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房地产税真要来了?财政部实锤,专家看法一致,3类人应早做打算

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不管买没买房,房地产税一直都是全民关注的热点话题。还没买房的,期待房地产税可以起到降低房价的作用,从而减轻自己的买房负担;已经买房的,尤其是对于拥有多套房的家庭而言,则担心房地产税会带来不小的持有成本。因此,有关房地产税的任何风吹草动,都会触及大家的敏感神经。

关注房地产的朋友应该都知道,早在2017年,财政部就已经明确了要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。与此同时,财政部还明确指出,要对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。所谓的评估值,则指的是房屋的市场价值。


在随后的三年多时间里,关于房地产税并没有太多实质性的消息出现,几乎只是重复以前的论调。不过,进入2021年以来,伴随房地产调控的不断深入以及房地产长效机制的加快建立,关于房地产税出台的消息变得越来越多了,关于这些你都注意到了吗?

财政部实锤,房地产税可能真要来了‍

首先,3月份,国家发布了“十四五”规划和2035年远景目标纲要,其中明确提及,“十四五”期间要“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权。显然,房地产税立法被写入了“十四五”规划之中,出台已经是板上钉钉的趋势,目前只是时间问题。

其次,5月6日,财政部部长刘昆在《经济日报》上撰文又一次提到了房地产税:要逐步提高直接税比重,完善个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。8月18日,财政部副部长许宏才也重申了这一点。


然后,5月11日,财政部网站发布消息,财政部、住建部、税务总局、全国人大预算工委等四部门召开了房地产税改革试点工作座谈会,根据会后释放的内容来看,会议听取了各界对房地产税改革试点工作的意见。虽然只是一次座谈会,而且释放的内容也十分简短,但由于这次会议将“房地产税”与“试点”挂钩在了一起,所以被业内看作是房地产税加速出台的重要信号

近期,9月7日,中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文在接受中国新闻周刊采访的时候表示:从四部门会议看,关于房地产税的出台,目前已经不是理论层面的探讨,而是讨论实施方案,征收房地产税政策的确已经提上日程,而且已经到了实质推进的阶段。不仅如此,他还预测了房地产税试点的时间:年底前出台试点政策的可能性还是很大的


通过一番梳理下来,不难看出,从2017年财政部明确了“立法先行、充分授权、分步推进”的原则到财政部频频提及“积极稳妥推进房地产税立法”,到将房地产税立法写进“十四五”规划当中,再到财政部等四部门召开房地产税改革试点的会议,种种信号都表明,房地产税的立法和出台正在从理论层面向实践层面转变,预示已经喊了十多年的房地产税,这一次可能真的要来了。

大家关心的首要话题是对房价的影响。那房地产税能降房价吗?‍

要回答这个问题,首先还是要看房地产税的作用。从狭义的层面上来讲,房地产税是指对住房保有环节进行征收的税种。因此,一旦开征,就意味着无形中增加了住房持有成本,尤其是对多套房家庭来说,房子越多,征收越多,所以这显然还是一笔不小的支出。特别是在房住不炒的定位下,房价保持长期平稳已是不可阻挡的趋势,如果房价不涨或少涨,持有房产的成本只会继续增加。


我们不妨举个例子:假设将房地产税率设定为2%,再加上5%的资金成本,每年1%的物业费,折旧成本为2%,那么一年下来房产持有成本为10%。因此,对于多套房家庭来说,至少要保证房价涨幅超过10%,才不会出现亏损。但在房住不炒的定位下, 平稳才是大势所趋,所以超过这个涨幅并非易事。因此,不少人可能就会考虑转让房产,从而导致楼市出现集中抛售房产的现象,一旦供大于求,房价自然就会下行。因此,对于刚需来说,这是一个好消息。

但是,从长期趋势来看,房地产税可以起到抑制房价的作用,但对于房价的影响并不会太明显。一方面,影响房价的因素错综复杂,关键因素在于住房结构、供求关系以及金融政策等等;另一方面,房地产税的主要功能在于完善财税体制,成为土地财政的替代品和地方财政收入的稳定来源。因此,购房者还是应该理性去看待房地产税对于房价可能产生的作用和影响。


房地产税会如何落地呢?业内专家提出“落地方案”,看法一致‍

根据今年5月份财政部等四部门召开的房地产税改革试点工作座谈会来看,房地产税大概率是先选取一些城市进行试点,然后总结经验,继而再向全国稳步推进。关于这一点,目前业内专家的看法基本一致。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为,由于房地产税立法涉及的税种多,涉及面大,立法时间也比较长,所以为了避免税法偏差,需要通过试点来验证和纠正偏差,所以先进行试点很有必要。


对于这个问题,中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任、经济学家施正文也表示,目前部分城市的确有开征房地产税的必要性,可以先行试点,在试点的同时加快房地产税法律草案的完善,实现立法和试点相互促进

不仅如此,他还表示,为了防止集中抛售带来的震荡,最初可以实行轻税原则,除了制定较大的免税面积外(关于这点,财政部税收政策研究室主任张学诞建议将“免征面积”设定为40㎡-60㎡),对持有高档房和多套房的人,也不应该制定较高的税率,应该控制在总价的1%以下,而且对于房价比较高的城市,还应该对计税的价格进行一定比例的打折。


贾康

无独有偶。9月18日,在某房地产论坛上,华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员,被视为财政部“头号智囊”的贾康也表示,启动房地产税立法早已提上日程,而且当下确实存在房地产税进行试点的可能性和必要性,而且他认为,可以在推进立法的同时并行试点扩围的举措。说得通俗一点就是,立法和试点并行不悖,可以同时进行,相互促进,这与施正文的观点不谋而合。

那么,哪些城市可能先进行试点呢?贾康建议,海南、深圳和浙江应该积极考虑加入试点范围。

其实,这三个区域很典型:一方面,房价涨幅较为明显,历来都是炒房较为盛行的区域。另一方面,如今这三个区域都有了新的定位,海南要打造全球最大的自由贸易港,深圳则是市场经济先行示范区,而且年轻人众多,浙江刚被确定为全国首个共同富裕示范区。因此,不管是控制房价涨幅,打击炒房需求,还是均衡居民财富,这三个区域都有试点的可能性和必要性。


房地产税出台已渐行渐近,三类人应该早做打算‍

在诸多财产税当中,房地产税是十分典型的直接税,换句话来说,只要有房子,即便没有收入,也要交税。当然,目前业内普遍认为,在保护刚需和设置一定免征的考虑下,对于有一两套房的人来说,基本不会受到影响。但是,另外几类人可能要早做准备了。

一是购买了大量房产的囤房客。征税增加持有成本,再加上房价长期平稳的趋势,持有成本自然会进一步增加。当然,有人会说,可以把持有的房子拿来出租,然后将税费成本通过租金的形式转嫁到租客身上。其实,这一点也并非那么容易,原因有两个:一是根据目前出台的政策看,很多城市都会设置租金指导价,随意提高租金并非那么随意。二是一旦开征,很多人就会把空置的房子对外出租,当市场供大于求,不仅房价会下行,租金往往也会出现下降。

二是盲目购买了旅游地产的人。旅游地产一直都是热门话题,但由于近些年发展迅速,早已不再是香饽饽了,再加上这些项目的区位往往较为偏僻,利用率不高,所以往往很难转手。一旦开征房地产税,不仅会占用免征面积,再加上人们对房产的保值增值预期降低,这就使得此类房产的流通性进一步下滑,结果可能出现有价无市、无人接盘的境况。因此,盲目持有旅游类房产的人,真的要早做打算。


三持有不少收缩型城市房产的人。2019年,国家发改委首次提出了收缩型城市的概念,其中人口流失是其最重要的参考指标。根据研究统计,在660个建制市中,80个城市(主要是三四线城市)出现了人口收缩,占比12.1%,资源枯竭、产业变迁或位置偏远是引起人口流出的主要原因。对于这类城市,拥有一两套自住即可,不管房价涨跌,只要不卖,影响都不大。

但是,对于持有不少收缩型城市房产的人来说,是时候早做打算了,一旦开征房地产税,此类房子基本属于劣质资产,不仅租不出去,想卖也卖不掉,而且还要缴税,所以怎么算都是不划算的。对此,你怎么看呢?欢迎在评论区留言讨论。

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