的钱2-3年内要用，持有房产就是不考虑流动性，这么短时间也不能确定说有收益。 从驾驭能力看，理财相对简单但分化极大，房产难度次之，炒股最难（炒股的时间维度=房产的）。 理财看似简单，但是由于标的和规则不同，很多理财挂钩期指、外汇，本质上是对赌的结构化产品，亏损概率极大，这种品种一旦遇到就惨了。 结论：个人认为，对于普通人，短时间不用的钱，买自己看得懂的理财或货币式基金，用低收益获取安全性； 长期不用的钱，持有北京房产最靠谱。 北苑家园所在的北苑板块从投资角度看还不错，但是紫绶园属于老校区，可以考虑置换到回报率更大的板块。

提问：您好，刚刚加入星球，三口之家，有紫金庄园，沿海赛洛城2套房子，几乎全款，目前考虑置换，卖紫金庄园大约1000，沿海赛洛城大约600，想换1200-1500品质小区，不需要学区，看了富力城，乐成国际，苹果南区，奥森公园附近的澳林春天小区，倚林家园，现在倚林家园有142平的大约1250，6楼的4，有电梯，临街性价比可以吗，可以入手吗，买哪套房子合适，希望得到您的指点

回答：建议出掉紫金庄园，这个是著名的蜗居小区，因为楼的品质较差，基本是附近最低的租金小区之一，吸引了大量租客，本身已经属于比老破大还惨的类型。 倚林这套属于市场价，现在房源也不多，没有其它硬伤或者更满意的房源，我觉得可以入

提问：新人首问：我和我老公年龄42左右。年收入到手100+，均无房无贷，北京集体户口。一个在上地上班，一个在学院桥上班。孩子已在上地实验树村分校上小学。近期准备买首套房。离孩子学校不能太远。子弹1000。买自住3居房。看了农大南路，马连洼，西北旺，大户型均价也都8万+，北五环外这个均价有点担心会不保值。不知道房姐有什么建议。老公是公司高管，我们还是希望小区环境好一点，低密度板楼。清河又觉得板块人群差一些。海淀这个区域怎么买房，望指点迷津。也考虑过朝阳，毕竟孩子刚上小学，12年教育还是得在海淀完成。朝阳太远了，住在那边，上班上学都不方便。

回答：你好，如果不考虑学区，可以关注以下楼盘： 马连洼：西山华府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉园 中海枫涟山庄 西山公馆 清河：橡树湾 世华龙樾

提问：目前在顺义上班，手里有40万，按二套贷款。如果燕郊卖不掉，需要家里借90万首付，能买顺义一居室。还是同样的价格，买东四环的30平开间呢？我的想法是，如果不在顺义上班，甘露园的房子能保证我去其他区上班一小时通勤。如果在顺义上班，朝阳出租的房租能覆盖我在顺义租房的房租。谢谢

回答：顺义回避 一居室回避 开建回避 90+40=130万，可以买到300万+的两居室 现在不是考虑房租的时候 是买不买得到房子的问题。 人生首套房的结果，才是关键。

提问：美丽房姐，新人首问 2015年入手广渠家园，6年以来居住体验较差，导致有强烈改善居住环境的冲动。 1.本人父母在远郊，还未结婚，暂无学区房需求，广渠家园房产是否继续长期持有。 2.若置换，二贷，600万首付，月收入35k,办公地点集中在安贞桥和盈科中心，想听听您的置换建议。 3.近期淘了一下泰悦豪庭和华源之星，想听听您对这两个无学区公寓的评价。

回答：1. 广渠家园应该是对应光明小学北校区，这个学区还不错，但是广渠家园本身应该是回迁房，居住体验一般，由于学区加持流动性还可以。但投资角度不建议长持 2. 600首付看一套900内的标的，月供在1.5W上下，看下亚运村的上元君庭，东四环的 UHN国际村，惠新西街的国典华园 3. 泰悦豪庭大部分业主房子都租给酒店的，租户较多，绿化较少，无小区环境。华源之星只有一栋楼，院子也很小。保值来说这两个都一般，不属于好的投资标的。

提问：老师好，今年打算把老人清缘里的小三居换到亦庄或旧宫，同时把翠城的2居换到同一区域，先生在亦庄上班，我在北二环上班，孩子今年上大学，想选新一点的楼盘，如何操作更好？

回答：在亦庄上班，不一定要买在亦庄。 亦庄，北二环，两个地方都不是特别适合建仓，一个远郊产业和人口偏不足，一个老城区没有产业人口交通弊病较多，除了学区基本没有价值支撑。 清河一带地段没有大错，码农一时半会儿不会跑光，清缘里比较老可以考虑这轮过后出掉优化； 翠城是指翠城馨园？ 翠城目前中规中矩，2居也没有必要更换，同样，这两套都可以抵出来。 先计算这两套抵出来，以及手上的资金可以到多少？ 然后计算下一步的选筹。 你们距离这么远，要么周末团聚，要么还是以其中一人工作为主。 投资+居住的话，建议首选双井； 投资，首选望京-朝青。

提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教

回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：房姐您好，我和爱人名下北京两套，爱这城二期大三居一套基本没贷款，东城平房一套没贷款(学区，升初中还要用, 估计两年后才能卖)，平房因为买的早，目前爱这城算满五唯一。海外两套，已挂出一套，手里子弹有限，目前200多，到8,9月份估计能有350左右。老人有sfsd名额，有几个方案，想把爱这城三居卖了，换品质三居或类似四居出租(目前为了孩子上学在学校附近租房) ，或者用老人名额，接力贷再买一套两居。我和爱人收入不错，目前也没什么房贷压力，但是资产比较保守需要重新整合，请支招，非常感谢！

回答：换一套品质盘对你们实用价值不大。建议先借力贷把老人票用掉，过两年学区房卖掉后再置换一套品质自住盘。现在选择一套投资盘比较合适，350首付可以看700+的标的。建议看看 天之骄子、首城国际、乐成国际、苹果社区等

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