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楼市风向标已动摇,温州楼市还将下行?

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自从今年22城集中供地开始,开发商就开启了新一轮的抢地热潮,但”两集中”政策稳地价、稳政策的效果并不明显,一二线城市的土拍热度依旧是高居不下,尤其是杭州,首批集中供地的土地出让金高达1178亿元,位居22城榜首。

下面是22城首批集中供地的简单图表。


图源:CREIS中指数据

这些地块虽然在出让规则上加强了一定限制,但因为这些城市基本面不错,人口流入基数可观,地块优质等原因,并没有降低开发商拿地情绪,反而部分城市竞价达上限地块数量不减反增,多数城市地价明显攀升。


图源:中指研究院

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在这样的情况下,22城第二批集中供地迎来了又一轮新的供应潮,但因为市场情绪,政策调控,土地规则变更等原因,不少城市的供应潮都出现了延期的情况。

截止于目前,仅有厦门、长春、无锡、福州、青岛、济南、天津等少数城市开启了第二轮的集中供地。相比于第一批集中供地,不仅流拍宗数突增,而且成交地块的溢价率并不高。

从杭州来看,据浙报传媒地产研究院得到的消息,全部十宗竞品质地块中,九宗地块报名未达标,无法进入后续正式竞价环节,相当于“流拍”。仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求。


图源:浙报传媒地产研究院

究其原因,无非以下几点。

一、利润太低

杭州本次挂牌的十宗地块首出“竞品质”,这就让不少开发商在利润收益上大打折扣,再加上本次挂牌地块起价高、又都是现房销售,放缓了开发商回暖资金的速度,又一次降低了开发商的利润。

二、规则复杂

十宗地块修改了大部分竞拍规则,尤其是对开发商资金来源、房企资质、多马甲的审核更加严格。

在无具体指导细则的情况下,根据市场对政策的理解,仅资质方面就将外企直接淘汰。而对国内房地产开发企业来说,规则疑问也较多,主要针对一年以上开发资质、购地资金等操作审核要求严格。

三、要求太多

在利润尚且的三宗地块中,钱塘区大江东地块本来就已经有了两家房企报名,但因为地块出让须知里规定了,房企不足3家的地块不可以竞拍发布。


总体来看,政府不愿意降低面粉价,在面包定价上又做了一定限制,且在销售端和开发端的规则较多,导致开发商看不到利润,不愿意出手拿地在大家的意料之中。

但看起来杭州政府似乎也在观望之中,如此严格的调控细则也是在投石问路,但杭州作为目前全国流入人口较多的城市之一,开发商拿地热情依旧不高,后市也是不容乐观。

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回到温州来看。

首先,目前多数地块溢价率非常低,像最近龙湾区在8月26日出让的四宗地块,最高溢价率也就4%,而且还出现了流拍的情况。


而在8月27日出让的中央绿轴G-42a地块,首开以总价26.1亿元拿下,楼面价约17214元/㎡,溢价率0.62%。

作为绿轴板块的优质地块,开发商争抢不积极,溢价率低,也是市场罕见。

除了土地之外,温州楼市的新房、二手房的成交市场无论是同比还是环比下滑严重,市场观望情绪浓厚。


图源:C21温州研究中心

来自温州房管预销售系统数据显示:2021年8月份温州市区一手住宅(含安置房网上认购)销售备案1725套,环比下降19%,同比下降44%。二手住宅成交备案2440套,环比下降14%,同比下降22%。

可以看到,温州不管是土拍、还是新房或者二手房市场都迎来了全面降温,而且在限价、限溢价率等新规则下,市场下行已成定势。

虽然与调控规则更严的杭州相比,温州还有一定的操作空间,但杭州作为浙江楼市的风向标,一直都是政策改革的先行区,不少政策试点一旦推行,全省各地不少城市大多会参考借鉴。

即便温州没有被列入22城的集中供应名单内,但这几个月来,温州的地块出让基本也都是当天多宗集中出让,与杭州土拍有着异曲同工之妙。

如此看来,杭州眼下的土拍已经全面遇冷,而温州的城市能级在都不如杭州的情况下 ,整个温州楼市或将开启一段时间的煎熬期。

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