杭州一大波的红盘潮后，出现了退房潮！高杠杆是当前最真实的情况

01、前言

杭州楼市的退房潮来了？

其实真相是，现在的杭州楼市，开发商、购房人都缺钱！

可以说，最近几年的杭州，堪称炒房第二城。

楼市风向说变就变，很多人在摇到的红盘后，因为付款原因放弃而退房。

随之而来的问题是，杭州楼市在近期一大波热闹的红盘潮后，出现了退房潮。

据悉，这次涉及退房潮的楼盘很多，杭州富力蒲荷芸邸、绿城春风金沙里、金隅·春棠澜府、森临澜府等楼盘均发布过退房房源递补选房公告。

随后，中梁沐宸院发布一期、二期递补选房公告；

蒲荷芸邸8月31日结束选房，仅隔7天就发布了退房公告；

春风金沙推出了7套房源；

杭州富力中心6个楼盘退房17套。

紧接着，杭房城发御东方、朝闻花城、溪上俪庭、星合映公寓、揽月臻翠府、天承美筑等楼盘也相继发布退房公告。

事实上，今年以来的杭州楼市，随着楼市调控力度的不断加大，近期又是频频热点楼盘、红盘推房过于密集。

在小龙虾看来，造成退房潮的主要原因有二点：

一是，银行按揭收紧，贷款周期过长；

二是，开发商提高了付款条件，许多购房人筹资能力不足。

总结就是，现在的杭州楼市，缺钱，成了购房人和开发商共同面对的难题。

02、高杠杆，是当前楼市最现实的情况

目前，房企的负债截止到2021年6月底，是33.5万亿。

这是，目前所有房企的负债。

那么大家想一想，如果要把这33.5万亿的负债转移到了居民的身上，不说全转，就只转移一半，转个17万亿过去，那么居民负债就会达到79万亿，杠杆率就会增加到79%。

想一想，这么高的居民杠杆率，惊不惊险？

当居民负债达到了79万亿之后，人均收入还是这个数以后，每年的新增贷款利息会比新增收入多更多。

这意味着，资不抵债的后果就会越来越严重。

所以调控，不是不想让大家贷款买房，而是大家已经撑到了极限了。

另外，大家有没有想过，杠杆会不会破？

杠杆的本质，是用银行的贷款，把1块钱变成了3块钱，但是这笔钱不是免费用的，是要支付利息的。

当收入无法偿还贷款利息的时候，那就很危险了，这个杠杆就玩不下去了。

再看一组数据，根据数据显示，2021年第二季度末的居民负债是62万亿，2020年全国人均可支配收入是32189元，那么按照14亿人口计算，约等于是45万亿，按照5%的利息来计算，这62万亿的负债。

按照2019年的6.5%来计算，我们每年新增的收入为2.9万亿。

每年新增的收入为2.9万亿，新增的贷款利息是3.1万亿，也就意味着我们新赚的钱，实际上还不够付银行利息的。

这，还是按照2019年人均可支配的增速来计算的，如果按照现在的增速，这个数据只会更差。

这就是，现在杠杆加不成的原因了，因为负债已经覆盖不了房贷的增量了。

经常有人问小龙虾，为什么感觉现在楼市调控都像是在劝退他们这些刚需购房者？

在小龙虾看来，其实现在不是劝退普通的刚需购房者，而是劝退那些没有钱的刚需，也就是那些普通的工薪阶级。

这些工薪阶级对房价下跌的抵抗力太弱了，而且对经济风险控制也太弱了。

相反，那些资金底子厚的，就算房价大跌，他们也能扛得住。

但是这些工薪阶级，就不行了，他们是承受不住的，所以现在劝退一些没钱的工薪阶级，是为了他们好。

反正房价又大涨不了，没什么好急的。

高杠杆，是当前楼市最现实的情况。不是不想让大家买房，而是大家的收入，真的撑不起房价大涨了。

03、现在的房价不可能暴跌，也不可能暴涨

近来频频热搜的恒大地产，更是传出有息负债一年大降约3000亿的新闻，现在的房地产难道不赚钱了？

真相，其实很简单。

最近许家印辞去恒大董事长的职位，一个从事房地产多年的朋友说了一句话，让我幡然醒悟。

朋友说，别看现在各地都在管控房价，恒大负债超过1万亿，相继传出多少家房企破产的新闻。其实，破产的都是小型企业，你看哪个大型房地产企业破产了？

比如说，恒大在全国打折卖房的情况下，2020年营收还有5000多亿，利润率接近5%，恒大的负债更是在一年时间就减少了2000亿。

万科作为房企老大，利润率接近10%。

其实这还是拖了后腿的结果，之前各大房企在全国疯狂拿地，摊子铺得太大，银行贷款太多，每年还银行的贷款就是个天文数字。

一旦禁止资金流向房地产，结果就是资金链断裂，小企业扛不住的自然就破产了。

最后朋友总结，现在的房价不可能暴跌，也不可能暴涨，只能维持不温不火的局势。

房企会经历一场大洗牌，中小企业破产，资源向头部企业集中，类似恒大这些房企的困境只是暂时的。

小龙虾认为，现在的楼市，不是搞房地产不赚钱了，只是没有以前那么暴利了。

04、总结

要打破房价永远涨的信念，同时房价不能大跌，这是上面想要看到的楼市调控结果。

从这次第二轮土拍就能明显的看的出来，现在除了四大一线城市的土拍还没开始，不知道结果以外。一些二、三线城市的土拍结果都不理想，比如说成都、杭州、天津、合肥、沈阳、青岛等等的城市，流拍率都非常高。

过去，房产圈最经常说的一句话：房地产企业就像是在骑单车，只能往前走，不能停下来，一旦停下来，有可能就凉凉了。

也就是，房企必须要不断的买入土地，哪怕这个土地价格很高，房企都要把土地买下来，不然房企没有了土地储备，就要凉凉了。

但是这一轮土拍，房企就是这么安静，除了一些国企还在参与拍地以外，民企基本上都没有了动静。

大家想一想，这些民营的房企是想干什么？他们为什么就不拿地了。

过去一些明知道不赚钱的地块，楼面价都炒的飞起来了，他们也还是在买，但是现在地价明显没有以前高，但是房企却不买了。

经济发展不能靠金融化的房地产，还是要踏踏实实的做实体企业才行。

其实房地产走弱，现在已经是很难避免的了。

每次靠涨价去库存，又或者是利用放水刺激房地产来拉动经济，所产生的效果已经越来越低了。准确来说从2012年左右开始，房地产对经济的拉动作用就已经见顶了。

近十年来房地产开发投资的同比增速，可以看到房地产投资增速从2012年之后就一直下跌，然后每次靠着放水又或者是涨价去库存，又强行把这个增速提起来，但是马上增速就又开始下跌。

这已经说明房地产对放水、涨价等有了抗性，假设说过去给房地产扔个4万亿，房地产能雄起2、3年。

而现在，给房地产扔个4万亿，连个1年都雄起不了。