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地产咒语:谁超越万科,谁就倒霉

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1地产圈有句咒语:谁说超越万科,谁倒霉。谁打万科主意,谁倒霉。你还别不信邪,给你理一理。


2先说“超越万科”这事儿。2003年,在中城联盟董事长联席会上,全国地产大佬齐聚一堂,现今融创(以前顺驰)的老板孙宏斌说:“我们的中长期战略是要做全国第一”。老孙说完,回头看看身边的万科老总王石。隔壁老王不吭声。老孙见不吭声,又补了一刀,说:“也就是要超过在座诸位,包括王总。”这种公然挑衅的氛围,让全场气氛为之窒息。对手堵上门来下战书,总不能认怂吧。脾气一向火爆的老王应声反驳:“你不可能这么快超过万科,是不是要注意控制风险?”老孙一脸坏笑,说:“我们总要有点理想吧。”会后,为了执行联席会上下的战书,争夺地产圈的王者宝座,老孙全国各地拿地,狂赌明天。对外面高调宣布“万科不是我们的对手,最大的敌人是我们自己!”结果大家都知道的,2006年顺驰破产倒闭,公司烟消云散。


3顺驰走后,来了一个挑战的绿城集团。绿城的老总宋卫平,年轻时标准的文艺青年,当过刊物主编辑,刊物办不下去了才回杭州搞房地产,把浪漫主义与美学融入绿城的楼盘,房子打造的精美绝伦,十分抢手。2008年,全球金融危机,楼市掉入冰点。绿城董事长宋卫平认为自己卖的是品质,坚持“不降价”。然而,万科的杭州项目先率先降价,成为杭州楼盘的一条鲶鱼,此举让宋卫平火冒三丈,抨击万科作为老大,在困难时期没有一点带头大哥风范。老宋继续大量囤积高端物业,豪赌未来。2009年,4万亿救市政策出台,楼市爆发,绿城低位囤货又遇上涨价,一跃成为中国房企销售亚军。喜气洋洋的宋卫平豪情满怀地说:“3-5年超过万科,销售额达到800亿到1000亿元。”后来,尝到甜头的绿城坚持走品质主义路线,不计成本的投入导致效益比差一大截,人家把房子当流水线产品做,他把房子当艺术品做,自然速度提不上来。结果,绿城中国现在的市值仅为万科的零头,宋卫平也离开了绿城。


后来,全中国的房地产商都知道这句咒语了,明面上没人敢说超越万科,怕中了邪。学习万科好榜样就成了业内共识。4再看看打万科主意的那些人和事。1993年5月,万科发行了B股,君安承销1000万股,浮亏3000万,当时的3000万是天文数字。对此,君安证券老总张国庆深为不爽,他想了一个连环计,通过收购,刺激股价,进而控制董事会。1994年3月30日,张国庆走进万科的办公室,对老王说:“君安证券想给万科的管理层提些意见。”随后,君安证券宣布代表四家受托股东(合计10.73%的股权)出示了《告万科企业股份有限公司全体股东书》,万字长文痛斥万科的管理问题。这就来者不善了,一开始老王有点懵,明白意图后,马上展现出一个枭雄的本色,稳住阵脚,连夜联合其它的股东发动反击,要求深交所停牌,防止建老鼠仓,并挑动张国庆内部叛乱,几招下去,最终快速把这事摁下了。这次停牌是中国证券史中的第一次停牌事件,算是历史性事件。后来,君安证券内部事件东窗事发,1999年张国庆被逮捕。君安证券与国泰合并成现在的国泰君安证券。


520多年后,2015年万科又迎来一场震惊全国的股权之争,称之为“宝万之争”。地产商宝能集团利用险资发动了对万科的袭击,因为没有得到万科管理层的认可,王石明确表态不欢迎宝能成为万科的第一大股东。宝能被媒体称之为中国版本的“野蛮人”。然而,宝能却不管这些,继续买买买,持股比例一度达到了25.04%,距离大股东一步之遥,关键时刻,恒大也加入了战局,也开启了买买买模式,持股达到14.07%。随着股权的稀少,买盘的增加,散户的蜂拥而上,万科股价暴涨,从5块钱涨到38块钱。这场股权大战一度打得难分难解,这时候,保监会突然出现整治万能险的问题,随着政府的介入与调解,恒大把股份转给了深地铁,宝能也套现离场。现在,恒大陷入了巨大的流动性困境,现在每天都有一条热搜,前途未知。宝能也陷入了流动性困境中,进入9月以后,宝能3次被法院列为被执行人,执行金额高达68.62亿元。打万科主意的人,都倒霉了。


6现在,这几年龟速前进的万科重回老大的位置,地产圈再一次高呼“学习万科好榜样。”2018年秋的例会上,万科首先喊出:“万科,活下去。”表现出对风险与现金流的高度重视。当时,不少地产大佬心里嗤之以鼻。


一个企业时时刻刻要清醒地知道,活着才是根本。只不过,一些企业家一旦有些成绩,就头脑发热,以赌的心态,以上杠杆的激进,追求企业的快速扩张。这样的情况下,当时代的一粒细细的灰尘,落在企业的头顶,就成了一座沉重的大山。

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