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房价下跌不得超过15%!2021首个限跌令爆出楼市惊人真相

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一半火焰,一半海水!

楼市正在上演极致的撕裂与冷热不均。


2021,首个限跌令出台!

房价高企,很多城市出台了楼市调控新政,抑或是调控加码,升级。

深圳此前还出台了二手房指导价,宁波,无锡,成都,绍兴等城市纷纷跟进。

目的就是为了抑制房价过快上涨。

不过,近日却有一个城市反其道而行之。

出台了2021年首个限跌令,房价跌幅不得超过备案价的15%。

近日,湖南省岳阳市住房和城乡建设局下发了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,要求新建商品住房销售价格备案后,商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%,否则无法网签。


翻译过来就是,房价不能涨,但也不能跌超过15%。

这类似股市的涨跌幅限制,相当于给楼市设置了一个跌停价,幅度是百分之十五。


岳阳虽然是2021年首个出台限跌令的城市,但也只是今年,不是历史上唯一一个这么做的。

  • 2019年11月,马鞍山住建局规定,新房降价幅度不能超过备案价的10%,否则不予备案。
  • 2020年3月,东莞发布文件,严格限价,实际成交价格不得高于申报价,但也不得低于申报价格的90%。
  • 今年8月11日,昆明召开座谈会,要求楼市不得恶意降价,否则停止网签。

不过,湖南岳阳的情况跟上面城市还是完全不同。

马鞍山原本是一座炼钢炼出来的城市,属于资源转型,2018年,2019年经历楼市寒冬。

东莞是新一线城市,临深城市,岳阳没有可比性。

昆明只是声明不得恶意降价,并没有给出具体的数字。


托市还是楼市寒冬?

很多人可能不理解。

房价上涨的时候,都是翻倍,翻几倍,一直不停涨,涨不停,譬如深圳二手房均价已接近9万每平米。


十年之前,深圳二手房均价还不到2万一平米。


涨的时候不限制,还没开始下跌就要限制下跌幅度?

岳阳为什么要设置房价跌停价?

这是逆势而为,是托市的表现吗?

实际上并非如此。

首先,文件也说了,实际价格不得高于备案价,说明还是要求房价不得上涨。

其次,现在开发商的日子不太好过,特别是三条红线压顶,融资变得愈发困难,为了回笼资金,会出现大幅降价的可能。

降价不好吗?

没买房的人可能觉得是好事,可已经买房的人就不能接受大幅降价了。

此前,就有业主因为买房之后降价而去维权的情况。

岳阳此次规定降价不得超过15%,从某种程度上是为了维护楼市的正常秩序。

作为三四线城市,土地财政也是需要考虑的一方面,房价如果下跌幅度过大,会影响当地的经济和财政收入。

此前,岳阳6月、7月份新房销售价格已呈持续下滑趋势。其6月份新建商品住宅销售价格环比下降0.4%,7月跌幅较6月继续扩大。

国家统计局最新发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示,7月份70城商品住宅销售价格环比、同比涨幅均总体回落。
而湖南岳阳市的新房环比跌幅则为全国第一,较上月下跌了0.7%。

那么,是不是岳阳楼市进入寒冬,要救市了?

也不是!

虽然环比跌幅第一,但也只有1%不到,完全是正常的波动。


释放重磅信号

岳阳楼市有自身的特点,并且只是三四线城市。

作为2021年实施首个限跌令的城市还是释放了重要楼市信号。

1、楼市降温迹象明显

实际上,不只是岳阳这样的三四线城市。

房价最高的深圳,亦是如此。

最新数据显示,7月,深圳市二手住宅成交2557套,连续4个月下跌,创近17个月新低,同比下跌超过80%,成交面积为24.02万平方米,同比下跌79%。

房价下跌的区域也超过50%。

中介的动向也是楼市温度的见证。

今年以来深圳已经有超过2000名的星级从业人员离开了房地产行业,根据深圳中介协会显示去年年底深圳星级从业人员有47,840人,截止到7月1日的数据为45,458人。

全国来看,统计局重点监测的70城中,仅有41城二手房价环比上涨,数量为年内单月最少,且为连续第四个月缩减。

相较于2020年的局部高温,2021年,楼市确实开始降温。

2、调控不是为了让房价下跌

楼市调控,是为了抑制房价过快上涨,从来都不是为了让房价下跌。

今年以来,全国各地出台的房地产调控达380次之多,其中7月调控达66次,创年内单月调控次数之最。

调控频繁,力度也在加大,趋势还在继续。

房价是不是要大跌了?

没买房的人,是不是要继续等待大跌之后再入手?譬如跌个50%?

房价大跌的基础并不存在。

从市场供需来看,需求没有发生改变。有自己的房子才算有家,这是国人难以改变的潜意识,现在谈婚论嫁的基本条件也是有房。

2020年中国住房市值为62.6万亿美元,远高于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。

住房市值占股债房市值的比例看,2020年中国为66.6%,高于美国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64%。

我国家庭总资产中,房产占比超过70%,美国只有不到35%。

很多家庭的购房都不是全款,基本上来自银行的房贷。

一句话,房价不能大跌。

3、成本上涨,房价难跌

地价越来越高,已经涨到6763元每平米,当期房价却只有9864元每平米,地价在房价中占比高达68%,建材和人工也在不断上涨,开发商的建房成本不断增加,房价大幅下跌的基础并不存在。

限价将成为常态,既会限制房价上涨,也会限制房价大幅下跌。

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