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大规模流拍!一场生死攸关的改革,正在路上

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最近一段时间,大家可能都会感受到有点不一样。

政策,仿若急行军。一大波的政策,来的特别快、特别猛。

市场,仿若急行军。政策之后的市场反馈,来的更加快、更加猛。

一切的原因都是——

我们正在进行一场生死攸关的改革。

此时正处于增长动能换挡的关键期。


这两天,第二轮集中土拍,成批的大规模流拍。

流拍的,全是核心城市——

杭州,10宗竞品质地块,9宗因报名人数不足流拍。 成都,75宗土地,前两日流拍25宗,成交40宗,几乎都是底价成交。 合肥,17宗土地,流拍5宗。沈阳,46宗土地,仅10宗有房企报名。 苏州,23宗土地,目前已确定流拍2宗。

不出意外的话——

所谓的第二轮集中土拍,将沦为第二轮集中流拍。

嗯,被我说中了。事实,又一次进入了算卦少年的射程范围内。

我们应该是最早判断出“土拍会凉”的楼市机构——

早到3月份,已经多次发文提醒:地价的下跌风险。

4月份,我在中提醒:土地定价权正在被收归高层,地价下降是大概率事件。

6月初,我在中提醒:高层收归地权后,将平抑地价中枢,进而平抑房价。

6月底,我在中提醒:要警惕那些第一轮土拍中,地价跳涨过高的城市。

8月初,我在中提醒:下半年,重点城市的地价将大概率下跌。

上述一切,皆可回溯——


第一轮土拍高价拿地的朋友,一定会在下一轮土拍到来时,拍着大腿懊恼:

地,拿贵了。

第一轮追着高价地去买房的朋友,一定会在下一轮土拍到来时,拍着大腿懊恼:

房,买贵了。

我做出如上判断,主要基于四个原因——

第一,真没钱。

上有融资三道红线,下有银行严控涉房贷款规模。

举债拍地的所有漏洞,被堵得严严实实。

第二,没信心。

新房有限价,二手有指导价,调控短期又看不到放松的希望。

所有的一切,都会反馈到土地市场里:新房卖不上价,房企赚不到钱,土拍没有积极性。

第三,门槛高。

真正有价值的城市,无非就那么几个。有价值的城市,土拍门槛又一个比一个高。

上海有价值,但搞了个“135打分制”,屏蔽了80%以上的房企。

成都有价值,但搞了个“三道红线房企,不得参与拍地”。

普通城市进得去,但没钱赚。核心城市有钱赚,但你进不去。躺了,躺了,不玩了。

第四,供应大。

房企可以躺平,但供应无法暂停。

受“土地出让两集中”限制——

重点城市的土地出让计划被敲定时,年初列了计划,就要严格执行。

哪怕流拍,也要按计划出让。就像现在这样,流拍率都快干到50%了,各个城市也无法捂地不出。

最终——

土地流拍,是大概率事件!土拍降价,更是大概率事件。


这两天,各个城市的学区房,成批的大规模降价。

降价的,全是曾经的顶级学区——

深圳学区顶流“百花板块”。国城花园曾挂出32万/㎡的天价,现在法拍成交价跌到10万/㎡。 北京顶级学区“德胜板块”。80年代的老公房曾挂出866万的总价,现在跌到680万。 成交价从未下过12万/㎡的杭州顶级学区“文二新村”,挂牌已跌到11万/㎡以下。 杭州学区神盘“文鼎苑”。89㎡房源的成交价,从1050万跌到720万。

不出意外的话——

各大重点城市,学区房正以“一天一个价”的频率,快速陨落。

嗯,又被我说中了。事实,又一次进入了算卦少年的射程范围内。

我们应该是最早判断出“学区房会凉”的楼市机构——

早到3月份,已经多次发文提醒:学区房的下跌风险。

3月份,我在中提醒:学区房的确定性将被打破,价值共识将被逐步击散。

6月份,我在中提醒:教育股将被政策击垮,顶级学区将被政策稀释。

7月份,我在中提醒:政策将通过制造不确定性,让房子和教育脱钩。

8月份,我在中提醒:教育改革的终局是,世间再无学区房。

上述一切,皆可回溯——


如果你听了,3月份就是学区老破小的最好出货时机。

如果你听了,4月份就是教育股的最好逃顶时机。

现如今——

7月份,教育股被打爆。8月份,学区房下跌潮。

我做出如上判断,基于我曾认真回溯过教育改革的路径——

先是“多校划片+公民同招”,打断学区和房产的捆绑。

买了学区房,还可能上不了名校。想烧钱上私立,也要电脑摇号派位。

接着“师资跨校+跨学区轮动”,给学区房一记釜底抽薪。

买了学区房,今年赌中进去了,明天校长老师就可能轮岗跑了。

然后“北京充当改革旗手”,给顽固派展示一下决心。

利益集团盘根错节、利益关系错综复杂的北京,都干的这么彻底了,剩下的城市还有挺下去的必要么?

最终——

用五到十年的时间,打断学区与房产的捆绑,泯灭学区对房产的溢价。

以此达到,世间再无学区房。


过去半年,我无数次的预警了——

地价风险和学区房风险。

如果你听了这些预警,你还会一意孤行,去坚持持仓那些教育股么。

如果你听了这些预警,你还会追着土拍,去干那些地价跳涨过高的城市么。

如果你听了这些预警,你还会追着学区,去干正在风口浪尖的杭州学区房么。

遗憾的是——

自3月份预警以来,无数人怀抱执念,在留言区蒙眼狂喷。

他们说,管球你咋分析,反正学区房依然吃香。


他们说,管球你咋操作,反正土拍依旧抢地。


嗯,喷的都很好。

然后——

7月,教育股被打爆;8月,学区房下跌;9月,土地大规模流拍。

你以为,我讲了这么多是要告诉你——

葫芦娃贼牛批,未卜先知真的棒。

不,我想告诉你的是——

这个庞大国家的增长模式,正在转向。

正在从“盎格鲁撒克逊模式”,转入“莱茵模式”。

当下所有的政策和市场表现,都源自于增长模式的转向。

我在3月份所给出的一切判断,也都源自于增长模式的转向。

我们先来讲一下这两种模式。

简单来说——

“盎格鲁萨克逊模式”,英美国家的增长模式。

“莱茵模式”,就是德国和斯堪的纳维亚国家的增长模式。

这两种模式的差异,讲起来很繁琐。

篇幅有限,我们先以“虽不太精准但粗暴易理解”的方式做个对比——

1、从市场关系的角度来看,盎格鲁模式强调绝对市场自由,强调商品地位。

盎格鲁模式更主张自由竞争,信奉最少的政府干预,短平快一波流。

而莱茵模式更重视宏观调控,保障市场自由和社会公平之间的平衡。

盎格鲁模式国家,像住房、医疗和教育完全属于商品,买得起你就买,买不起你命苦。莱茵模式国家,这些公共配套,都属于政府负担。

2、从资本关系的角度看,莱茵模式更强调约束资本,产业主导资本。

莱茵模式国家,产业引导资本,企业和银行互相参股,形成产业-金融共同体。

而在盎格鲁模式国家,资本掌握在股市和金融市场中,以资本股东利益为核心,注重短期利润最大化。

3、从雇主关系的角度看,莱茵模式更强调“人”。

莱茵模式的企业,采用的是“共同参与制”,雇员是企业的参与者,是企业的财富。

盎格鲁模式的企业,采用的是“股本模式”,雇员是企业的生产要素,谁利用价值大我用谁。

盎格鲁模式的优势是什么?

是服务业,是效率,是冒险精神,是单点突破之后的快速扩张。

莱茵模式的优势是什么?

是制造业,是单点突破的技术创新能力,是社会平等和底层稳定。

改革开放初期,我们更偏向“盎格鲁模式”。

彼时的时代背景是:本土资本软弱,人民普遍贫困,商品普遍匮乏,计划经济体制僵化,市场效率极低……

当时的时代背景下,我们明显更适合“重市场和重效率”的盎格鲁模式 。

先让一部分人富起来,黑猫白猫能抓到老鼠就是好猫。

没有技术,国外有,那就先把国外的技术引进来。没有资本,国外有,先把成熟的外资引进来。

我们把教育、医疗、养老和住房等公共品推向市场,让资本解决供应不足。

我们依靠资本,优先解决12亿人的普遍贫困问题,一部分人优先成为巨富。

先把干起来,先把蛋糕做大,再解决分配。

但是,现在的时代背景发生了变化!

有钱了,但贫富差距也大了。

工业体系完整了,但创新能力没跟上。

城镇化程度高了,但因为过度资本化,导致住房、教育和医疗的鸿沟却越拉越大。

蛋糕的确做大了,但分配更加不公平了。

更重要的是——

上一代的技术革命已经进入红利末期,而新一轮的技术突破还未来到。 全球各国都在疯狂点科技树,不仅不卖给你技术,而且也没技术卖给你。

再想靠着以前的盎格鲁玩法,先引进技术,再嫁接资本,疯狂扩张,已经不再现实。

以前要解决的是“有没有”的问题,现在要解决的是“不公平”的问题。

以前要解决的是“富起来”的问题,现在要解决的是“强起来”的问题。

解决上述问题,最好的办法就是——

“莱茵模式”。

因为它更注重单点技术突破,更注重公平,更注重分配。

从今年开始,我们就开启了强硬的“去资本化”、“反垄断”、“共同富裕”、“教育平权”、“楼市调控”、“塑造制造业小巨人”和“发展高新特精”……

一大波的政策,又凶又猛。

一大波的市场反馈,又起伏又跌宕。

增长模式,换挡了。

生死攸关的改革,正在路上。


大时代,已经呼啸而来。

作为一个普通人,如何在这个“增长动能换挡”的时代里生存?

第一,一切与民生相关的行业都将是微利行业,不会有太大的投资价值。

盎格鲁模式中,民生行业是商品,资本重度参与,注重盈利,买得起你就买。

而莱茵模式中,民生行业是政府负担,去资本化是必然。

教育、医疗,以及一切与民争利的互联网平台,都将进入微利模式。

第二,一切前期楼市过热、房价跳涨过高的城市,都将迎来新一轮的盘整。

比如深圳、杭州、西安、成都、广州。

第三,绝大多数的刚需产品,收益率都不会太高。

楼市里的刚需产品,大都是为了解决“年轻人进入城市的第一站”。比如,各类老破小。

而莱茵模式中,解决“年轻人进入城市第一站”的核心是:大规模的保障房建设。

自去年开始,高层就反复强调:要加快推进大中型城市的保障房建设。

大规模的保障房入市后, 绝对刚需产品将被共有产权住房、保障房和公租房所分流和冲散。

第四,小白请暂时远离股市。

大家去看看过去半年的股市波动,机构完全散户化,在赛道之间频繁转换,在概念之间不断追逐。

为什么会出现这种情况?

因为过去的投资路径依赖,已经不再适用于新的增长模式。增长动能一换挡,给资本市场整不会了。

于是,大户们都陷入了震荡迷茫期——

既然找不到价值投资的方向,那就干脆换着赛道炒概念。

震荡期中的股市,不适合小白玩家。

第五,莱茵模式,不等于房价不涨。

不信,去看看德国。柏林的房价,嗷嗷涨。

有科技红利倾斜和落地的城市,将是未来中国楼市里的最大机会。

比如,在十四五规划纲要中,作为国家科学中心被重点点名的北京、上海、广州、深圳和合肥。

以及,在过去三年,垄断了全国70%以上的科创类企业,烧掉了国家花在“闷头点科技树”上70%资金的:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉、合肥、苏州、宁波、无锡。

这些城市,将在新一轮的产业爆发来临时,在内部催生出磅礴的购买力。

值得注意的是——

这些城市中的大多数,在前期已经跳涨过高。

不着急,耐心等一两年,等它们盘整结束。

谨以此文,献给这个浩荡而来的大时代。

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