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在刚卖了500亿地的天津 却有多家开发商拿地两年坑都没挖

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天津2021年首批集中供地出让正式收官。45宗供应地块成交土地出让金合计达497.948亿元。其中,29宗地块通过竞拍溢价成交,4宗地块竞价更达最高限价,2宗地块通过竞报自持租赁住房建筑面积成交。

大规模地块上新,意味着未来天津新房市场的供应会进一步增加,然而在天津武清区,两年前出让的一批地块,却处于“坑都没挖”的阶段。

知情人士透露,上述“坑都没挖”的地块大部分是2019年供应的,共涉及开发商七八家。在房企普遍追求高周转的情况下,拿地两年仍未形成供应?在房住不炒的背景下,供地如此长的时间未能入市监管部门为何坐视不理?


坑都没挖

5月13日早上10点,距离天津5月14日首批集中供地还有24小时。武清区下朱庄附近文汇路与致远道的交叉路口,两边用围挡拦起的地块纹丝未动,大部分地块的围挡不仅大门紧闭、无施工迹象,从门缝中望去,工地内连保安留守都没有。

“当时这片卖地特别热闹,西边有水、北边有地铁,大开发商集体进来肯定能做得挺好。”常年在此趴活的出租车司机苏师傅是武清下朱庄本地人。据他回忆,当年卖了地不久,围挡便立了起来,因为家里拆迁有点底儿,自己还带着家人去看过,但不知怎么就停下来了,中途陆续也有“活”的迹象,再往后就没动静了。

根据公开信息统计,2019年,天津武清区共出让15宗地块,成交面积116.7万平方米,成交金额100.87亿元。而上述这批未动工的地块全部为2019年所获取。

其中,4、5月是武清区供地小高峰。两个月里,新城控股、花样年、碧桂园、北京裕昌等接连落子,大都是看好当地的区位与未来发展的空间

“大约有七八家,都是大开发商,如碧桂园、北京裕昌、新城控股等等。” 据知情人士提供给北京商报记者的一份意见反馈中明确写道“新城控股集团、鸿展地产、亚泰地产、北京裕昌集团、碧桂园集团等多家公司已在天津市及武清区投资了多个项目,希望深耕天津,为地方建设做贡献。根据《大运河文化保护传承利用规划纲要》及《天津市大运河文化保护传承利用领导小组第一次会议纪要》,以上项目多数都停滞近两年。” 据悉,上述停工地块包括津武(挂)2019-027、津武(挂)2019-028、津武(挂)2019-033号等。

而天津市武清区政府给出的回复也直言,“ 根据《大运河核心监控区天津段国土空间管控细则》,大运河核心监控区内非建成区严禁大规模开发房地产项目。您所反映的项目均位于大运河核心监控区非建成区内。关于项目所涉及施工许可的政策适用问题,相关部门正在研究,有关问题正在积极推动解决。”


被囤地的尴尬

根据《闲置土地处置办法》,在城市规划区范围内,以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。

造成土地闲置的原因基本分两种,一是企业原因,二是政府原因。

2020年5月,天津批复了《大运河天津段核心监控区国土空间管控细则(试行)》,细则将京杭大运河和浙东运河主河道及隋唐大运河等具备条件的有水河道两岸各2000米内的核心区范围划定为核心监控区。而核心监控区的非建成区严禁大规模新建扩建房地产、大型及特大型主题公园等开发项目。

细则要求,各区建成区范围由区人民政府确定后,报市人民政府审定。市住房城乡建设委按照国家住建部有关要求按年度上报统计结果。但北京商报记者注意到,细则中建成区矢量范围是以2018年报国家住建部数据及各区上报的范围为基准。

“目前空置地块的拿地时间都是在2019年,但细则中附录的建成区范围示意图却是2018年的,因此这批地块都属于‘违规’。”其中一家开发商相关负责人介绍,自己所竞得的地块同样于2020年7月9日取得建设工程规划许可证,也是受大运河政策影响停止办理施工许可证,并告知办理时间不确定,截至目前尚未启动办理。

“我们2019年在天津别的地方还拿了一块地,基本上是前后脚,现在不在运河文化带区域的地已经接近清盘,但这边连坑都没挖。”另外一家有同样境遇的房企透露,按照正常开发节奏,三年一块地是大部分房企的节奏,有的甚至能做到两年清盘。“国家说房住不炒,三条红线下更没人会囤地,但我们属于‘被囤地’。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一般来说拿地后未开发多系开发商“看涨”行为,他们对于未来市场的预判,以及周边配套提升的预期,延缓开发可以起到项目上涨的效果。反之,因政府行为的暂停,多存在时间不确定性,文件审批流程冗长,如果相关问题得不到解决,势必会对后续推地造成影响。“站在市场角度,土地供应主要与市场需求相对接,供需失衡间接弱化市场自我调节能力,房价的‘理性’变化被抑制,因为可供选择的空间变小了。”


等和退,都是亏损的

由于高铁的便利性,天津武清被划入北京半小时交通圈,该地承接了大多数北漂的置业需求。从价格上来看,天津房价还不到北京的三分之一,再加上该地的高考优势,环京区域中武清颇具竞争力,选择在此置业的,不少是为了孩子上学的北漂。

停工的影响目前已经影响到他们。

在武清区委的政民零距离留言板上,一位新城梧桐公馆业主称:“原武清规划局规划建设在下朱庄街道嘉平道与清泉路交叉口南200米有学校用地,前期因大运河管控原因不能建设,现武清规划局解释已经取消管控,请领导关注我们百姓孩子上学问题,督促建设学校,感谢领导关注民生。”

武清区方面给出的回馈是:“接到业主反映的问题,下朱庄街道工委、办事处高度重视,立即责成专人与下朱庄街教育办公室进行联系,依据城市建设规划,清泉路西侧规划有小学用地,现由于受空军高压线的影响,导致学校暂时未能建设。目前迁移空军高压电线工作正在积极对接中。若完不成迁移,将采取调整规划措施,重新选址修建。给您带来不便,请您谅解,谢谢!”

北京商报记者走访了解到,目前该区域供应以二手房为主,包括保利香颂湖、世茂茂悦府、远洋颐洋花园等,单价在1.5万元/平方米左右。据门店中介人员介绍,目前区域内几无新房售卖,二手房的交易成本过高,购房者宁愿选择市区配套更好的,因此整个区域市场状况并不活跃。

不少周围项目的业主也反映,虽然武清区位好,但多以新移民、北漂上学需求为主,项目的教育、医疗配套并不完善,如果原本规划的学校未能及时落地,给周边居民带来的影响还是很大的。

“因为在天津武清没有其他项目,团队目前面临解散的情况。”多家开发商向北京商报记者表示,目前因进度的不确定性,地块多处于“续期”状态。比较尴尬的状况是,要么等、要么退,但两者面临的结果都是亏损。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,如果是因为开发商的原因而造成土地未动工,那么如此之久的时间,政府有权无偿收回土地使用权。从反馈信息来看,此次事件是受到不可抗力的影响,如此便不涉及到罚款,同时涉及到赔偿损失的可能性也非常小。地块延期建设是处理此事件的折中手段,但随着时间的推移,这一折中手段会越来越难被认可。

据知情人士透露,政府部门也知道这一状况不可持续,因此新划定的建成区范围(也就是2019年建成区),把符合要求的未动工地块都囊括在内,但具体批复时间尚不明确。

北京商报记者就这批2019年供应地块久未入市、运河文化带管控政策对已供应土地如何处理等问题试图联系天津市规划和自然资源局的热线电话,在连续拨打两天后,截至发稿前,热线一直未有人接听。

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