董明珠一语成谶？今年起楼市迎来三大改变，房价走势已无争议？

自1998年房改后，房地产正式迎来了腾飞时期，过去20年，整体房价从不足2000元上涨至万元每平，如今就算是很多三四线城市买房都需要上百万元。对比拿到的工资来看，买房的难度越来越大，如果仅靠个人收入的话，光是首付可能就需要存上10年左右时间，买完房后更是长达几十年的“房奴”生活，对于很多家庭来说，买房已经不是两个人的事情了，甚至需要掏空两代人的“六个钱包”，才能供得起一套房子。

除了个人以外，高房价甚至还影响到了企业的正常发展，房价带来的是租金的上涨，意味着企业需要支付更多的租房成本以及员工补贴，那么用于自身发展的资金就会减少，核心竞争力降低。2018年7月，华为出动40辆车，共60车次，将深圳总部研发部门搬迁至东莞松山湖总基地。有人统计过去10年深圳的房价上涨了500%，员工的工资涨幅全贡献给了房价，与之而来的高物价和教育，医疗问题更让其承受不起，逃离深圳的口号屡屡传出。因此，华为不得已选择搬离。对此，华为CEO任正非评价道：“现在土地越来越少，越来越贵，产业成长的空间就会越来越小。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来”。

持有同样观点的还有“铁娘子”董明珠，在前几年的某次博鳌论坛上，董明珠表示：虽然格力选择的路是最艰难的，利润最低，格力不去做房地产，不愿去赚那个“不义之财”。但是格力会为员工提供房子支持，如果员工整天为房子愁眉苦脸，哪里还有心思干活呢？另一方面，董明珠认为当前房价上涨已经失去了支撑，对于刚毕业的年轻人来说没有必要急着背负巨额贷款买房，相反应该找准自己的定位，努力工作才是正确的选择。如今来看，董明珠说的话已经一语成谶，当前房价上涨已经失去了支撑，今年起楼市迎来了三大改变。

1、楼市已完全进入“供大于求”的局面，供应量不断增加，需求持续减少

说到底，商品房本质上也属于“商品”，其价格取决于市场的供需关系。2020年4月，央行发布了城镇家庭负债统计报告，结果显示截至2019年12月，城镇家庭住房持有率已经超过96%，且户均持有1.5套房，30%的家庭拥有两套房。说明从城市来看，住房需求已经很小。住房需求主要来源于两个方面，其一是城镇化进程下人口的流动，目前我国城镇化率已经超过了60%，距离发达国家70%的平均水平已十分接近，未来城镇化速度必然会放缓。其二来源于城镇新增人口，如今我国人口也面临着严峻的考验，新生儿跌破警戒线，很多城市的人口数量不增反减，楼市整体需求下降。

但从住房供给来看，显然房源十分充足。3月15日，中泰证券宏观分析师陈兴发布了这样一则报告数据：截至2020年底，全国商品房广义库存已经超过70亿平方米。按照100平米/套房来计算，相当于7000万套房子没有卖出去，足以满足两亿人居住生活。更为重要的是，当前楼市自身的住房已经远远超过需求了，2017年西南财经大学对于我国住房空置率进行了调研，得出的结论是空置房源约有6500万套，整体空置率已经达到21.6%，查阅统计局数据可知，2018年、2019年和2020年平均销售面积为17亿平米，按照21.6%的空置率来计算，相当于多出了700万套左右的空置房，整体空置房同样超过了7000万套。这也是为何近两年很多地方的二手房市场挂牌量不停增加，但成交量反而在减少的原因。

2、楼市调控逐渐“硬核”，泡沫正在加速消除

可能有人会认为，既然几年前楼市就已经呈现供大于求的趋势了，那么为何房价还没有下跌，反而在持续上涨？这是因为房产本身的属性从居住转变为投资属性，过去房价上涨速度过快，房子也成为了一种很好的投资品，很多人都加入到了炒房的行列中，因此导致住房需求增加，但因此造成的房价上涨属于“泡沫化”上涨，不利于市场经济稳定。因此自2016年起，我国正式提出了“房住不炒”原则，明确了房子是用来住，不是用来炒的核心思想。随着近几年的不断调控，房价大涨趋势已被遏制，进入了涨幅不断收缩的时期。房价涨幅收缩则意味着炒房投资的群体利润空间不断缩小。

进入2021年后，楼市调控不松反紧，出台了多个“硬核”措施，比如“三道红线”限制了开发商的负债比例，不能一味地拍地建房。再比如央行规定的“限贷令”，约束了银行房地产房贷占比上限，堵住了流入楼市资金的注水口。多个城市也出台新规限制“假离婚”、“商贷炒房”等钻空子行为。除了房企和炒房客以外，银行也受到了监控，多个热点城市陆续开展“严查严打违规放贷”的情况，更为重要的是，近几年呼声一直很高的“房产S”如今也有了新声音，短短半年时间内，财政部已经提及四次，这是以往没有出现过的情况。多个因素下，楼市泡沫正在加速消除。

3、棚改退出，旧改登场，有利于楼市更加稳定发展

2008年，受到美国“房地产次贷危机”的影响，我国楼市进入了低迷时期，居民购买意愿降低，楼市库存增加。公开数据显示，2014年我国房地产销售面积由13年的13亿平米减少到12亿平米，库存面积从不足5亿平米增加到6.2亿平米，多个二线城市去化周期超过15个月警戒线，三四线城市更是高达30个月，大量房子卖不出去。随后，各个城市出台了去库存措施，三四线城市则是开启了“棚改”政策，在各种经济措施下，楼市迎来了几年的牛市。手拿拆迁款的“土豪”和炒房客纷纷在三四线城市抢房，房价迎来了一轮又一轮大涨，而三四线城市房价大涨也影响到了一二线城市，炒房客将目标转向有望拆迁的老房子，哄抬二手房房价。

如今“旧改”登场后，有利于楼市更加趋于平稳发展，因为老房子将不再是拆迁，取而代之的是“旧改”这样避免了炒房客的投机行为，更为重要的是保护了三四线城市的楼市秩序。并且在“旧改”的推动下，老旧小区房子可以说迎来了“第二春”，生活上方方面面都得到了极大的改善，加装电梯后老人小孩的出行安全也得到了很好保障，很多原住户购置新房的计划也取消了。“棚改”是刺激住房需求的话，那么“旧改”则是减少了住房需求，有利于楼市平稳发展。

在楼市“三大改变”下，未来房价可以说是完全失去了上涨的支撑。但并不意味着未来房价会出现大跌的情况，因为房价大跌引发的问题可能会更加严重，更有可能的是稳中有跌或者保持不变。事实上，对于购房刚需来说，我们同样不希望看到房价大跌，只要房价稳定或者增幅小于通胀速度，实际上也是一种“下跌”。对于近两年有购房需求的家庭，买房时不建议入手偏远城市，有条件的话考虑一下核心城市比较好，不需要背负高额负债买房了。