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9月起,高层态度3大“反转”?央媒表态,楼市涨跌基本清晰了

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国家统计局于9月15日发布了2021年8月份房地产行业的数据,用4个字来总结:量价齐跌。

数据显示,在2021年8月份,70个大中城市房价涨幅环比再度收窄,其中,一二三线城市的涨幅全部呈现出不同程度的收窄趋势。这种情况在近几年还是第一次出现。除了房市涨幅收窄之外,房地产销售面积也不理想,呈现出下滑态势。



1-8月份,全国商品房销售面积10亿平方米,同比增长20%以上;商品房销售额10万亿元,增长30%左右。但是到了8月份,这种高涨的情况出现了转折,单8月,一线城市商品房销售价格环比上涨0.3%,涨幅下落0.1个百分点,一线城市二手房环比上涨0.2%,同样回落0.1个百分点;二三线城市的新房和二手房涨幅同样微弱,二线城市新房和二手房环比上浮0.2%-0.4%,涨幅比上月分别回落0.1和0.2百分点。

为什么楼市会出现上半年热、下半年凉的情况?指闻君认为,主要是高层对于楼市的态度发生了转变,9月起,高层态度3大“反转”

第一、调控力度收紧,上涨难度大。

根据马克思在《资本论》中对商品价格的一般定义,商品的价格影响因素有2个:①商品的价值量;②商品的供需关系。前者是指生产商品消耗的社会一般劳动量的多少,包括脑力劳动量和体力劳动量,消耗的劳动需求越多,那么价值起点就越高,对应的价格也就越贵;反之亦然。供需关系也很简单,主要是指这件商品在市场上的供应量和需求量的剪刀差,如果属于需求侧,则价格涨,如果属于供给侧,则价格跌。



很多人在分析我国的楼市时,经常会用“供需关系”作为论点,然而指闻君认为这是“一叶障目不见泰山”的分析法,在过去20年发展时间里,早已经形成了囤房和炒房的购房方法,所以即便是当下住房足够40亿人居住,市场上依然存在供需结构性失衡的情况,购房需求数量多于供给量,所以认为还会涨。这个时候,住房调控这只大手就到来了,房地产调控主要包括限购、限贷、限价、限售等多方面措施,从供给和需求两端影响着楼市供需面,进而调节市场价格涨跌水平。经验显示,在频繁的紧缩性调控下,房市会趋于平稳;在宽松化的调控下,房市会上涨。

2021年1-8月份,全国房地产调控接近400次,平均每个月为50余次。雨点似的调控力度下,9月份开始,房地产终于摆脱了上半年高涨的局面,开始逐渐走向平稳。

二、对生育率态度提升,需要限制住房成本。

2020年全国新生儿只有1200万人,比起2019年减少了265万(2019年出生人数为1465万),这已经是二胎开放之后,连续4年出现下滑趋势了。专家们预计,如果人口出生率继续按照这个速度下降的话,那么在未来的3-5年时间内,每年新生儿数量可能降低至1000万人以内。要知道我国可是一个拥有14亿总人口的大国,年出生只有1000万人,这问题就有点大了。所以,为了催生、为了提高生育质量,多项举措不断袭来,有专家指出,应该生娃给补贴,生一个孩子补贴100万元,也有人指出,应该生娃买房给优惠,一胎免除房贷利率,二胎买房7折、三胎买房5折。



白岩松说到,人们连一胎都不愿意生了,何来的二胎和三胎呢,按照白岩松的说法,解决一胎才是关键。那么,是什么原因制约了年轻人生娃意愿度?其实是高房产价,机构研究认为,如果楼价每上涨1000元/平方米,那么人们生一胎的概率就降低1.8%~2.9%,生育二胎的概率会降低2.4%~8.8%。所以说,高楼价才是很好的“避Y药”,这句话一点也不假。也正是因为这个原因,围绕限制房产价的一系列举措应运而生,禁止经营贷违规入房地产市场、热点城市约谈限制、备案价调控,二手房指导价、物业问题解决等一揽子手段出现了。

第三、房地产资金态度转变了。

房产热如何才能降下来,专家黄奇帆曾给出过建议,黄奇帆指出,房产热的原因是地价在不断上涨,而地价上涨的根本是房地产企业有巨量的资金来购置地皮,所以黄奇帆指出,其实限制楼市很简单,只要禁止房企“背着银行买地皮”就可以了。黄奇帆的建议简单明了,就是应该不让房地产企业继续通过银行巨额借贷的方式生存发展,这样一来就可以抑制过量资金进入楼市,进而约束市场增幅。



2020年至2021年,黄奇帆的建议似乎成真了。2020年8月末,住建部与央行首提“三红线”政策,要求所有房企在规定的时间内把负债等“三个红线”指标全部转变为“三个绿线”,如果限期未完成的话,今后房企们的融资增幅将大大受到限制。如果说“三红线”已经足够让房企们抓耳挠腮的话,那么2021年以来的“双限令”则不仅让房企头大,而且让购房者捉急。央行分档次划定了金融机构对房企和买房人贷款的上限比例,这就意味着今后金融机构的资金不可随心所欲注入房地产市场。4月份至8月份,深圳、泉州、无锡、上海、合肥等多个城市的部分银行纷纷出现“二套房停贷”情况,不是银行不愿意贷款,而是月末、季度末贷款额度不足,没有多余的比例来发放贷款了。

总结一下:一方面调控在限价;另一方面为生育开道;最后抑制楼市资金源头,这三大态度的转变,意味着今后楼市不可能继续保持像前些年的“高涨局面”了,可以说楼市涨跌基本清晰了!除此之外,央媒表态,该不该买房其实也清晰了!



7-9月,新华社、中国经济网等央媒,接连发表关于房地产的文章,表达出对楼市和房产价格的基本态度与立场。新华社撰文《合理房J是一个城市的竞争力所在》直言,住房关系民生,城市应该紧紧围绕房住不炒调节房市水平,让房地产回归到居住层面和属性上去,保障年轻人、低收入人群和新市民的住房需求。另外,中国经济网在《坚持“房住不炒”重点做好“保”和“稳”》中同样表达出了类似的看法,提出要坚持“三稳目标”不动摇,不允许把房地产当作短期刺激经济的工具。

央媒的态度,往往代表着高层的立场,可以看出“不允许房市过快上浮”才是核心。与此同时,住建部专家直言,今后对于城市调控不力导致价格过快上涨的,要坚决予以问责,这几个字掷地有声,在过去上涨的结果就是出调控打补丁,但是没有追责和问责机制,所以“很多人”不放在心上,而在“问责”机制下,城市不得不重视“确保房产平稳”这件事儿了。

该买房吗?指闻君认为,炒房时机已经不在,刚需或许可以上车了。

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