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碧桂园服务再抛收购计划:“鲸吞”富力物业,后者曾计划独立上市

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9月20日,港交所上市公司碧桂园服务(06098.HK)发布公告,称与富力物业服务集团有限公司(下称“富力物业”)签订股权转让协议,将以不超过100亿元的代价收购富力物业拥有的物业管理业务。



根据协议,碧桂园服务此次拟收购的是富力物业全资拥有的富良环球有限公司(下称“富良环球”),持有富力物业服务香港有限公司(下称“富力物业服务香港”)的100%股权。

完成收购事项后,碧桂园服务将持有富良环球100%股权,并间接持有各目标公司100%股权,而富良环球、富力物业服务香港、广州富星及目标公司将成为碧桂园服务的附属公司,且将并表。

碧桂园服务称,收购事项将补充该集团业务,为其加强特定区域(主要集中在中国一线、新一线及二线城市)之优势,并进一步扩大业务的规模和覆盖范围,提高该集团在区域的规模经济效应,同时促进其于商业物业管理的发展。

公告显示,富良环球通过其全资附属公司富力物业服务香港及广州富星间接持有广州天力、天津华信及大同恒富的全部股权。其中,广州富星控制着富力物业在国内的物业公司。



换句话说,富力物业将全部“卖身”给碧桂园服务。而在此之前,富力物业曾寻求独立上市,并于2021年4月26日公开在港交所递交招股书。曾有报道称,其计划最早于2021年第三季度在香港IPO,筹资不超过7亿美元。

截至目前,富力物业在港交所的申请状态仍为“处理中”。相比之下,阳光城附属物业管理公司则选择了“改嫁”给万科附属物管公司万物云,并撤回了在香港的IPO申请。



此前的2021年6月11日,阳光智博曾以“上海阳光智博生活服务集团股份有限公司”为主体在香港公开递交招股书,计划在港交所上市。分拆前,阳光城及其全资子公司合计持有阳光智博72.39%的股份。

相对而言,富力物业的体量要超过阳光智博。数据显示,截至2020年12月31日,富力物业管理552个项目,总在管建筑面积为6940万平方米。其中,住宅物业在管建筑面积5810万平方米,商业物业在管建筑面积1120万平方米。

根据阳光智博招股书,截至2020年12月31日,该公司共有在管164个物业管理项目,在管总建筑面积3020平方米;合约物业管理项目共有303个,合约总建筑面积约6710万平方米。

但和碧桂园服务相比,富力物业、阳光智博均属于“小巫见大巫”。截至2021年6月底,碧桂园服务收费管理面积约6.44亿平方米,合同管理面积约12.05亿平方米(含三供一业物管、嘉宝服务;不含城市服务)。

据了解,2021年6月30日(并表日),碧桂园服务完成对蓝光发展附属公司嘉宝服务(HK:02606)的收购。自并表日后,其业绩将并入碧桂园服务,对应的物业服务收费管理面积约1.3亿平方米,合同管理面积约2.19亿平方米。

2021年上半年,碧桂园服务实现收入115.6亿元,同比增长约84.3%;毛利38.6亿元,同比增长约65.5%;毛利率为33.4%,同比下降3.8个百分点;净利润21.13亿元,同比增长60.68%。

碧桂园服务表示,毛利率下降主要因城市服务并表、疫情社保减免政策的取消等偶发性因素的影响造成毛利率下降,剔除城市服务及本期新增的商业运营服务业务分部因素后,毛利率则由2020年同期约37.3%下降1.1个百分点至约36.2%。

本次收购富力物业,是碧桂园服务的又一个大动作。根据介绍,此次收购的代价不超过100亿元,主要由两部分组成,即不超过70亿(针对2021年现状部分),以及不超过30亿元(针对未来0.66亿平方米在管面积合约)。

此外,富力物业还承诺:“富良环球的2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元,会计收入不低于42亿元,截至2021年12月31日在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。”



双方约定,自交割日起五年内,富力物业及其直接或间接持股的公司不得直接或间接进行任何有可能与收购事项交割后的富良环球形成竞争性关系或不利于其经营管理的行为。

伴随着收购事项的推进,富力物业也将放弃独立上市。

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