郑州楼市：等待，还是将就上车！

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，郑州工作，有一套房子自住，还有一套投资房最近出手了，加上手里的资金，首付有300万左右，想再买一套条件好点的改善房，有什么板块推荐的吗？可否给我一些购房建议？

郑叔：你好，这个越算一选北上广深全国布局，二选北龙湖，河南没有第二个。三选项服务规划等级高。四选滨河，中产必看，300万以上属于改善置业，买的是稀缺，要的是品质，图的是价值。交通、配套、学区好，这三个好房子的必要条件，一定一个都不能少。

提问：郑叔，你好，郑州工作，有一套房自住，收入稳定，未来还会上涨，现在手里还有一些余钱想要买房投资，但是没什么房产投资经验，无从下手，对于我投资有没有什么建议？有哪些问题是需要关注的呢？

郑叔：买房投资，也是分等级的。从上至下分成4个等级。顶级的是参与十四五规划的战略布局、时间、地点、产品周期都正确。这个门槛比较高，资金、时间、知识、信息、渠道专业指导缺一不可，特点是收益5倍起步，上限高，后劲足，流通性特别强，可持有时间基本无上限。其次是看懂货币安置和去库存逻辑，在货币安置的阶段里懂得挑选货币安置资源红西区特点是收益增速特别快，因为太快，所以不用持有很长时间，两年工作一次财务自由。

第三级别是懂得城市规划甚至风水，能判断10年左右城市的变化和产业变化。这个量级类似开发商拿地的专业度，开发商的收益是在土地投拓阶段就锁定的，而不是营销阶段。特点是安全稳健收益至少每年15%以上，可持有时间是10年以内。

第四是坚信价格就是价值的大概率不会采购，收益也不会很高，再不赔的就是运气，高级知识分子特别多，收益上限是名誉通货膨胀率的两倍，最低级别是迷信，便宜就是价值，90%的房地产投资者属于这一类，有钱，但是不多学生投资按照房子套数来界定成功的级别，对于房产税、折旧率、交易税费、业主结构、户型配比、流通性、转手客群定位压根没兴趣，甚至连降价就是降标都不关注。

提问：郑叔，你好，郑州工作的刚需，无房未婚，打算买一套二手房当婚房，预算有限，现在有45万可做首付，康桥金域上郡和升龙城两个项目买哪个更好呢？康桥价格更高一些，如果买需要借钱，有点担心有风险。

郑叔：你好，康桥金域上郡的房子房龄8年，容积率偏高5.0，绿化率35%，户型可选两房和三房。升龙城房龄7年，容积率5.6，绿化率30%，户型有60、90平两房，125和138平三房。这两个项目相比较而言康桥品质更好，开发商品牌也更优。年轻人买房可以借助贷款，在保证低风险的情况下尽量多贷一些款，借银行的钱买自己的房产，既可以对抗通货膨胀，也能实现资产配置优化升级。

提问：郑叔，你好，在郑州上的大学，毕业以后留在这里工作，想要购买一套房子自住，现在手中有一定存款，加上父母支持可以凑个首付，剩下的准备贷款，但发现最近首贷利率不断上调，想知道下半年这种情况会好转吗？

郑叔：你好，郑州上半年楼市热度较高，一二手房成交量较大，银行信贷也比较活跃，使得银行贷款额度紧张，为了优化信贷结构，使银行各项指标回归正常，政府最近出台相关政策下调存款利率，上调新房和二手房贷款利率，延长放贷周期，还提高二手房贷款门槛，比如对地段、房龄和面积进行限制。这样严格的政策让我们可以预料到下半年的金融环境也很艰难，房贷利率会不断升高，公积金贷款申请难度会增大，经营贷方面的管理会更加严格，在利率上行的趋势下，郑州的市场分化将会更加严重，大家要根据自己的预算和需求进行选购。

提问：郑叔，你好，郑州买房，已婚一房自住，家庭经济条件一般，夫妻俩在工作，孩子在老家父母带读幼儿园，现在快要上小学了，在考虑要不要在郑州买一个好点的学区房，但是又觉得好学区很贵，超出预算了，学区房该不该买呢？能不能给我一些建议？

郑叔：你好，真正有钱的人根本不在乎是不是学区房，因为他们根本不需要考虑这些。如果你不是那种特别有耐心有精力的家长，并且没有大量的时间用在孩子的学习上，那学区房的作用对你来说真的不大好，学校出成绩那只是因为重视教育的家长扎堆的而已，孩子愿意学到哪都一样，还有很多名校的分校，其实不用考虑他是挂名还是真的原班人马，他的教学质量更多取决于周边的居民是什么档次，只要老师说得过去，基本上都差不太多，如果您真的特别重视孩子的教育，购买了郑州的顶级学区房，建议孩子上完学该出手就出手，因为学区房最大的价值就是您孩子上学这几年。三四线城市另说，但是如果你买学区房前不做调查，盲目购买，你的孩子，未来可能还是上不了该学区的学校。