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刚刚!厦门五部门发布房地产调控新政

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9月18日,厦门五部门发布《厦门市住房保障和房屋管理局等五部门关于进一步加强房地产市场调控的通知》(厦房〔2021〕53号),并一同发布《关于<关于进一步加强房地产市场调控的通知>的政策解读》。





《政策解读》原文

一、深化房价地价联动机制。

房价地价联动是当前各城市普遍采用的房地产市场调控政策措施,商住用地综合采用限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等房地联动出让方式,有利于引导企业理性拿地,对稳定地价、稳定房价、稳定预期具有积极的作用。同时,通过“定品质”对住宅项目的装修水平、绿色建筑、智慧建筑水平等内容进行明确,有利于提高群众的获得感。

二、加强商品住房价格管理。新建商品住宅价格一律参照同区域、同品质、同类型项目的价格,合理定价。开发企业在办理预售许可时需承诺半年内不调整价格。引导开发企业按照项目实际情况,实价实折销售。

三、加强住房限购限售管理。在承接厦府办〔2016〕154号、厦国土房〔2017〕141号、厦国土房〔2017〕136号文件中限购政策内容的基础上,明确参与竞买“法拍房”的人员,应当事先确定在本市具有购房资格,防范通过“法拍房”规避限购政策,堵塞政策漏洞。近年来,岛内新建商品住宅市场较热,为抑制投机投资性购房,坚持房住不炒,进一步满足刚需和改善型群体住房需求,稳定市场预期,在岛内新购买的一手住房,需取得产权证后满5年方可上市交易。

四、加强住房金融管理。严格执行“认房又认贷”的差别化住房贷款政策,根据市场形势变化,适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率。银行业金融机构应严格评估借款人的还款能力,防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交易骗取贷款;严格审查购房资金来源,监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向,防止挪用非住房类贷款用于购房。

五、加强市场秩序整治。近期,住建部等8部委发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。省住建厅等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场的通知》,确定每年整治重点,开展全面整治。按照上级通知要求,结合我市10部门联合开展的二手市场专项整治行动,巩固打击“学区房”炒作的成果,强化一、二手市场联动,同步推进新建商品住房市场和二手住房市场专项整治。

六、本通知自发布之日起实施。购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准。“法拍房”以新发布拍卖公告的时间为准。2021年9月19日起(含9月19日)新提交商品房买卖合同网签和新发布法拍公告的房屋,按此通知要求执行。

以上,即为厦门此轮房产新政全部内容。

【天眼点评】

1、厦门第三轮土拍在即,此时出台新政,能够起到承上启下的效果。

第三轮土拍政策肯定会和以往不同,此前厦门岛内商住用地采用“限房价、限地价、竞配建”方式拍卖出让,岛外商住用地采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让,极易推高面粉成本。此次修正,意味着未来岛外也将“限房价”;此前的“竞配建”改为“定配建”;如果多个开发商同时满足“限房价、限地价、定配建”要求,那么继续采用“定品质、摇号”方式来决定拿地开发商。除非限制报名条件,否则本土开发商拿地优势不再。

此次新政,预计未来岛外新盘价格将会企稳,不会大起大落,也不会大涨。通过政府让利的方式,既要给开发商一定利润空间,也给开发商提高住宅建筑品质留有了余地。未来岛外二手房价涨幅将受到新房限价预期的制约。随着岛内很多二手楼盘价格向新房限价看齐,未来厦门“炒房”空间进一步缩小。

值得一提的是,此次新政对新房捆绑车位、精装包额外加价销售行为没有提及。以上未来房价走势预测的前提基础是面粉让利,开发商有了足够利润,不捆绑车位,精装包不额外加价。

2、法拍房限购、岛内一手新房满五销售。

此前,厦门法拍房不限购。目前,深圳法拍房已限购。通过对法拍房实施限购,从而能够规避政策漏洞。

此前,岛内一手新房满两年销售。此次调整为满五年销售,能够保持岛内次新房稀缺度,对未来岛内拆迁有积极推动作用。而岛外新房未采用满五销售模式,因为岛外新房库存大,是厦门新房主战场,并不适合追加过多限售条件。

对于二手房依然执行满2年销售政策,个人看法是目前二手房已经进入下行周期,通过10部门联合整治,以及放款变缓,经营贷堵截等方式,短期内无出台必要。

3、适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率。

本次全国多城市调控来看,不少城市提高了贷款利率。对于地方而言,调控并不是希望房价大涨,也不希望房价大跌,最理想的状态是在“保温箱”状态。通过调整最低首付款比例、最低贷款利率,能够灵活地运用金融政策,保证房地产市场的健康发展。

对比大涨的泉州来看,泉州由于新房二手房价倒挂,仍然执行着2016年省里的去库存政策,即“首套两成,二套三成“,甚至不限住房购买套数,中心城区新房严重供不应求。厦门目前在这块的政策倒是比较贴合市场。

4、巩固打击“学区房”炒作的成果,强化一、二手市场联动

此前,岛内热门学区房,炒作手段层出不穷。凤变冰加价销售、集体收房控盘、部分中介带头炒房及配合投资客炒房、网络截图式成交炒房传播、委托公证ABC等炒房方式多样。

2018年以来,岛内某些老破小挂户神器从3万多涨到8-9万,岛内西部一些新的小学附近学区房炒作,即使是超大面积(200平以上),房价也上涨80-100%,学区房过快上涨,不符合市民利益。

自4月16日厦门10部门联合整治炒房行动以来,打击“学区房”炒作效果显著。

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