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未科|笕桥|艮北|丁桥等多盘对撞!怎么选最聪明?

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(文末附选房建议)

中秋假期到来,杭州新房市场上突然又开出了天空之城、春来雅庭等热门楼盘!

幸福来的太突然,很多购房者发难了,这些盘,该选择哪个?(可关注我们帮你选)


众安·蒲荷芸邸

余杭区|未来科技城

项目位置:文二西路以南,文良路以西

首开房源:8、9、14、15楼共160 套房,户型124-146㎡

预计交付时间:2024年

预计均价:37710 元/㎡

预计登记时间:9月21-23日

最大亮点:科技城核心区+洋房+学区预期

周边倒挂:周边次新房6-7万成交均价,倒挂巨大


(众安·蒲荷芸邸楼幢图)

点评:整体户型面积偏大,未来科技城里稀缺的小高层和洋房产品。地段属于同板块新盘中最好的, 临近绿汀路tod、万象(城)项目、公共文化中心、科技城四小三中,无可挑剔的位置。

楼盘隔壁就是未来科技城四小和三中,未来学区大概率逃不了(可能是学军高中托管),令周边的绿城湖畔云庐等楼盘甚是羡慕。

高倒挂+核心地段+稀缺产品+学区预期,关键还不是红盘,所有房票都可以报名。上一批开盘潮末尾出来,上车捡漏的的成分比较大

这次加推,有可能触发社保,需要留意一下!

绿城·潮听明月

上城区|艮北

项目位置:新塘路和红普路交叉

首开房源:4、5、6 楼158套房,户型107-145/㎡

预计交付时间:2024年

预计均价:42400元 /㎡

预计登记时间:9月19日-21日

最大亮点:钱新二期隔壁+绿城品牌

周边倒挂:有一定倒挂


(绿城·潮听明月楼幢图)

点评:艮北板块终于上新了,而且还是绿城项目,虽说现在和周边倒挂不明显,但是赌的就是未来的预期,上限高,毕竟和钱江新城二期零距离相接,未来大哥发展好了,怎么样小弟都能轮到喝口汤的吧,而且直线距离1公里内,就是新房限价近7万元的项目,名义价差2万多(当然只限于名义上)

看起来,4万出头在艮北买一个绿城新盘,性价比还是比较高的。

不过这个盘也有一些天生的缺陷,比如 不在艮北的核心区、外立面采用涂料且部分架空层,小区南面就是新建的医院 等等。

限价之下,新盘只是一个商品,考虑的是如何把握好成本和利润之间的关系,绿城亦是如此,所以不用抱过多的希望,只是绿城的品牌会让出错的概率减少而已。

首开158套,只能说不会好摇,钱 江新城二期+绿城的热度,会吸引不少热度。 鉴于钱新二期的开发周期比较长,所以准备长期(自住+投资)的购房者可以考虑。

滨江绿城·春来雅庭

上城区|笕桥

项目位置:开创街和蔡阳街交叉

首开房源:7幢 楼共308套房,户型75-145/㎡

预计交付时间:2023年12月

预计均价:40800 /㎡

预计登记时间:9月20日-22日

最大亮点:王炸开发商+低容积率

周边倒挂:有1万+的倒挂


(绿城·春来雅庭楼幢图)

点评:先说优点吧。继武林壹号、江河鸣翠之后,绿城+滨江的第三次合作,光靠这一点,就成为了同期对冲盘中的“流量收割机”。项目未来的品质可期,毕竟大佬们谁都不愿意砸了自己的招牌,在市场对于新盘项目品质普遍担忧的环境中,就显得可贵了,等于给购房者吃了一颗“定心丸”。

项目限高,2.1的容积率,开阔的楼间距,洋房+小高层的配置,自住还是挺舒服的。算是双地铁(4号线和6号线)的概念,虽然步行有些距离,但也算地铁盘。

项目贴近融创玖樟台,未来有采荷三小笕正校区的学区预期,加上周边万科等项目,生源可以期待。

那说一下遗憾吧,首先战斗机的噪音是笕桥板块绕不开的话题,不过相比民航客机,战斗机噪音属于短期爆发强但是频次低,对于噪音敏感的自住购房者还是最好实地感受一下。

虽然项目主打的是滨绿第三次合作,并且把武林壹号也搬了出来,但是从真石漆+玻璃的外立面、2.95米层高、以及部分楼幢才有架空层等种种细节可以看出,此滨绿非彼时的滨绿,品质、定位、以及对于产品的打磨上,不可同日而语。

总的来说,春来雅庭并没有“外界光环”那么耀眼,但绝对是一个不错的项目。

上次加推因为赶在开盘潮中,差点触发社保。这次加推,虽也有对冲,但是力度不够,有可能是要触发社保的。

世茂·风颂府

上城区|笕桥

项目位置:明石路和顺仁街交叉

首开房源:2、4号楼 共92套房,户型131/㎡

预计交付时间:2024年

预计均价:40800 /㎡

预计登记时间:9月20日-22日

最大亮点:世茂品质+tod项目

周边倒挂:有少许倒挂


(世茂·风颂府楼幢图)

点评:先说优点吧。笕桥是一个神奇的地方,因为机场等因素,房价滞涨比较严重,被称为“万年坑”,但是这个地方却汇聚了滨江、龙湖、万科、绿城等一众头部开发商,诞生了滨江金色黎明等标杆楼盘。

这次世茂也加入了“品质大本营”,城东新城的世茂钱塘天誉楼盘,交付后成为了板块的标杆,自然也给世茂笕桥项目带来了“光环”。所以风颂府,不用担心其未来的品质。

第二个优点就是小区属于tod项目,地铁+商业一站式配齐,项目附近也有新学校的规划,在笕桥板块里还是比较难得的。

此外,这个新盘远离高架,属于地理位置比较好的。

那说一下遗憾吧,战斗机的噪音是笕桥板块绕不开的话题,不过相比民航客机,战斗机噪音属于短期爆发强但是频次低,对于噪音敏感的自住购房者还是最好实地感受一下。

其次小区的体量不够大,业态也比较多,容积率比较高(3.0),相比起其他品质大盘,公区配套和居住舒适度会有一定的限制。

总的来说,世茂风颂府是一个不错的项目,可能投资属性更强一些。最大的问题就在于房源太少,根本不够卖。

首开90多套房源,很难说不会触发社保!

绿城·沐春明月

上城区|丁桥

项目位置:建塘路和明珠街交叉

首开房源:1、2、11号楼 共124套房,户型109、127/㎡

预计交付时间:2024年

预计均价:315 00 /㎡

预计登记时间:9月19日-21日

最大亮点:龙湖天街+绿城品牌

周边倒挂:有少许倒挂


(绿城·沐春明月楼幢图)

点评:“自住圣地”丁桥也上新了,而且还是绿城新盘,喜欢丁桥的小伙伴终于长舒一口气,终于不用再盯着华侨城芳菲与城这个“担心”盘了。

丁桥这么多年发展下来,板块定位越来越清晰,就是往大型“睡城”方向去走,住宅越来越多,相应的配套自然也逐步跟上,加上现在丁桥也属于上城区了,配套教育也在补强中,总体来说,丁桥板块没有什么爆发力,但是比较稳。

项目位置非常不错,近地铁、近龙湖天街、近文化中心,远离绕城高速,周边以住宅区为主,生活气息比较浓厚。

不过小区体量不大,你要的那些“装逼”配套也不会有,总体中规中矩,但起码绿城这个名字还是好听的。

3万多可以在丁桥核心区买一个绿城新盘,还是人间值得的。首开124套,在丁桥这个板块,自住属性会更强,相对来说不会遭到哄抢。

万科·天空之城(红盘)

余杭区|未来科技城

楼盘位置:余杭塘路与荆长大道交叉

加推房源:130套房,户型98-128㎡

预计均价:高层36136元/㎡,叠墅47999元/㎡

预计交付时间:2024年6月

预计登记时间:9月21日-23日

摇号条件:人才或者无房户

周边倒挂:北大资源均价5万,有一定倒挂


(天空之城效果图)

点评:这个盘地球人都知道。大型TOD项目,生活配套都比较便利,非常抢手,人才中签率位居杭州第一低!

目前仅剩下三期盖下部分,地块容积率2.39,规划幼儿园、办公楼、24幢住宅,共约1004户,涉及高层和叠墅。 不过这批房源距离地铁口有点远的,公共交通上不算很方便。

这次推出了高层+叠墅的组合,作为大城西难得的叠墅产品,势必会受到改善一族的抢购!

根据模型估算,这次加推有可能触发社保的,而且门槛不会低,尤其是人才群体!

万科·彩虹天空之城

萧山区|新塘

项目位置:彩虹大道和03省道交汇

加推:两个预售证 共211+298套,户型95-152㎡

预计交付时间:2023年8月

预计均价:25600 元/㎡

预计登记时间:9月18日-20日

最大亮点:大盘TOD+低门槛

周边倒挂:周边二手房成交约2万8,些许倒挂。


(万科彩虹天空之城楼幢图)

点评:万科的擅长领域来了,给他一块地,一个地铁站,他能给出造出一座城来,一个梦想出来。从良渚文化村,到城西的未来天空之城,再到城南的彩虹天空之城,套路似曾相似,总体量超63万方,公园12万方。

不用管他附近的配套如何,你此刻就身在配套中了。

不过要注意的是,虽然和未来天空之城只有一词之差,但两个是完全不同的项目,从配置、区域、热度上没有可比性,加上项目距离高架过近,且地块过于狭长,减弱了tod的便利程度。

总体来说,自住价值大于投资价值。这次两本证加推近500多套,中签率会比较高,也不会触发社保!

扫码加微

(可咨询购房学区难题,了解更多新盘分析)



万科彩虹天空之城——预计2023年8月交付, 年均毛收益率在10%-13%。

万科未来天空之城——锁盘至2028年,年均毛收益率在15%。

绿城春来雅庭——预计2023年底交付,年均毛收益率在27%左右。

众安蒲荷芸邸——预计2024年交付, 年均毛收益率35%左右。

世茂风颂府——预计2024年交付, 年均毛收益率在22%左右。

绿城潮听明月——预计2024年交付, 年均毛收益率在25%左右。

绿城沐春明月——预计2024年交付,年均毛收益率在17%左右。

注:实际年均收益率需要扣除资金等成本,比毛收益率低不少,需结合首付比例,具体可咨询。


投资毛收益率排序(非纯收益)

众安蒲荷芸邸>春来雅庭>潮听明月>世茂风颂府>沐春明月>未来天空之城>彩虹天空之城

自住+投资(综合)排序

根据每个项目的品质、学区预期、配套便利度、板块前景等各方面综合因素加权计算,六个盘对撞情况下,综合排序如下:

众安蒲荷芸邸>未来天空之城>世茂风颂府>春来雅庭>潮听明月>沐春明月>彩虹天空之城


(丰收湖美景)

综上所述,这次对撞的几个新盘,选择建议:

1、纯投资购房者,优先选择众安蒲荷或者春来雅庭,长期投资者可以考虑潮听明月(上限更高)。未来天空之城因为红盘限售,纯投资不建议。

2.自住购房者选择余地比较大,根据自身喜好和上班方便度,来进行选择,基本都不会限售,但是有项目可能会触发社保!量力而行!

3.如果是全款客户,尽量选择自己满意的新盘上车,不用勉强自己,毕竟年底捡漏二手房的机会也比较大,尤其是在次新房比较密集的区域。

4.近期开盘计划比较密集,所以购房者尽量选在最后一天登记,以免错失一些机会。

5、选不好的时候,可以来问问我们!或者直接登记房源数量更多的项目。

没有完美的盘,所有的合理选择都是要建立在你个人情况和需求上。

据说大仙的有缘人运气都比较好!1%的中签率都能中好几套!

END

如有购房、置换、学区咨询,留言或联系我们

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