黄埔多村表决收回集体土地使用权，今日说法：“留守户”问题

黄埔多村旧改面临“清零”，表决收回集体土地使用权

近一段时间，黄埔多村旧改面临“清零”，开展关于“收回集体土地使用权用于旧村改造”的主题事项表决。

据公开资料统计，目前已经有茅岗村、火村、文冲村、水西村、新田村、珠江村、沙步村等发公告将表决收回集体土地使用权。（欢迎补充）

近日，黄埔生活汇后台收到了知识城新龙镇金坑村村民来稿，又一村即将加入此行列，他收到了一份《关于对收回集体土地使用权并依法组织拆除地上建（构）筑物进行表决的预公告》，公告时间截止至9月20日（明日）。

内容要点概括如下：

（1）金坑村邓屋片旧改签约率已超90%，银岭片签约率接近80%，经金坑村经济联合社研究决定，现要求仍未签约的金坑村村民及世居祖屋权属人，务必在2021年9月20日前完成签约。

（2）对在2021年9月20日前仍未签约的金坑村村民及世居祖屋权属人违法占用集体土地、损害村集体经济组织和成员合法权益的，报请政府执法部门依法处理。

（3）组织召开成员大会，表决事项：金坑村经联社、经济社依法收回在2021年9月20日仍前未签约村民及世居祖屋权属人的宅基地使用权，并依法组织拆除上盖建(构)筑物。

▲图源于街坊爆料

据黄埔新龙发布的消息，截至9月17日，新龙镇各村召开旧村改造清零“大会战”，各项目总共已签约19343栋房屋，总签约率为92.64%，其中镇龙村东片上围社近日已实现签约清零。

上文公告也提到金坑村邓屋片旧改签约率已超90%，银岭片签约率接近80%，截至9月16日金坑村（邓屋片）旧改项目累计拆除房屋共928栋，截至9月17日金坑村（银岭片）累计拆除房屋共270栋。

金坑村村口就是地铁21号线金坑站，南部为油麻山森林公园，西侧毗邻金坑水库，周边拥有大片森林和水库等自然资源，环境优良。

值得一提的是，黄埔将建6个直升机停机坪，一个就位于金坑水库大坝前空地。

按照规划，知识城将引入两大世界级“小镇”——“海归小镇”&“设计小镇”，其中“设计小镇”位于广汕公路金坑村委对面，由科学城集团参投，项目总投资约7亿元，将引进国际一流设计产业的精品集群，目前已启动建设。

▲图源于中新广州知识城在线发布

据投稿的金坑村村民反馈，“目前的拆迁补偿方案是1:4，人多的保底80方一个”，有部分人尚未签约。

那么各村面临清零，这些尚未签约的村民，常被统称为“留守户”。从现状来看，黄埔66条村的改造方式主要为村集体引入合作企业参与全面改造，实行合作改造模式，采取就地安置和货币补偿进行拆迁安置。

在涉及到拆迁补偿的问题，利益之间的协调，势必会存在“留守户”问题，经常会有街坊讨论——收回“留守户”集体土地使用权的法律依据是什么？

按照以往的案例来看，留守户问题目前主要是通过民事诉讼和行政手段来解决，下面我们来了解下。

“猎德案”开启了民事诉讼的先河，关于“留守户”问题的法律探析

首先在《中华人民共和国土地管理法》第六十六条规定，有下列三种情形之一，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。

那么，旧村改造是否适用于第一种情形，即“公益事业建设”的范畴，《土地管理法》中并未明确，但法院判决中有一定的案例支撑。

比如人人羡慕的猎德旧改，当初在推进的过程中同样遇到了“留守户”问题，后续在2007年10月向天河区法院提起民事诉讼。

法院指出，“村集体收回村民宅基地使用权是出于为实现村民得到实惠、村集体经济得到壮大、改造区域环境面貌得到提升、历史人文景观得到保护的目的，是符合全体村民的整体利益的，集体经济组织对宅基地的一种管理、再分配行为。”

最终，法院判决村集体胜诉。有律师认为，该案例在司法层面上基本确认了旧村改造属于“公益事业建设”的范畴。

另一个案例，可以参考山西省太原市小店区人民政府土地行政收回一案，可阅读中华人民共和国最高人民法院行政裁定书[（2018）最高法行申7565号]。

该案件中，最高法认为，收回集体土地使用权的主体是农村集体经济组织，而不是县级人民政府，以区政府的名义决定收回再审申请人的宅基地使用权并注销其使用权证，缺少法律依据，应属违法。

同时，最高法在该案中认为，“被诉行政行为发生在太原市××城中村改造过程中，城中村改造符合绝大多数城中村居民的利益，具有社会公共利益属性，但撤销决定会给城中村改造工作带来负面影响，造成公共利益的重大损害”，最终驳回了太原市小店区该居民的诉求。

关于“城中村改造是否具有社会公共利益属性”问题，在最高法判决的其他案例中也有迹可循，就不一一列举了，但切忌盲目套用，具体案例还是要具体分析，本文仅供讨论。

再说回广州处理“留守户”的情况，自“猎德案”开启民事诉讼的先河后，2012年广东省高级人民法院发布了《关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》，通过民事诉讼收回集体土地所有权的方式被叫停，应依法通过“行政裁决-行政复议-行政诉讼”的程序寻求救济。

但到了2020年底，广东省高级人民法院发布了《关于废止部分审判业务文件的决定》（粤高法〔2020〕132号），包括2012发布的《关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》也被废止。

直到今年7月，广州住建局重磅发布了《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，在村民自治和行政裁决上给予更多立法支持。

比如，宅基地使用权人拒不交回土地使用权的,在旧村庄更新改造项目拆迁安置补偿协议签订人数到达95%的情况下,村集体经济组织可以向人民法院提起诉讼，留守户可申请行政复议，同样也会面临调解、行政裁决、及法院强制执行等。

有律师指出，对于解决“留守户”问题的途径，广州已由单纯的通过行政裁决向行政裁决与民事诉讼并行适用转变。

值得一提的是，自2021年9月1日起，新修订的《土地管理法实施条例》正式施行，这是保证2019年新修正的《土地管理法》顺利实施的重要法律武器，对城中村改造会有影响吗？期待有专业的律师进一步解读，届时再跟大家分享。

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