给西山的金茂府

这是严肃君的第 484 篇推送

严肃君曾经说过，用价格绝对值来评价房子好坏，很多时候并不公平。

因为房子不仅具备砖混或者装配式的物理身份，还具备关联着城市/学籍/产业等的社会身份，而后者往往从根本上决定了房子的价值和价格。

如果想从居住层面，更纯粹的评价一个房子，同一片区社会身份相同，好房子往往代表着更好的居住感，不管是面积上更大，还是品质上更好。

而北京不缺房子，就缺好房子。

9月15日，北京迎来了第8座金茂府—「西山金茂府」媒体见面会。这个社区规划为建面约120-160㎡的6层低密纯洋房社区，终于露面了。

01 为什么金茂不着急

姗姗来迟。

北京首批集中土地出让后，“退地”传闻频发，多个项目引入其他房企联合开发，根本原因在于，房地差在无限接近，利润空间压薄甚至为负。

近期就有大佬在公开场合表示，“ 拿地亏钱了，就赶紧卖。亏多少钱都得卖，然后干新的事。如果留着，就会亏更多，该卖不卖，肯定亏大了。”

这也是为什么首批拿地企业不约而同采取了高周转模式。

这么一看，金茂这波拿地不仅不亏，甚至可以说利润空间够大。以现场一轮竞价37.1亿夺得丰台长辛店宅地，溢价率仅1.1%，可售住宅楼面价2.94万/㎡，销售指导价6万/㎡，总的来说算得过账。

同时，在今年“三道红线 两道补丁”之后，金茂是为数不多现金流相对宽裕的房企。

参考金茂半年报业绩，2021上半年总计录得合同销售金额1301.5亿元，同比增长27%；半年营业收入284.56亿元，较去年同期增长135%，上半年实现所有者应占溢利为43.01亿元，同比增长14%。

*数据出自：2021中国金茂半年报

本身算得过来账，又不急于从这块地上回笼资金，这是金茂不着急的双重底气所在。

02 做时间的朋友

但光有底气还不够。

西山金茂府这块地，利润优势明显，却也存在一些问题。

归属城六区，位于五环外，丰台河西区被吐槽“远”。其实河西区自驾很方便，从西山金茂府出发，经京港澳高速，走四环路、三环路，可以快速通达总部基地、丽泽、金融街等商圈。

实际上，丰台河西区的短板在于：缺少轨道交通，依赖自驾；小环境内大型配套较少。

好消息来自城南计划的直接利好，补齐轨道交通缺位。

8月发布的第四轮城南计划中，明确提及将加快实施地铁14号线西延。虽然具体规划还没出，但根据之前丰台区的整体规划思路，14号线西延或将从张郭庄站出发，经张家坟、王佐云岗，最后到青龙湖。

*规划出自：北京市《推动城市南部地区高质量发展行动计划(2021-2025年)》

地铁14号线西延规划一出，严肃君N个500人置业群里，有人戏言“金茂不会提前知道这儿要建地铁吧？”

另一方面，小道消息，小片区内还有集中大量的土地将要供应，性质上涵盖住宅、教育、配套等方面。从城市规划来讲，本身就是有计划发展的一次推动。

这可以说是运气，但更大程度上是金茂敢于下注，也有实力与区域共成长。

比如，北京金茂府对“一平方公里的城市理想”的兑现，就算拿到空白卷，也能写满答案。

关键是，这块地的生态优势，非常对金茂的胃口。

西山金茂府所处区域绿化率高达约50%，距离267公顷园博园约5公里。周边还有永定河、云岗森林公园、世纪森林公园等等。

西山金茂府区位图

不可再造的“一河五湖八园”自然景观，让这座府的择址逻辑等同于颐和金茂府。环境会是最大的卖点之一。

其实当下北京本就没有绝对完美的地块，地产开发就如同开发商带着镣铐跳舞，重要的还是充分发挥地块的优势。

03 懂生活的科技府

而从产品信息来看，金茂也确实把这块地的优势，真正发挥了出来。

那就是，打造了真正低密的纯粹社区。

项目规划为建面约120-160㎡6层低密纯洋房社区，容积率仅1.4，也是目前北京最低密的金茂府，称之为墅质洋房也不为过。

西山金茂府效果图

而墅质洋房本身就是稀缺的，因为对于地块控规条件要求高。

从2018-2021年，近四年里，北京供应容积率为1.4及以下的宅地，每年占比几乎不超过10%。而2021年截止到目前，符合如此低密条件的地块只有四宗。

但墅质洋房的实际居住感，确实要好很多。

比如户型，西山金茂府所有户型做到了整体方正，南北通透，基本实现所有空间全明，超大的南向面宽，更满足改善一族对采光、视野和窗外风景的挑剔要求。

西山金茂府约140㎡四居户型图

以约140㎡四居为例，除上文提到的基本分外，还实现了南向四面宽，约达13.4米。

同样的大尺度还应用在了厨房，约3.9米宽双横向布局的中西厨，更开阔。

再加上LDKS，也就是“客、餐、厨、书房”一体化设计，让视线范围、活动空间进一步的延伸扩大，家庭成员之间得以有更多的互动，也让空间更加通透。
除了硬性指标，西山金茂府还在思考，“如何真正改善生活”？

比如人人都在关心的---健康。

科技系统，一直是金茂府系产品最为人熟知的产品力标签，其所提供的健康生活方式，是金茂能够吸引大批忠实粉丝的内核原因，更是别人所学不会的核心所在。

西山金茂府的升级之处在于，打造了定制化智能家居系统，让生活更加智能、便利。

再比如人人都需要的---社交。

金茂以U+为社交平台，可以将志趣相投的邻居们联系在一起。

还联合了专业的社区公共空间运营机构“地瓜社区”，以约1400平的邻里空间为基础，在有限的空间里创造出更多公共共享空间。

让每一个业主充分参与到社区公共空间的打造中来，用定制化空间，满足业主的不同兴趣爱好、生活所需。

如何让生活更美好？很简单，从人的感受作为起点和终点，就可以了。

互动时刻：

对比五环里，结合北京两次集中供中宅地的销售指导价来看，京楼的环线房价梯队已然是：四环10万+，五环8万+，六环6万+，远郊4万+。

五环边西山金茂府6万/㎡的销售指导价，价格优势一下就有了。对于北京第八座金茂府，你怎么看？欢迎文末留言~

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