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恒大危机之下,地产商首先抛弃的还是电影院

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作者 / 吕世明

也许恒大的问题在几年前就埋下了伏笔,它似乎代表了中国经济发展过程中的一类人的思维和一类企业的发展的方向,也代表了中国近十余年经济高速发展过程中集中出现的问题。

2013和2015年恒大足球队三年两次获得亚冠,巧合的是这一时期恰好也是中国电影高速发展的阶段,2015年内地票房的神话和奇迹到今天仍旧让从业者记忆深刻,也是这个时期,“鼓吹”地产对于电影院意义大于一切的声音开始愈演愈烈并甚嚣尘上。

当然恒大并不完全等于现在的恒大电影院,甚至一度恒大也在尽可能理清和嘉凯城的关系。但必须要看到,包括恒大在内的地产企业如果资金链出现问题后,他们第一时间舍弃的必然是电影院业务,这一点想必电影行业自己最清楚。


曾经风光无比的地产+影院的模式似乎遭遇了一个瓶颈期,是进还是退,对于地产企业和影投公司都算一个未来需要思考的问题了。


曾经的“王者”,现在的“鸡肋”

若干年前,当内地电影院业务开始转型为院线体系后,摆到所有人面前需要思考的问题是“我们要去那里布局电影院”,这个问题在地产商眼里似乎早就有了答案,当传统电影院逐步丧失掉优势后,地产物业+新晋影院的模式成为推动多厅影院的唯一方式。

在大部分国人的印象中,早年间大家能够看到电影的场所有电影院、俱乐部、文化馆,这里不包括一些厂矿、企事业和院校内部的礼堂,但当更豪华的商业进入到内地之后,多厅影院对于普通观众自然有更强的吸引力。

大部分影院已经逐步脱离传统的体制内扶制后,摆到大家面前最现实和尖锐的问题便是不断高涨的房租,但这些问题对于地产企业和其所辖的电影院反而影响较小。

万达模式成功一度让很多地产企业似乎找到一个突破口,特别是2012年后,内地电影票房持续且稳定的增长让促使很多商业地产+影投公司两者强强联手推进电影院业务。

一时间内地不断闪现明星龙头影投&影管公司,甚至一些公司可以通过纯粹的资本杠杆运作迅速上市,要知道在此之前如果仅依靠短短几年的运作,很多地产公司和影投公司是极难登入到股市的。


可能是因为较容易博得公众的目光,同时动辄十亿数十亿的票房对于大部分投资者太具有吸引力,无论是影视公司、还是影投企业,也包括能够参与到影院经营的地产企业,都一时间成为“王者“,十倍乃至数十倍的杠杆效益让他们盘满钵满。

不过受到多方面的影响,这里不仅仅是影视行业自身,也包括房地产企业本身的一些问题,现阶段对于影投公司自身都会出现项目选择的困难和疑虑,那么对于本来目的并不在此的地产公司来看,影院项目上的肉似乎被收割殆尽,留下一块块鸡肋吸引力已经不那么巨大了。


房产政策相对收紧、影院政策相对宽松

现在大家对于2018年的影视行业税务风波都心有余悸,毕竟在此之后内地电影市场的波动性和跳跃性愈加明显,甚至可以断言即便没有去年新冠疫情的影响,时不时暴雷的演艺圈对于行业仍旧是潜在的危机。


▲房产企业的三道红线(图片来源于网络)

更多人忽视政策面和宏观上所出现一些风向和波动,通过一些特殊手段部分地产企业在这里重要时间节点内(一般认为是2008年和2017年)得到高速扩展,但伴随着监管部门去年出台了更严厉的措施后,房地产企业的压力和问题一步步的暴露出来。

这可能只是压倒部分操之过急的房地产企业的一根稻草,毕竟很多家大业大的房地产企业都有庞大的投资范围,涉及的链条很丰富。仅从投资的风险和收益比来看,留存一部分资金给予到具有文化属性的行业是稳妥的选择。

相比于对足球的投入,电影院业务可能对于大部分房地产企业都是小份额,这也是为什么只有较少数的房地产企业乐意参与其中,毕竟坐地收租的远比自己经营更稳妥,而且如果参与到影投业务势必要搭建一个全的团队和部门。

其实国家和监管部门对于房地产的管理强度一直非常大,只不过对于普通民众而言,大家更多会纠结和关心房价的问题,毕竟这是最直接的体现和最让大家痛心的节点,要知道目前大部分人的压力都来源于高房价和高房贷。

但相对于而言,电影局和相关管理部门却对影院拓展和院线建设一直都开绿灯和大力提倡,这也使得在实际的发展过程中,内地影院数量和银幕数字都有稳定的增长,虽然在绝对的增长率方面会出现一些波动和环比下滑,但这些波动还是要好于大部分同等体量商场内的商户。

当然房产政策的收紧更多是针对于住宅用他,而且就目前内地院线的发展总态势来看,早年间观众观看电影的场所未必会处于商厦内,现在则几乎不存在太多独立的电影院,电影院也大多依附于商业地产之中,也几乎和传统的居民区划开了一条清晰的界限。

其实到了现在,纯粹意义还在做院线的地产企业数量已经不多了,除了传统的龙头老大万达和保利之外,较新鲜一些的也就是华润的万象影城,其他很多地产龙头更多要渡过眼下的问题和危机,毕竟恒大的模式的确引导一部分地产企业让自己从某种意义上“套牢”,好在于大部分地产企业并没有像恒大一样巨大的债务危机和风险。

现阶段让一些传统影投公司较为难堪的问题在于,由于缺少掉印象中最大的金主(暨地产企业),在项目遴选和资金募集方面阻力和困难都在加剧,大部分一二线城市的核心区域竞争激烈,城市边缘地区又会存在更多风险和问题。


地产逐步冷却,影投寻求新资金来源

当电影行业开始进入到市场化后,大家会突然发现相对其他行业来看,从产业的各个方面,电影行业似乎都是最脆弱的,不仅仅是电影拍摄制作环节限制较多,在终端的电影院,几乎也是商场内受到制约最大的场所。

从常理和固有观念来看,如果电影院可以彻底解决摆脱掉对租金的限制,它似乎会存在“躺赢”的可能性,事实上内地很多具备此优越条件的影城他们未必会有相对其他高租金影城丰厚的票房收入。


▲内地房地产龙头企业

这里的原因比较复杂,包括了商业地段和商圈本身的辐射性和影响力等原因,如果有非常棒的商业人口流动性,即便有较高的租金,对于电影院而言也是非常划算的。

这次通过恒大的事件不难发现,一家企业如果真把触角伸的过长、长得太多可能真不是一件好事,特别是在内地而言。同时相关部门近年来对于企业的过度扩张和垄断表现出较明显的抑制姿态,传统的思维将企业做大做强看来并不符合未来的发展规律。

这对于房地产企业可能是一个强烈的信号,回归到企业本身的职能才是最紧要和必要的。当然对于现阶段已经成为行业龙头并在早期布局完毕的企业并不会有致命的影响,对未能站稳脚跟,只是抱着试试看的一些地产企业,再想进入到其他行业会更加困难,这就包括风险性逐步提高的电影院。

之前大家对于内地电影院大体划分为四个类别,其中包括地产系(万达、保利)、原广电系(上海联合等)、地域系(类似大地等)和中影系等等。从近两年的发展来看,总体趋势并没有因为某些行业的进入产生更多的改变,也许这和内地电影产业仍旧存在地区发展不平衡有一定的关系。

如果考虑到这个层面,无论是短期发展还是长期规划,影投公司都应该非常的清楚,电影院对于很多所谓的潜在投资方-地产企业可能不那么热衷了,地产热的退潮对于他们的影响是直接的,这种影响不仅仅是他们自身,也包括普通投资者和民众对于房地产投资会存在更多的观望态度。

但社会上的投资趋向不会改变,甚至投资的多元化会变得日新月异,房地产投资的资金不仅仅是购买房产,也包括投资到房地产行业的其他方向,这部分资金的分流也会给予投资环境更多的机会。

恒大波动对于内地经济发展可能是一次警醒,同样也是对于电影行业一次“学习”的机会,这些年的发展大家都可以看到,电影行业的发展其实最需要的还是国家政策的支持和普通观众的厚爱,其他所有行业都无法起到决定性的作用,对于未来的影投公司而言,能否寻求到更稳定的投资者则是非常紧迫的问题了。

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