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房价重回两年前,有城市忍不住“救楼市”了?四川、江西接连叫停

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三四线楼市,这两年的日子不太好。

拿国家统计局每个月都要发布的70城房价指数来说,其中包含4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市,在这35个三线城市中,有13个城市二手房价格都在持续下跌。

而贝壳研究院发布的数据也显示,在其监测的100城中,三四线城市整体大幅跑输一二线市场。

尽管今年一季度有所回升,出现了所谓的“小阳春”,但中小城市的新房价格指数,只回到了两年前的水平。

换言之,过去两年,是三四线楼市最煎熬的时间。

自从2018年各地大规模缩减棚改体量以来,没了棚改货币化,没了拆迁户的巨额现金,没了四处涌动的抢房潮,2019-2020年,三四线楼市持续阴跌,尤其是东北、中西部、西北地区的小城市,缺乏有效购买力,房价也进入“自由落体”的状态。


原因出在哪?

房子的种种问题,说到底,还是人口的问题。

5月11日,国家统计局公布了第七次人口普查数据,作为10年来第一次全面的人口普查,这份数据堪称权威。

普查结果显示,人口前十省份分别是广东、山东、河南、江苏、四川、河北、湖南、浙江、安徽和湖北。其中5个位于东部沿海地区,4个位于中部地区,1个位于西部地区。

13省份人口占比下降,其中,黑龙江、吉林和辽宁位居倒数前三。黑龙江占比下降了0.6个百分点,吉林下降了0.34个百分点,辽宁下降了0.25个百分点。

东北的人口流失,一定程度上解释了三四线城市“房价塌陷”的逻辑,毕竟“钱随人走”,“房随钱走”,没了人口和资金的推动,楼市的表现也好不到哪去。

然而,对地方来说,房地产的景气度至关重要,毕竟卖地收入和地方财政高度捆绑,除去一般预算收入,政府性基金预算大部分都跟土地出让金有关,如果房价持续阴跌,新房无人问津,没有房企拍地,也就意味着收入“断流”。

于是,我们看到了部分城市开始忍不住“救楼市”了。

比如,在5月8号,四川雅安住建局发了十二条措施,对在雨城区中心城区范围内购买首套或第二套改善型新建普通商品住房的购房群众给予一次性补贴,补贴额度为200元/平方米。凡购买新建商品房产权车位的,每个产权车位给予车位销售价格4%的补贴,购买者申请享受补贴的车位最高限额2个,车位销售价格不得高于政策出台前实际销售价格。

简单一句话:买房直接现金补贴,买车位也能补贴。

无独有偶,前段时间,江西南昌发布关于房地产市场的若干政策,将推进大南昌都市圈城市户籍居民享受同城购房待遇,而且对暂时放宽新建商品房住宅预售条件的,其预售资金监管比例由原来的50%、60%,分别调整为20%、30%。

购房同权,就意味着买房门槛大幅降低,相当于放松限购条件。


然而,在今年房住不炒的基调下,四川、江西接连叫停了上述“救市”措施。

四川这边,5月11日,新规只实施了两天,雅安住建局就宣布,为进一步落实“房住不炒”的定位,经研究,暂停执行《进一步促进房地产市场发展的十二条措施》。

江西这边,前段时间省里直接约谈南昌,责令立即纠正,消除影响,确保市场稳定。

此外,住建部还跟江西通过视频会议进行了会商,要求江西和南昌牢牢把握房住不炒定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持房地产调控不动摇,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标,努力解决好大城市住房突出问题。

住建部更将南昌列入房地产市场监测重点城市名单,加强房地产市场的监督管理。同时,住建部已派出督导组赴南昌市现场督导。

只要敢放松调控,面临的就是约谈、撤回、实地督导、列入观察名单,这样的阵势,堪称罕见。

这就是2021年房地产市场的底线:不管房价如何波动,调控的力度不会松动半分。

事实上,今年政策面早已布下一张“大网”。

今年开始,央行给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。把所有银行分为5档,标准也不尽相同。

我们打交道最多的六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行为第一档,两个上限分别为40%和32.5%。

说白了,央行不让银行再给房地产那么多贷款了,宝贵的信贷资源要用到刀刃上。

限制银行流向房地产的资金还不算完,还要限制房企融资。

央行和银保监会规定,所有房企,今年都要面临“三条融资红线”的巨大压力,扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍,满足这3个要求,有息负债增速才能保持在15%的水平上,否则就不准发债融资。


从今年开始,央行又要求所有房企都执行这“三条红线”,2023年之前,届时财务指标若无法满足,就限制开发商发债借钱。

一方面,是各个城市越来越严格的限购、限售、限贷条件,只要有丝毫放松的迹象,马上打压纠正。

另一边,是严格限制信贷资源流入房地产,打压开发商的盲目扩张,剥离房地产的金融属性。

双管齐下,认清现实,楼市现在面临的,是前所未有的强监管环境,房价大涨的基础无从谈起。

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