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如果最坏的结果出现在恒大身上,破产清算,购房者还需要还房贷吗

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恒大现在所面临的债务危机是人尽皆知的事情,是否存在破产的可能我们不敢妄下结论,我们仅讨论一个问题:房企万一破产,购房者还需要继续还房贷吗?


这个问题其实没有固定答案,关键看房子交付进度和产权转移进度:

第一种情况:已经正常交付的房子

“正常交付”分为两种情况,一种是房子已交付且不动产权证已完成办理,另一种情况是房子虽然已经交付,但产权证尚未办理。

对于“已交房、已办理产权证”的购房人来说,房企破产对其一点影响也没有,此时购房者与房企已经不存在关系,仅与银行存在以房产抵押为担保形式的借贷关系,购房者只需要继续向银行按月还房贷即可,房屋权利归属不存在任何疑问,只要购房者按月还款房贷,房子所有权始终归购房者所有。

对于“已交房,但房产证尚未办理”的购房者来说,虽然购房者已经支付了首付且银行已经以购房者的名义支付了余款,但产权尚未转移到购房者手上,开发商没有履行完合同,违约在先。这个时候购房者有两个选择:

一是催促开发商或第三方协调办理产权证,购房者继续按月还房贷;

(虽然房企已进入破产程序,但买卖关系还存在,开发商仍然有协助购房者办理产权证的义务。即便开发商不协助,购房者也可以自行办理房产证,带着购房合同、购房人身份证已经完税证明、购房发票等到不动产部门自行办理即可,不动产部门核实后应当给予办理)。

二是房企尚处在破产程序中,法人资格尚未注销的,购房者有权要求退房,并且依法享有房屋升值带来的溢价,退房后购房者就无需偿还贷款了。不过,既然房企因为资金问题而破产,现实中退房的概率很小,毕竟开发商需要拿出资金偿还银行房贷,房企大概率无力承担。

因此,在这种情况下,退房几乎无可能,更常见的是第三方出面协调尽快办理产权证,且这个周期是很长地。


第二种情况:尚未交付的房子

这种情况多见于“期房”,不少购房者在拿到房子之前,已经支付了首付并按月还款房贷了,此时房子或者只建了一半,或者已建成但相关配套设施尚未完成,房子没有达到交付的要求。

遇到这种情况就比较麻烦了,受损的不止是购房者,同时还有银行,因为银行尚未拿到房产这一抵押担保物,保障不足,一旦购房者断供,银行也无法处理变现一套尚处在建设中的房产。

但没拿到房子并不意味着购房者就不用还房贷了,房子虽然烂尾,但购房者与银行之间的借贷关系还有效,购房者依然需要继续还款,如果逾期时间较长,银行会将开发商和购房者同时起诉,追究开发商未正常交付而给银行造成的抵押物不完整的责任、追究购房者逾期的责任。

开发商在银行一般都有保证金,银行起诉后可以根据执行书划扣保证金,以此抵偿房贷款,剩余不够的部分再向购房者追偿。当然,购房者也可以向开发商提起合同解约,追责开发商不能按时交房的责任,同时追偿首付款。


在实践中,遇到开发商烂尾、跑路、破产情况时,现实中的做法往往不是按上文所说的这样执行,相关部门会出面引导其他房企接盘继续开发,如此一来购房者、银行的利益就都能得到保障了。

总结:

综上来说,无论是现房、期房,也无论产权证是否已经办理完成,基于购房者与银行签订的借贷合同已经成立,且不会因为开发商破产而丧失履约还款义务,所以购房者是需要继续还款的。


当然,购房者可以以开发商不能如期交付、正常交付房子为由追究开发商的违约责任,要求退房或要求退回首付款,但现实是开发商已经无以为继、资金吃紧,即便购房者起诉,购房者利益也很难得到保证,最好的办法还是引导其他开发商接盘继续开发。

对此,大家怎么看?欢迎留言交流;码字不易,给点个赞、点个关注吧。

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