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南宁“商改住”愈演愈烈!万科星都荟加入,业主们炸锅表示不能接受!

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万科星都荟加入商改住大军

8月3日,南宁自然资源局发布了一份关于南宁市新宏万轩房地产有限公司申请将星都荟四期项目地块由商业办公调整为商住办公用地的调整内容公示。


公示内容截图(图源:南宁市自然资源局网站)

公示显示,原星都荟四期项目地块已批总平面图容积率为3.5,计容建筑面积为113929.34㎡,其中商务办公为79235.81㎡、商业服务业设施25509.11㎡,其余为消防控制室、物业管理用房、公厕等配套设施。

调整后,拟在维持容积率3.5不变的前提下,将不超过40715.38㎡的原规划商业、办公调整为普通商品住房(含公共服务配套设施),调整后项目计容建筑面积不超过原计容建筑面积113929.34㎡。


星都荟四期项目规划调整公示(图源:南宁市自然资源局)

也就是说,原来104744.92㎡的规划面积,一拆为二,保留6万多㎡的商业,增加4万多㎡的住宅。

同时,文件中提到,针对新增住宅人口学位问题,拟按就近原则划分到项目旁边的欢乐之家幼儿园、金良路小学,具体学区划分及入学政策以教育部公布的信息为准。

消息一出,瞬间引起万科星都荟业主的讨论。

不少业主表示,当初选择置业万科星都荟,很大一部分原因是看中了规划里的大型商业MALL。

如今商改住,原宣传的大型商业体体量几乎减半,不少星都荟的业主表示不能接受。

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不止万科星都荟,已经有一大波加入

去年11月,商改住的政策在南宁露出苗头;时隔半年后,南宁首个商改住项目——绿港国际中心,终于现身在大众视野。一股“商改住”的“调整风”正在南宁刮起。

1、龙光玖誉城加入“商改住”的队伍。

2021年6月1日,南宁自然资源局网站先后公布了《南宁市汇昌房地产开发有限责任公司申请将东方悦城项目商业办公调整为普通商品住房的规划调整公示》和《南宁市龙光骏诚房地产开发有限公司申请将南宁龙光玖誉城项目I地块(星城组团)部分商业办公调整为普通商品住房批前公示》(以下简称公示),公示显示了龙光玖誉城和东方悦城的部分商业性质、住宅、教育配套等方面进行调整,具体内容小编带大家一起看。

龙光玖誉城——星城组团“商改住”


1、南宁龙光玖誉城项目I地块(星城组团)原容积率为4.0(商业办公),用地面积29163.34平方米(43.7亩),其中商业建筑面积占比15%-25%、其余为商务办公、社区配套。(注:星城组团内涵盖了公寓、商业体)

现南宁市龙光骏诚房地产开发有限公司在维持南宁龙光玖誉城项目I地块(星城组团)原有容积率4.0的前提下,拟将原规划商业、办公调整为普通商品住房(其中住宅容积率3.1,商业办公容积率0.9)。

2、南宁龙光玖誉城项目I地块(星城组团)将部分商业办公调整为普通商品住房后,经开区管委会拟在金凯路幼儿园及友谊路幼儿园各新增2个班幼儿园、在金凯路小学新建一栋五层12班教学楼、在星光中学改建增加3个班教室,以满足调整后教育配套需求。具体学区划分及入学政策以教育部门当年公布的为准。

3、相关物业管理用房、社区管理用房、社区居家养老服务用房、党群服务中心、婴幼儿照护服务场所等公共服务配套设施,根据国家、自治区以及我市相关规定、政策进行规划设置。

整体来看,南宁龙光玖誉城项目I地块星城组团,调整后的星城组团将新增普通商品住宅可售计容面积,但具体面积究竟是多少目前未知;相应的教育资源也有新的投入,购房者们也不必过多的担心孩子上学问题。

2、东方悦城加入“商改住”的队伍

1、东方悦城项目容积率为6.0,计容建筑面积为235639.32平方米,其中零售商业、商务办公、居住分别为47127.86平方米、129601.63平方米、58909.83平方米,其余为物业管理用房、社区管理用房等配套设施。

现南宁市汇昌房地产开发有限责任公司拟在维持项目容积率6.0不变的前提下,将不超过56553.44平方米的原规划零售商业、商务办公(其中零售商业建筑面积不超过10968.14平方米,其余为商务办公建筑面积)调整为普通商品住房(含公共服务配套设施),调整后项目计容建筑面积不超过原计容建筑面积235639.32平方米。

也就是说,调整之后,加上原规划的58909.83㎡,未来东方悦城可售住宅计容面积达115463.27㎡

2、青秀区政府拟在正在规划建设的南宁市第四幼儿园新园、南宁市月湾路小学、南宁市凤岭北路中学解决调整后增加的幼儿园、中小学教育设施问题,由建设单位通过按每班平均建设成本分摊教育配套建设费用的方式来满足该项目调整实施后新增的入园、入学需求。具体学区划分及入学政策以教育部门当年公布的为准。

3、相关物业管理用房、社区管理用房、社区居家养老服务用房、婴幼儿照护服务场地、党群服务中心等公共服务配套设施根据国家、自治区以及我市相关规定、政策进行规划设置。

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“商改住”项目背后原因是什么?

但对于开发商来说,相比于商办项目,住宅的销售速度较快,开发商可以通过“商改住”,较快地实现现金回流,缓解销售、资金压力。预计接下来将有一大波“商改住”项目入市。

“商改住”项目背后原因是什么?将给南宁市住宅市场带来哪些冲击?

1、市场供过于求。

克而瑞数据显示,2015-2020年,南宁商业市场均供过于求,供求比在1.13-3.57之间徘徊,整体约为1.83;而办公市场供求比则在1.04-3.24之间,近5年整体约为1.54。



数据来源:CRIC

2、价格不断下滑。

数据显示,从2015年到2020年,南宁商业市场成交均价已由29742元/㎡一路降至17565元/㎡,跌破2万大关,累计降幅约为41%;而同一时间维度里办公市场的成交均价累计降幅也有约15%。



数据来源:CRIC

3、库存压力山大。

截至2021年3月,南宁商业库存量约346万㎡,去化周期高达55个月;办公库存则约为257万㎡,去化周期也约56个月。二者合计库存量超过600万方,去化周期均超过4年。



数据来源:CRIC

在这样的市场态势下,“商改住”不失为“破局”之道。其在变相“帮助”商办市场去库存,力求使摆脱严重供过于求的态势,有利于整体市场的健康发展。

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南宁“商改住”政策应运而生

去年10月南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知,通知明确对市区(不含五象新区、武鸣区、广西东盟—经开区)内,在2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目,在符合要求的情况下,可申请调整为普通商品住宅来开发。


而通知同样明确了“商改住”项目须符合以下6种情形:

1、针对的是市区内2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目,但并不含五象新区、武鸣区以及广西-东盟经开区;

2、已结清地价款;

3、项目(以楼栋为最小单位)未竣工且未取得商品房预售许可证,亦或是项目(以楼栋为最小单位)未销售,或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见的;

4、不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内;

5、项目未被查封或者虽被查封,但作出查封决定的机关同意申请变更的;

6、不存在其他限制情形。

南宁“商改住”的政策给商办市场提供合法化。而这一政策的出台,缓解了南宁商办市场的销售压力,随之而来的就是商办市场项目的“商改住”。

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一大波“商改住”项目袭来

“商改住”政策的出台,可以说是给房企将商办项目转成住宅项目有法可依,对于那些难销的商办项目,可以选择“商改住”,毕竟南宁的住宅市场需求要好于商办市场的需求,进一步缓解销售压力。

政策出台后,广源凤岭壹号院、华润置地中山府等部分项目通过调整部分商办比例,而像绿港国际中心、大嘉汇·尚悦、大商汇城市商业中心二期、南宁国际商业贸易中心C、D区等项目直接由商办调整成住宅。目前市面上公布出来的“商改住”不少于5个项目,而事实远不止于此。

其中,2021年4月21日,位于江南区绿港国际中心将项目A区用地范围的51层超高层办公楼,由商业办公项目调整为商住项目,调整后拟建七栋32层住宅、一栋11层公寓及1层(局部2层)商业裙房、一所3层幼儿园、地下1层(局部2层)车库。同时,新增设社区居委会用房、养老服务用房、幼儿园等配套设施等,调整后A区容积率3.5,绿地率35%,建筑密度为21.48%,计容积率建筑面积为176282.37㎡。

位于江南区南宁国际商业贸易中心C、D区项目容积率2.0不变的前提下,拟将不超过133882.83㎡原规划商业、办公调整为普通商品住房(含幼儿园等公共服务配套设施)。

位于西乡塘区安园西路以北、安阳路以西的大商汇城市商业中心二期项目拟将不超过33717.75㎡的原规划商业调整为普通商品住房,调整后项目计容建筑面积不超过原计容建筑面积187462.58㎡。

位于西乡塘区安园西路以南、发展大道以东的希望城项目将不超过137364.03㎡的原规划商业、办公调整为普通商品住房(含新增不少于1087㎡的公共服务配套设施)。

位于西乡塘区吉兴西路以北、发展大道以东的大嘉汇·尚悦项目在容积率不超6.0的前提下,拟将原规划不超过23934㎡的商业、办公调整为普通商品住房(含新增不少于1264平方米的公共服务配套设施)。

假设这些商改住项目未来规划以100㎡的户型为主,那么初略计算未来或将新增不少于6000套商品住宅。据南宁市住建局公布的数据显示,截至5月25日南宁商品住宅累计可售80089套,可售面积达8753618.8㎡。再加上这些商改住项目,可售房源接近90000套。


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“商改住”对南宁楼市有哪些冲击?

商改住,于商办市场而言,减少了库存量,使手上商办项目多的房企,通过此举缓解销售、资金压力;于住宅市场而言将加剧竞争;于购房者而言,选择的住宅产品机会多。

据易居研究院数据显示,2021年1-4月南宁楼市成交较为低迷,新建商品住宅成交面积同比增速2%。从数据不难发现目前南宁新建商品住宅市场的走量并不是很理想,如加上,这些商改住项目的入市,南宁住宅市场的的库存量将会继续增加。


据CRIC监测数据,2021年4月百城商品住宅库存量达到了57841万平方米,环比微增2%,同比增长1%。其中,南宁消化周期同环比齐增,整体库存风险依旧较大。

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