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中秋临近,上海的房租会变化吗?

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这两天我忽然想起来,我的房子租金九月底就要到期了。

因为在新江湾城工作,本准备换到新江湾城附近租房,万万没想到现在租金,和我朋友在2020年年底租的时候涨了特别多,仅仅一个小房间就上涨了接近六百块钱。

本来我以为只有新江湾城是这种情况,就在网上稍微搜索一下,结果网上网友对新江湾城乃至整个上海的房租租金也都讨论的热火朝天。

在魔都,沪漂的的打工人,可是真的难。


魔都的房子租金,最近半年真的在涨么?

参考了克而瑞近日发布的《2021年1-6月上海租赁市场月度报告》表明:上海市2021年1-6月房屋租赁市场租金一直处于增加态势,其中中外环区域整体增长了260-660元/月。

有些热门板块甚至接连上涨了8个月。

在今年7月,由克而瑞统计结果显示,魔都的房屋租金再次创下新高,和去年同期上涨了4.3%,和6月相比也有接近3%的增幅。看了这些数据,我打消了换到新江湾城的念头。那么问题来了,为什么这半年房租上涨如此之快呢?

同时,中央电视台也报道了这个情况,记者在采访中也发现了,部分热门区域的租金涨幅步子迈的太大了,居然差不多20%。

我们来看看今年上海哪个区域的租金上涨最多。

红色的颜色代表上涨,一眼望去大部分区域都比去年同期上涨了3-5%,闵行上涨了9.69%,涨幅最高的区域是徐汇区和虹口区它们的涨幅分别是20.03%和23.35%。

2021年7月上海各区域市场租金地图 数据来源于CRIC城市租赁数据库

上面是从整体的数据情况分析的,那么我们从身边的最近租房的人的角度来了解到,上海的房租确实今年一直在上涨。央视也报道了一个在人民广场附近工作的小哥。

原来每月房租4900元左右就可以居住在通勤到人民广场10分钟的地方,也因为人民广场附近,房租涨到至少要6-7千元,只能换房子换到了嘉定区。

上班通勤时间增加了一个小时,但作为打工人,我们也没有办法。

我们来看看不同类型的租房产品,涨幅如何

在上海出租市场上主流产品分别是:高端公寓,长租公寓,酒店式公寓,普通住宅

我和中介小哥以及公寓管家聊天后,了解到上海房租大涨并不是个别现象,而是整体情况。

另外七月份涨幅最多的房子,不是普通老破小,而是高端住宅

古北一号一居室已经挂牌挂到了55000/月

当然,因为原本价格就高,涨起来也就会涨的更多,但整体基数小对市场也没太大的影响


从我们打工人的角度来说,这些高端公寓我们也不敢奢望,我们喜欢环境相对较好一点,例如长租公寓

根据克而瑞的数据显示,以自如为代表的长租公寓租金和去年同期有一个明显的涨幅。

特别要提醒大家的是,因为收房模式改革成业主付装修费的模式,某长租公寓龙头企业的供应量和之前相比减少了60%左右每月。

由于供应量比去年同期要少,大批到期的房源业主不续约,这可能也是引起长租公寓房租上涨的一大原因

还有就是酒店式公寓

新开的酒店式公寓,因为各个设施都是新装修的,它们的定价就比之前的定价高。

比如新江湾城闸殷路附近的某个大型公寓,就比同版块的另一家前年开业的公寓定价高了30%,两个公寓距离只相邻几百米远。

整体来看酒店式公寓,如果是新开的,涨幅比较明显。而如果是以前就有的,涨幅则比较一般,没有那么严重

其实大部分租房的人人,还是选择住在正常的居民住宅里,居民住宅的情况呢?住在正常住宅的人,有的是租的整套房子,有的是租的一个房间,但价格都有不同程度的上涨。

无论房子装修是老旧还是精装,房租多少都在涨:其中两房和一房上涨得相对多一些,三房和四房因为需求的客户少,上涨的倒是少一点。比如四房两厅的这种户型,往往成交周期要很久,才能整租出去,这些房子也是包租公司青睐的房子,但业主担心隔断,群租,一般不愿意和包租公司合作。

有些大户型挂牌了很长一段时间,看的人也很少。但即使是这样房东依旧不愿意降价出租。


今年房租上涨不只是新江湾城 而是上海租金普遍涨,上涨的本质是供需的失衡

租金每年有所上涨,大家都能理解,但是今年涨幅这么多,确实有点不正常

中介和公寓管家说是去年疫情房租没有涨,今年是一个补涨

但我认为,租金上涨和其他商品上涨的本质原因都一样,就是——供需失衡

看一下供应端,这两年上海租房市场的供应房源明显在下滑。


数据显示,近两年,挂牌出租房源减少了6.3万套

供应端房源减少了差不多35%

因为租赁市场越来越规范,违规出租的房源开始变少,群租房、隔断房(优化间)等房源,在监管下从上海大量消失。

这样房源存在很多问题,但确实也是市场上大量低价租赁房源的供应源头

违规房源清理严管之后,一房,两房的房源房子变得更大,之前那些客厅改成卧室的房源慢慢消失后,这些面积都成为了公共面积。

那么自然而然,房子的租金也就对应上涨了。

在去年疫情期间,因为人员流动减少,租金并没有明显的变化,但在今年疫情恢复后有了集中性的上涨。

我们看一下需求端

每年的三到四月份是返沪潮,今年已经恢复后也没有例外,因此从年初后季节性房租出现上涨。

到了六七月份,又是一年一度的毕业季。

今年的毕业学生要比往年多得多。今年的高校毕业的学生是910万,比去年增加了约60万人

约占全部毕业生数量9%,约80万的毕业生选择来沪工作,居全国首位。


上海市对在上海毕业的应届毕业生,相对开放了落户的门槛,让不少本地高校毕业生选择留在上海工作。

并且,疫情之下很多留学生选择回国就业,仅仅2020年,2.2万海外留学人员落户上海

简单来说就是因为供应端减少,需求端的人多了,供需失衡成为了房租价格上涨的原因之一。

除此之外,去年的二手房市场价格的上涨,以及今年贷款利率的增加也是这一波租金上涨的原因之一。


对于租赁市场的问题,其实需要一系列来看

租售同权这件事也一直在推进,租赁市场里国家队也在陆续进场

但这些租赁房源如何在市场上流通,如何定价,供应量的多少,成为了未来整个租赁市场价格能否平稳的一大因素

其实大城市的房屋租赁市场一直是很特别的存在

有人说过,我们的租金比售价回报比太低有些房子不到1%,和其他国家相比低的多。

是房价上涨的速度过快,让房产购买者只关注房价而忽略了租售比低这件事。

房住不炒政策的落地,整体房价维持稳定之后,对于关乎民生的租赁市场,也许会有明显的动作。


租赁行业是一个城市关乎民生的行业,年轻人选择在哪里开始工作,选择哪个城市,生活成本特别是房租成本,都是考虑的因素。

所以在城市陆续加入抢人的背景下,提供足够好居住产品的同时又能控制在相对合理的价格范围内,这是一个城市持续性的命题。

让城市更有活力,让年轻人更有选择

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