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越秀最大旧改之争:保利、富力、越秀、奥园、方圆五家打擂台

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面积最大,却是规划“黑洞”“十四五”规划重点提及

还记得“神仙打架”的越秀瑶台村吗?

这两天,阿拆到村里走了一趟,才真真正正地体会到这个越秀最大的旧改项目有多抢手。

一条街上,保利、富力、越秀、奥园、方圆五家大咖房企都开设了展示中心,颇为壮观。


|保利展示中心


|富力展示中心


|越秀展示中心


|奥园展示中心


|方圆展示中心

如果说此前房企的介入消息,顶多只能算“吹吹风”,那么展厅的开放,就是把“喜欢”的事实写在脸上了。

这个罕见的场面,让人不由想起同样有多家开发商抛出“橄榄枝”的海珠瑞宝。

中心区的旧改,真的这么香吗?

瑶台,位于越秀区与白云区交界,属矿泉街辖内,由王圣堂、沙涌南以及瑶台3条自然村组成。

三条自然村,标图建库的就有248公顷,现状建筑面积184万平方米,相当于半个珠江新城。

是越秀未来三到五年要改造的旧村中,面积最大的。

从区位功能划分来看,因为靠近越秀流花火车站,以及各大专业批发市场,瑶台是广州现代商贸走廊的重要节点。

|瑶台区位

不过,地图上看,瑶台村被广园西路、三元里大道、京广铁路「围」成一个「金三角」。

在这个“金三角”之内,已经多年没有城市重点工程、重点规划倾斜,是老城规划的“黑洞”。

针扎不进,水泼不进,又有外国人集聚,整个瑶台迎来了发展的瓶颈。

|瑶台区位

从基础数据调查成果来看,2020年王圣堂片与瑶台分红金额,对比前一年度都有明显下降,除了疫情的影响,也与产业发展动力不足有关。

随着产业的升级,瑶台也需要一场彻底的蝶变。



|瑶台、王圣堂分红情况

248万平存量用地等待盘活

其实,为了实现“老城市新活力”,越秀对旧改工作决心很大。

十四五规划,重点提及了环市东、五羊新城等重点功能片区改造以及西坑、登峰、瑶台、寺右等5条城中村改造。

|越秀旧改片区分布图

按照节点计划,瑶台、西坑、登峰将在2025年底前完成回迁安置房建设,融资区开工建设。

其他几个项目,今年的“动作”都不小,并且都出现了国企的身影。

比如寺右,据传选定了粤瑞为前期策划主体;西坑是广州城投;登峰则有珠实、广建、市城投“抱团”。


下一棒,就该交给瑶台了。

改造即将带来的,是个人房屋大升价、集体分红提升、市政配套和居住环境的改善。


|瑶台现状


|改造宣传手册

更重要的是,瑶台248万平的存量用地,一旦盘活,在一定程度上,可以影响片区,乃至城市格局。


|瑶台现状@细鹏拍摄

毕竟,作为底蕴丰厚的老城,越秀有着齐全的生活配套、丰富的教育资源,但发展动力不足。

自2010年起,长达9年的时间,越秀都处于土地零供应零成交状态,直到去年,才成交了两宗商住地,新房项目极其稀缺。

当中,越秀南路地块,卖出了64576元/平的楼面价,刷新了全市地价峰值。

如今尚未开盘,但是吹风价已经是15万+。


|越秀南路地块


|地块规划效果图

瑶台所在的越秀北,虽然属于中心城区,但由于邻近白云三元里,且规划有所欠缺,这一块还算是“价格洼地”

邻近瑶台的万科·喜悦里,上一次开盘价格约5万/平。

在寸土寸金越秀老城,瑶台如此巨无霸改造,一旦成功熟化,也能带一带片区楼市。



|瑶台现状

抢手程度,堪比“神仙打架”

瑶台的改造,也不仅仅停留在规划层面,也是有实际进展的。

特别是今年,改造驶入了快车道。

2月10号,瑶台、王圣堂、沙涌南基础数据调查结果公示;


3月12日,瑶台片区以100%的同意率,完成了改造意愿、改造方式及改造模式的表决工作;


|瑶台表决结果

5月21日,越秀区瑶台村城市更新片区策划方案编制发布中标(成交)结果公告。


按照政策,下一步将展开的,就是改造方案编制和审批等工作了。

瑶台的招商工作,也逐渐提上日程。

无论是之前支援瑶台抗疫,还是如今的五家房企“对擂”,都足以显现开发商们对这个项目的关注。


|图源:网络

当然,各大开发商仅仅是介入,未来正式合作企业还需要走公开的招商程序。

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