土拍战前夕！广州爆收超百万平土储，黄埔成大户、越秀破冰

广州第二轮集中供地开拍，已经进入倒计时。

因为之前北京、深圳、青岛等各大城市爆发“中止潮”，让现时的土地市场顿时蒙上一股迷雾，新的指示是什么？是否有新的竞价规则？土地利润空间还会被削弱吗？

在这之中，广州原定6、7月推出第二批集中供地计划，但迟迟未有准确的时间出来。广州第二批集中供地何时来？市场各界都在盼望着。

直到临近8月份底，广州第二批集中供地才到来了，9个行政区合计48宗地块，累计用地面积303.6万㎡，总起拍价达到了1124亿元。俨然，又是一场大战即将上演。

正在第二批集中供地“沉默”之际，“三旧”改造地块却在快速推进中，规模之大不亚于公开招拍挂市场。这说明即使土地供应略有延迟，广州城区建设仍然按照规划、计划进行中。

9月17日、18日，广州住建局连续公示了越秀区2021年第一批、荔湾区2021年第三批、黄埔区2021年第十二批（二）“三旧”改造地块标图建库动态调整成果入库前的数据，合计108宗地块，合计用地面积约109.1万㎡。

进一步放眼到整个9月份，广州“三旧”改造的速度明显在加速，在计划入库规模上迎来爆发式增长，较8月份将近是翻倍的增长，但低于3月份、7月份的超过240万㎡的纪录。

考虑到目前9月份刚进入下旬，创造今年入库规模新高，或是大概率事件。

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黄埔成“大户”，越秀破冰，荔湾加快脚步

先来简单了解下，土地储备的工作流程。

一般来说，收储主体是市级或区级的土地开发中心，对城市规划区范围内的土地使用权纳入到政府土地储备库时，主要有三种途径：收购储备、收回储备和征用土地。

“三旧”改造地块普遍是征用土地类型，细分为六个步骤：制定方案、前期调查、上报会审、资料准备、上报审批、上缴有关征地税费、征地拆迁补偿、入库管理。

实际上，入库管理是三种途径的最后一步，走到这一步则意味着，被征收区域正式纳入到政府统一管理的范围，将很快可以依照规划进行开发、建设。

回到本次广州三旧地块拟入库数据中，108宗地块中来自黄埔区、越秀区、荔湾区3个行政区，其中黄埔区成为这次计划入库的“大户”，收储宗地数量达到102宗，总用地面积为101.06万㎡，占总额的比例均超过了九成。

计划入库数据，能够清楚呈现当下广州市各个行政区的旧改推进情况。

黄埔区目前改造推进速度，可以说是“敢认广州市第二，就没人敢认第一”，更加准确来说，“逢8必开工”。本次计划入库对象包括凤尾村、暹岗社区、暹岗社区、萝岗社区等，均是当下黄埔区快速推进旧改项目的片区。

而另一边，越秀区终于迎来“破冰”时刻，这是其今年越秀区首次有“三旧”改造地块计划入库。同时，乐居城更翻阅2019年以来的公示信息发现，这也是越秀区三年来的唯一的“三旧”改造地块入库。

这也体现越秀区过往几年在旧改上推进缓慢、成果“微乎其乎”，也说明未来越秀区将会有更多的旧改地块入库。

我们早前关注中，全市首个城改项目南洋电器厂及周边更新改造项目于8月31日正式公布了拆补方案，很快将有进行拆迁工作，也有地块陆续入库。这次越秀区计划入库的地块正是来自上述项目的范围内。（详细可见：最高6.5万/㎡！广州首个城改拆补方案曝光！老破小要翻身）

越秀区最大的旧改项目瑶台村也走到了引入合作意向的阶段，引来了保利、越秀、富力、奥园、方圆一众房企的争抢。

荔湾区作为另一个老城区，也已经连续两个月有旧改项目地块计划入库，共计划入库规模达到95.68万㎡，主要来源于龙溪村、坦尾村，对应用地面积为91.3万㎡、4.38万㎡。

整个9月份来看，广州市目前合计发布了五次公示信息，其中9月10日公示中，共计划入库151宗地块，用地面积到达94.26万㎡。

而这次计划入库中，天河区终于打破僵局，完成首次收储动作，计划入库约49万㎡，占总规模比例的51.41%，主要对象是老旧小区、单位宿舍等。

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三旧改造收储规模1391万㎡，远超土拍出让

毫无疑问，广州“三旧”改造推进速度和成果是显而易见的。

并且，公开市场出让规模是远远不能对比。

上月8月26日，广州正式发布了第二批集中供地名单，合计出让48宗地块，分别位于9个区，不乏广钢新城、白云新城、国际创新城、横沥岛等核心地段，总起拍价超过1124亿元，出让面积合计303万㎡。

图源｜广州乐居

本轮出让中，竞拍规则也发生了很大的变化，比如限制地价、最高溢价率由45%降至15%，限制售价、黄埔南沙直接限定了销售价格，限制对象、项目建设完成后面对无房家庭及个人比例不低于50%，禁马甲、同一申请人只能进行一次交易申请等。

对比首轮集中供地，本次土地出让明显能看到，在稳地价的趋势下，房企终于看到了“有利可图”的空间，9月26日、27日的土拍或将出现激烈争抢现象。

但是，对于开发商而言，依然是旧改项目远比公开招拍挂“更香”。目前统计数据来看，两次集中供地规模相当于目前“三旧”改造地块拟入库的一半左右。

限令之前，房企下“重本”加快推进，自然能够盈利、规模双收。

乐居城更统计广州住建局公示信息得到，截至今年9月18日，2021年“三旧”改造地块入库规模已经达到了1391.06万㎡，而两次集中供地面积为696.6万㎡，前者是后者的将近2倍。

从表格可以看到，抛开1月、2月正值年关时期，单月“三旧”改造地块的计划入库规模，都能够集中供地相提并论，最大值出现在4月份，为245.25万㎡。

上述提到，入库后的阶段就是动工建设，这说明三旧改造的推进动作对于广州城区的发展，更加有深远的影响，且能够更好配合区域新规划下的产业引进、人居环境、商业配套、教育配套等需求。

实际上，在广州住房发展“十四五”规划中，广州计划新增供应于商品住房及政策性（不含复建安置房）建设的住宅用地不少于2208公顷，其中商品用房用地不少于2000公顷。

而城市更新是重要的、有效的增加供应方式，要求增加中小套型商品住房的供应。

况且，在第二批集中供地中“消失”的天河区、越秀区，却在“三旧”改造方面开始有活跃身影，补充公开土地出让市场的空缺。

在这种驱动下，尽管限令放缓了旧村改造推进的步伐，但是旧改项目被纳入到住房供应联动机制，加快现有项目的改造、建设，仍然是主要工作。

比如，白云区今年计划新增储备收地15000亩，计划完成工业、商业、居住用地出让建筑面积“3个超150万平方米”，为高标准打造“一园一城一示范区”等重大发展平台提供土地支撑；

天河区组织编制的《天河区2021年土地征收成片开发方案》获省人民政府批准同意，是广东省第一个获批的方案，并启动研究天河区第二批土地征收成片开发方案编制工作，继续为天河区经济社会发展提供坚实的用地保障；

黄埔区在今年土地征收成片计划中，安排项目共16个，总面积183公顷，包括姬堂村的新材料产业园、水西社区长平片区、大坦村、萝峰片区等。

这些都是很好的证明。