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多个开发商被调查!重新审视,石家庄为何出问题的总是本地房企?

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很多时候,人们总是爱念叨“外来的和尚好念经”,进口货比国产货要好,成为了几代人心目中根深蒂固的观念。

但是在某个领域中,这个理论似乎就没有那么好用了,它就是房地产行业。如今普通人对地产领域中,本地房企VS外地房企的博弈十分纠结,既有认为本地房企知根知底,更值得信赖的。也有认为外地房企实力雄厚,更有所保障的。


那么,孰是孰非,我们还要根据事实来说话!

根据最新的报道,在石家庄全面推动解决房地产历史遗留问题的同时,也开始对涉嫌违法的开发商进行深入调查。目前,已经有多家房企因此而被立案侦查,其中就包括西湖一品、翡翠家园、东方盛世城等石家庄人非常熟悉的项目。


而从官方通报来看,这些问题项目普遍具有两个共同点,一个是违法行为普遍集中在经济方面,包括挪用资金。合同欺诈等;另一个就是设施开发商基本都是本地小房企。

那么结论很明显了,为什么频出问题的总是这些本地房企呢?


要解释这个问题,首先要理解房地产行业的特点,就是高毛利、高周转、高杠杆。因此开发商的盈利能力与其效率是紧密挂钩的。拿地越频繁,项目数量越多,开盘速度越快,钱就能越赚越多。因此,房地产企业如果要做到一定规模,资金数量必然会膨胀到天文数字,并成为房企实力的重要考评因素。

但也因此,如果市场总量有限,那就会导致大型房企的数量注定不会太多,市场上必然会呈现出“大企业吃肉,小企业喝汤”的局面。


话虽如此,但往往事实和理论都是有很大出入的,这一点在地方房地产开发方面尤为明显。在很多城市中,本土房企拿到项目的机会,要远远高于外来的大牌房企,这是怎么回事?

主要原因有二:一是昨天我们简单讲解过的“土地市场一二级联动”政策,客观上就会更加偏向于扎根于当地的本地房企。二是由于房地产业务扩张的成本太大,有能力布局全国范围做项目的企业毕竟也是少数。


如此一来就会造成和上面所说截然不同的局面:大房企在大城市里吃香喝辣,并对小城市跃跃欲试。而小城市里的本地房企,又要赶在大房企来“抢食”之前,抓紧时间“吃光挖净”。

就这一点,足以体现出两种房企不同的经营逻辑。

具体到石家庄的楼市,可以说自08年“三年大变样”启动之后,城市建设就切换到了快车道上。但彼时这里还并没有得到全国性房企的垂青,所以为本土房企的崛起提供了很好的机会。


包括卓达、天山、西美、众美、中宏、润江、国赫、东创、东胜等一系列房企,共同构成了石家庄城市建设的主力军,但其中一些企业,最终也成为了石家庄城市发展的“绊脚石”。

卓达,曾经被不少石家庄人视为能够走向全国的头部房企,最终却因为经济问题轰然倒塌,并导致几十万债权人因此捶足顿胸,一度成为了石家庄本地的“大事件”。


天山,除卓达外另一个曾被普遍看好的地产企业,但最近几年也是负面问题频出,甚至让不少人开始猜测,它会不会步上卓达的后尘?


众美,一度被视为城市东南版块的区域之王,但在房产市场趋势收紧之际,突然传出资金链断裂的消息,旗下多个项目停工烂尾,令人惊呼“五证齐全”的房子,竟也不保险了。


以上所列举的还算是本土房企中的佼佼者,而那些实力一般的不知名小房企,更是数不胜数。这些房企往往都与城中村改造项目密切相关,堪称是“量身定制”。许多企业从创立之初,就将做完唯一的项目作为终极目标。各种缘由,任君猜想。


正如开头所提到的,这些名不见经传的小房企,才是问题多发之地,也是此次整治工作的重点打击对象。其实回过头来看,这些企业大多数一没有资金实力,二缺乏开发经验,三专业性有待提升。如果放在初期或许还能拿到一些项目,但在大型房企纷纷入驻石家庄之后,可以说是没有一点机会了。

但事实就是如此有趣,这些本土房企不但能拿到项目,甚至还能拿到非常不错的项目。而原因,想必大家都懂得。


客观来看,本土房企并非因为实力上的欠缺就毫无优点可言。要知道,房地产项目的开发是一个既复杂又漫长的过程,只有这些扎根于本地的房企,才具备拥有广泛地域社会资源的优势,进而推动项目更好更快的发展。

在这方面,太原的方式就非常合理,地产开发过程中,主要由本土房企进行一级开发,等到土地转换为净地之后,二级开发再与外来的大牌房企合作,双方相互取长补短,达到一个理想的合作状态。


受此影响,不少当地的本土房企纷纷调整了业务思路,主要做商业地产招商、地产投融资、专业策划咨询以及项目落地服务等。后续的开发建设,则交由更有经验的大企业来完成。

说白了,本地小房企有小房企的特长,外来大房企有大房企的优势。大房企去做小房企该做的事,可能会出现效率低下的问题。而如果让小房企去做大房企要做的事,风险控制就是一个大难题。


而这,正是石家庄由小房企操盘的项目,更容易遭遇烂尾困境的关键所在。

所以综合来看,在石家庄最新的发展决策中,彻底断开“土地市场一二级联动”是多么的重要啊!只有通过这种做法,才能更好地规避房地产项目开发过程中的风险,避免“烂尾楼”的卷土重来!


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