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环京买房避坑指南,这两个区域“谁买谁踩坑”

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在各大都市圈中,环京绝对是“迷”一样的存在。

上一轮楼市大牛,这里的房价涨幅曾经是全国第一,这一轮调控伊始,这里房价的跌幅同样也是全国第一,雄安新区问世以后,这里的调控强度还是全国第一。

环京不同于环沪、环深,这里的城市发展还没成熟,但却搭上了“京津冀一体化”的顺风车,循着北京“疏解非核心功能”的主线,副中心、新机场、雄安等概念层出不穷,加之冬奥会、大七环等项目,环京诸城被完全串连在一起。

但伴随3.17“断头铡式”的调控,环京房价自被“腰斩”后,就始终没回过神来,调控已历4年,深层次的调控逻辑已经发生根本转向,环京房价何去何从?

我们也不禁要问:环京,究竟有没有价值?环京买房,是买对了,还是入坑了?这些问题,是本篇文章希望为您解答的。


“短中长期+供需两侧+短线资金”模式

先来说环京有没有价值。

“价值”无非就是指房价看涨的潜力,对于刚需等群体同样也希望房价看涨。有无价值,大家心里面的想法,其实就是房价“是涨、是降或是横盘”。

拉长时间来看,环京的房价是涨、是降、还是横在那里不动呢?

先要搞明白房价为什么会涨、跌或横盘。横盘的情况比较特殊,但涨、跌的逻辑是一致的,根本还是供需两侧的动态关系。

比如大城市的买房青年多,而土地供应又是被控制着的,需求侧很旺,但供给量有限,价格端一定是短期看涨的。

需求端容易受调控政策的影响,这一轮调控的早期,我们看调控手段还是“十几年如一日”,还是在调控需求端,影响的是短期的走势,所以就有了“越调越涨”的怪圈。

同样是供需两侧,到了中期,就主要看土地的供应了。我们还看这一轮调控,“集中供地”、“下调溢价上限”等政策,影响的就是中期的走势。土地供应量加大,而且调控地价,也在改变我们对房价的预期。

长期的走势,就又回到需求侧了,但是概念上要提升一个层次,就是宏观的人口增量,是一个市场长期的购买力所在,从这个角度看七普以后的人口政策,其实对楼市是有利好的。


“短、中、长期”和“供需两侧”还只是底层逻辑无法精准判断某一个地域的价格涨跌,跟炒股票需要游资一样,楼市也需要这股力量,短期的涨跌主要看这股“游资”。

环京现在的行情是盘在那里不动了,下一步,是“盘整触底再反弹”,还是“盘整后继续向下”,操盘层面主要看当地的大开发商,底层逻辑主要看“短中长期+供需两侧”。

底层逻辑看的就是长期价值,所以,开头说的“环京到底有没有价值”,是不用怀疑的,但哪里“买对了”,哪里“踩坑了”,的确需要区别看待。


一条“主线”,四大梯队

环京楼市的看涨逻辑遵循一条“主线”,就是北京的疏解,在这条“主线”的利好之下,才能区分出真正的“价值之王”。

北京疏解的方向主要在东边和南边,其中,北京副中心、大兴新机场及雄安新区为三大“主线”利好。

这里面,副中心利好通州,辐射北三县;新机场利好大兴,辐射京南版块;雄安新区由于其特殊性,购房需求只能外溢周边,利好京南及环雄。

如果再加上“大七环”、“冬奥会”等概念,环京四大“价值梯队”便应运而出了。其中:

第一梯队为北三县,燕郊为代表,是环京最成熟的市场;

第二梯队为京南廊永固涿霸,固安为代表,这一梯队叠加新机场和雄安两个利好;

第三梯队为冬奥会概念的崇礼;

第四梯队为京北唐山、京西南怀来、涞水等山部地区。


这四大环京价值梯队,如果遵循“北京疏解”的主线,真正最具价值的就只有第一和第二梯队,其他两个区域“谁买谁踩坑”。第三梯队只是概念性热点,等冬奥概念过后,当地楼市又会有谁去接盘呢?第四梯队与北京疏解的主方向相悖,而且受地形影响,并不值得推荐。

此外,处在第二梯队的廊、永、固、涿、霸等城,因为叠加了两个“主线”利好,所以情况也比较特殊。

涿州的优势在于占了两个“主线”利好,环雄及环机场出现了“重叠”;霸州紧邻雄安,享受利好的同时,调控力度也在增强;永清虽然也享受新机场利好,但当地巨量的土地储备及较差的发展程度,也不算优质;通勤条件,廊坊市区的通勤反倒不如固安……


综合来看,固安作为第二价值梯队的代表,有着得天得厚的条件。她同涿州一样享受两个主线利好,新机场利好涿州局部,但却利好固安全部,环雄与环机场在固安也出现了“重叠”。

此外,大红门服装产业商贸城也将整体迁入固安“永定城”(京津冀固安国际商贸城),这座位于京、雄核心地段的商贸区也为承接北京的功能疏解提供了新的契机;

加之进京检查站拥堵情况的缓解,固安的通勤效率大为提升,这将成为固安引领“第二梯队”的一张王牌。


总体来看,无论是遵循房价涨跌的底层逻辑,还是将来短、中、长期的价值趋势,环京楼市的整体潜力是毋庸置疑的。

但具体来看,环京目前的4大价值区域,真正具备长期价值的只有两个,即第一梯队的北三版块和第二梯队的京南版块。

京南板块的固安,由于“环雄”与“环机场”在此处出现了“重叠”,加之通勤优势、永定城利好等,有望成为引领“第二梯队”的龙头。

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