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对不起,开发商选择集体躺平!不玩了…

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这一次,房企们集体躺平。


NO.1|壹谁能想到,土拍竟然凉的这么快…今天中午12点,杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块报名截止——停止递交申请文件及缴纳保证金。据浙报传媒地产研究院得到的消息,全部十宗竞品质地块明确指出需要报名房企满3家才可正式竞价,而其中九宗地块未能达标,无法进入后续正式竞价环节,相当于“流拍”;仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合该要求。


什么,杭州的地也没人要了?不可能吧。事实就是如此,杭州的土拍政策,一年三变,规则越来越多,压力越来越大,开发商已经被玩脱了。现在竞争品质来土拍,开发商直接不玩了。但实话实说,杭州的地,还是能卖出去的,只是玩的花样太多,房企不配合而已。实际上,中国绝大部分城市的土地市场,比杭州惨的多。再看苏州:据消息,在此次的21幅地块中,除了车坊和胜浦的地报名人数超过10家、浒墅关报名超过5家外,其余17块地的报名基本都是0-2家。当然,这次苏州土拍遇冷,也不仅仅是行情的原因,确实推出的地块歪瓜裂枣太多,远郊板块占比过高,去化困难,开发商集体抛弃了他们。而合肥呢?17块地,有5块地无人报名,惨遭流拍。要知道,今年合肥房价大涨,而且合肥再玩土地操盘,供应十分紧俏,在这样的大局面下,仍然有5块地流拍了,令人唏嘘。当然,长三角的地,还不至于卖不出去,那北方一些城市的土拍,只能用惨不忍睹来形容了。NO.2|贰有人做了一个统计,全国大城市第二轮土拍,基本上已经完成了,他们流拍了吗?济南流拍35%,天津流拍34%,福州流拍32%,青岛流拍10%...你看,一夜之间,开发商都撤了。而且还撤的这么彻底。实际上,今年对于热门城市的土拍,房企们虽然一直在争,但争的没有价值。拿不到地很着急,拿到地了,同样也着急,因为根本不赚钱,能不急吗?实际上,早在数月之前,杭州的土拍市场就发出了一个明确信号:开发商这次,真的累了,不想玩了!7月20日,宋都基业投资股份有限公司(600077 SH.)发布公告,放弃了今年5月在杭州竞得的一宗土地使用权。由于坊间发酵已久,“宋都退地”迅速成为热点,引起广泛关注。 据公告内容,宋都经过与杭州市规划和自然资源局沟通、协商后,于7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书,杭州绍辉前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消,已经缴纳的 5000万元预约申请保证金不予返还。宋都退地了,同时损失了5000万元的保证金。5000万不是笔小钱,占了公司最近一期经审计净利润的14.19%。


今年5月7日,在杭州首批的集中供地中,杭州绍辉企业管理有限公司(宋都)以17.8亿元竞得拱墅区运河新城地块(即公告内的杭政储出【2021】8号地块),折合楼面价20962元/平米,自持21%。其实,这块地板块不错,在运河新城,相当于咱们南京燕子矶的热度。但宋都拿地后发现,之前谈好的两家合作伙伴,突然退出不干了,不干的原因也很清楚,就是算来算去不赚钱。面对这样的局面,宋都一气之下选择退地,5000万不要了。你看,宁愿5000万不要了,也要坚决退地,代价巨大。但这块地价格不低,而且还有21%的自持。杭州的土拍政策真是奇葩,这样给房企带来的间接成本实在太高了,而且自持对市场毫无意义,纯粹是内卷。最后退地也属于无奈之举。但现在,我要恭喜宋都。坚决退地,仅仅损失了5000万,如果现在拿地,成本要低的多。现在估计很多房企想退,但没法退了,都开始干了。NO.3|叁所以,现在房地产调控,控制住开发商的资金,那房企一下子就没钱了。即便有钱的,现在也非常谨慎,整个社会都充满了看空的氛围,行情变化太快了。而这,让很多城市始料不及。房企不拿地,钱袋子一下子瘪了下来,急的干瞪眼。其实,房地产调控,左一条,右一条,都不如关键一条:控制住资金流向。开发商不给贷款,买房人控制首付,行情一下子就趴窝了。所以南京第二轮集中出让,时机掌握的不太好。本来计划7月份搞第二轮土拍,结果又来了疫情,现在推迟到9月底开搞第二轮,整体的预期不会太高。我预测,南京9月份第二轮土拍,大概率会出现终止出让或者流拍的地块,这个很难避免了,不是说南京地块不好,关键是部分板块的估值,偏高。当然南京的土地价值,还是比较高的,流拍率不至于像天津、济南这样夸张。比如桥林板块,毛坯限价2.45万,有点高了。那么地价想拍到最高限价,基本上不可能。大家还是悠着点,一个板块涨可以涨,但不能心急。再比如禄口,现在行情根本不好卖,但限价还上涨了1000,这个上涨逻辑完全不成立,凭啥上涨?还比如龙袍新城,毛坯限价2万元,加上精装2.2-2.3万,谁给的自信?我要是房企,我翻一个白眼就走,拿地后到哪找客户群?卖给谁?能涨的板块,涨涨无所谓,比如核心区地价涨一点,都理解。不能涨的板块,还硬涨,甚至还涨了不少,对应的地价也挺贵。在房企钱多的时候无所谓,该拿还是拿。在现在资金链如此紧张的当下,让房企去高价拿这些远郊板块?反正我觉得不太合适。


这是我对房企的一些建议,南京第二轮集中出让的地块,大部分资质还是不错的,可以拿。个别地段一般,未来价格定的很高,你怎么知道你能卖那个价?给你批10万,你就能卖10万?NO.4|肆不过,实话实说,当前的局面,是阶段性的。近期,有很多读者在咨询,河西中现在新房6万多了,还能不能买?新玄武4.5万,大家都不积极了,怎么买的时候突然感觉不香了呢?我的建议是,这些楼盘,你能买的起,不用动用承受不住的杠杆,该买还是买。当下的状态是暂时的,不可能永远这样。如果这种局面再坚持一年,佃工不急,地主也受不了。土地市场也是这样,这几年都是上半年打破头抢,下半年又虚的不行。今年情况更严重些,但我仍然觉得是一种暂时性出清。对于现金流没有问题的房企来说,现在是拿地的最佳时机。可以预料,这次集中出让,低价成交,或者玩几轮就成交的案例比比皆是,成本比520的地块要低很多。这时候如果恰巧有钱,为何不拿地?所以买房和卖地,是两回事,但逻辑上是相通的。现在没人跟你抢,只要你有信心,怕啥?非要等到别人跟你打破头抢的时候才感觉到香?那地拓的价值何在?战略定力又在哪?对于抄底者来说,现在只有一个愿望:让暴风雨来的更猛烈些吧!

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