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速看!南京一批小区房价掉头向下!楼市进入艰难时刻?

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注意,这不是股价走势图!这是南京一批热门二手房,进入9月份之后的房价表现:这些房源,要么是从9月开始,房价突然掉头向下,和以往持续上涨势头,形成鲜明反差。要么是延续过去两个月降价趋势,9月份再降一步。楼盘一:位于建邺区,均价从6.4万/㎡降到6.2万/㎡左右,降幅超1000元/㎡楼盘二:位于栖霞区,均价从3.5万/㎡降到3.4万/㎡,降幅近1000元/㎡楼盘三:位于河西南,从7月份开始有下降势头,目前均价从6.5万/㎡,下降到6.4万/㎡左右


不仅如此,进入9月份以来,南京市场上热门二手房大幅降价抛售的案例屡见不鲜,降价幅度最高能逼近100万:楼盘一:河西南某小区,黄金楼层东边户,原价800万,现特价740万急售,降价幅度达到60万,单价降幅达到5300元/㎡


楼盘二、河西元通商圈某小区,一套东边户楼王景观的138㎡户型,原报价950万,如今报价880万左右,降价幅度达到70万;单价降幅超5000元/㎡。


楼盘三、江心洲某小区,一套黄金楼层的135㎡三房,原报价710万,如今报价690万,降价幅度20万,单价降幅接近1500元/㎡。


更加惨烈的是,南京二手房库存量节节攀升,但受到贷款下款速度慢、政策前景不明朗导致成交周期拉长、以及限价新房挤压的影响,南京二手房成交量急转直下,已经连续三个月处在下跌的势头,8月份的单月成交量,已经不足8000套。


二手房遭遇冰冻,南京新房市场行情也不容乐观。截至发稿时,南京新房库存量已经达到62290套,是今年以来的最高峰。随着集中开盘项目先后入市,以及南京5.20集中土拍项目的陆续公开,南京新房库存量或将创造新历史记录。新房库存量大涨的关键原因是集中开盘项目的集中入市:进入9月份以来,南京已经有3批次、21家集中开盘项目拿到销许。仅中秋假期前的最后一周,南京就有46盘近万套房源领证。


而从集中开盘项目报名数据上,我们能很明显感受到,有购买力的买房人群数量,正在变少。综合南京近期集中开盘项目报名数据,我们明显感觉到:南京楼市只有改善,宁小通上没有刚需。千万级改善项目仍有大几百组的报名数据,但扎堆出现的刚需盘,如果没有较强的产品力和品牌号召力,想在激烈竞争的市场中脱颖而出难上加难。


实际上,6万+库存量,对南京新房市场来说拉响了警报,改善火爆、刚需艰难的情境,也意味着市场出现了剧烈的分化。近期买房送车,一成首付扎堆出现,就印证了这种艰难的行情。尽管疫情过后南京改善楼盘去化数据较好,但改善人群数量已经出现较为明显的下降,说明市场已经接近了供求平衡,政策不明朗的当下,如何刺激产生新的购房需求,需要思考。相比于改善客置换需求,资产配置等原因,南京刚需资金有限,买房相对较为克制。而不少远郊板块,配套不完善,一二手房价基本无倒挂,楼盘竞品众多,竞争激烈,对于买房人的吸引力不大。



很快,检验南京市场各板块真实热度的试金石——土地拍卖,即将打响。近期全国各地土拍都在降温,南京是否会例外。要知道近期全国的一众城市都陆续出让了不少土地,无一例外都遭遇了降温,有些城市甚至出现了大规模降温。南京周边城市部分板块土拍,也出现了一些底价托底的情况。土地市场降温的原因,拿地规则变严格是其中一方面,比如现房销售、竞品质,提高了拿地开发成本。还有一点是现在开发企业的融资难度普遍在增加。同时,新的拿地规则对开发商拿地的资金来源,作了严格要求,再加上融资难度的持续增加,开发资金方面的压力预计会让开发企业的拿地热情受到一定程度的抑制。实际上南京城市基本面很不错,而且土拍规则降低了溢价率,留下了利润空间,也会成为各路开发商,抢占核心土地资源的首选城市。不过因为上述因素存在,二轮土拍的市场热度,以及开发商的拿地热情,和第一轮集中土拍相比,是否会有小幅降温,拭目以待。尾声:今年,房地产市场充满魔幻主义色彩。政策层面接连打压,部分开发商陷入困境,让买房人在关心市场走势的同时,也对自己买的房子能否按时交付产生担忧。不过,惨烈的市场行情下也孕育着新的机会。政策层面,各种严厉的政策已经陆续出台,调控手段预计已经基本见底,明年春天市场止跌回升可以期待一下。而对于开发企业来说,这一轮周期意味着开发模式从高增长转向高质量,更回归效益本身。若明年春天开始市场回升,实际也意味着市场调整期往往有拿地好时机。

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