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东风东杀出“全新盘”?惊现“钻石”户型!总价400万就能上车?

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沉寂许久的越秀东风东板块,终于传来上新消息。

据传,该全新项目是准现楼,4地铁环伺,主推小户型住宅,总价400万就可上车!

果真如此吗?楼市君决定前往一探究竟。


东山学府入户大堂,广州楼市发布摄

越秀核心商住单体楼

3梯24户 主打小户型

项目名为众筑东山学府,位于越秀区东风路737号(东风东路小学正对面),属越秀老城核心地带。

片区内新房断供已久,如今突然杀出新盘,市场关注度颇高。


东山学府售楼部,广州楼市发布摄

令楼市君感到惊讶的是,现场并无施工痕迹,详询之下才知道该项目为准现楼,已在进行内部装饰收尾工作。

销售称,项目为精装交付,等预售证下来就开售,业主基本能做到即买即入住。

据现场获悉,项目占地约3031方,仅一栋商住单体楼,共21层。

其中,1-3层为商务用途,4-21层才是住宅,每层24户,预计将供货432套,目前样板间暂未开放。


沙盘图,广州楼市发布摄

停车位方面,销售表示目前尚不知是自持租赁还是销售的形式,但据其了解,目前项目周边小区停车位在50-70万/个不等,租赁在2500-3000元/月不等。

住宅部分按照民水民电计费,内部不可明火,未设燃气管道。

物业服务由昆明新天物业提供,物业费较为高昂,达到了5.8元/平/月,和一般的商业公寓收费相差无几。

随后,楼市君发现单体楼的缺陷还是十分明显的。

首先采光方面,做不到全部朝南;同时,每层住户较多,私密性得不到保障,圈层也将较为混杂。


楼层平面图,图源:项目销售

项目楼层平面设计宛如蜂巢,东西4户采光极其有限,多个户型内连承重墙,限制了改造空间。

其次,项目梯户比超高,达到了惊人的3梯24户,虽然销售说将配置日立品牌快速电梯,但随着业主入住,往后情景不难想象。

户型则分布为42平、45平、54平、60平的一至两房,得房率在75%左右,主要面向刚需客群。







户型图,图源:项目销售

各户型设计同样一言难尽。


图源:项目销售

比如,这个45平户型做到了两房的格局,但并不方正,且两卧室和厨房相连,往后怕是在床上都能食遍人间烟火。

就这样一个槽点颇多的项目,吹风价竟然达到了8万+!

它,凭什么?

凭的是优越的区位和醇熟的配套。

板块新房断供已久 配套成熟

周边二手房均价达13万/平

虽说该盘有着各式各样的槽点,但其所在板块的稀缺性毋庸置疑。

据楼市君不完全统计,从2011年到2021年的十年间,越秀区仅出让过1宗宅地,目前 在售的一手楼盘不过双手之数,大多也都是旧改而来,并且售价都在10万+。

东风东板块更是断供多年,广州发布的第一批二手房指导价中就有四个楼盘位于该盘附近,可见其热度所在。

目前,项目周边楼龄最新的还是08年入市的万科金色家园,二手挂牌价在13万/平徘徊。老旧 步梯房挂牌价也都在7-8万/平,可谓寸土寸金。


其次,东山学府周边配套已经十分醇熟,生活氛围浓厚。

该项目毗邻地铁13号线二期(在建),距地铁5、6号线区庄站仅500米,地铁1、5号线杨箕站650米,出行十分便利。


区庄地铁站,广州楼市发布摄

一巷之隔便是羊城同创汇,餐饮、零售等底商健全,生活不愁;步行580米即可到达王府井、广百百货,休闲购物也较为方便。

往大了说,地铁3站能到珠城商圈,可逛遍奢侈名品。


广百百货,广州楼市发布摄

纵观楼市,敢以学府二字为名的楼盘,在教育配套上总是有些建树的,众筑东山学府同样如此。

根据越秀区人民政府发布的2021年小学新生登记范围,该项目已被划在农林下路小学的招生范围内。


图源:广州市越秀区人民政府

农林下路小学作为省一级小学,和东风路小学一样,一直处在越秀区的第一梯队上。

其对口初中素质都不低,包括有省实中学、广大附中、执信水荫、第七中学、育才中学等本土名校,这足以让不少家长心动。


东风路小学,广州楼市发布摄

医疗配套方面,周边分布有中山大学附属第一医院、广东省人民医院等三甲医院,可为业主健康保驾护航。

开发商深陷合同纠纷

有意上车者需谨慎

相信看到这里,很多人都好奇,这个新盘究竟哪来的?

不查不知道,一查吓一跳。


截图来源:天眼查

该楼盘开发商,广东烨龙集团有限责任公司居然是小型企业,并且在9月15号被列入被执行人名单。

今年的开庭公告也是频频更新,涉及金融借贷、民间借贷、房屋租赁、股权转让相关合同纠纷,不难看出该公司近况如何。


截图来源:天眼查

好在,近期引入的投资商——广东众筑实业投资有限公司较为正规,两家房企联合后,也重新升级了营销中心和产品,况且目前已是准现楼,到不用担心烂尾风险。

楼市君深扒还发现,该楼盘用地早在1990年就已出让,最初规划为商业用地,定名为新国际大厦。


图源:项目销售

途经数次烂尾,后被烨龙集团接盘,早在17年就曾面世,彼时案名为翰林尚品。

后又因土地性质变更原因,封盘不卖。直到现在入市,才有了如今的众筑东山学府。

值得注意的是,项目用地性质虽已从商业转为住宅,但其产权是从1990年开始计算的,目前产权只剩39年。

总的来说,众筑东山学府优劣势都十分明显,又因其主打小户型,低总价,对于刚需客和投资客来说会有一定吸引力。

但鉴于开发商过往的种种行为,若有意在此购房,一定要核对好产权情况和合同明细,尽量避免法律风险。

最后,你觉得这个新盘怎么样? 欢迎留言~

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