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郑州哪个新区被误会了?

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说的是常西湖新区。

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上个月,胖虎同学写过一篇关于常西湖新区的文章《350米!新地标!有新区要翻身了!》。

或许是350米的地标规划太吸睛,或许有宝能、绿地地标大楼陨落的后遗症,读者朋友大都围绕着地标能不能起、能不能盖疯狂讨论,默默无视了整个大规划修改。

有一点遗憾,没有人真正去理解常西湖新区。

再看一眼常西湖新区规划,非常规整。


明面上可以看到,绿地串联起大面积的商务用地,摩天大楼(2栋350米大楼、2栋200米大楼、5栋180米大楼、6栋150米大楼)顶起了一个更高规格的商务区,(单说规划、体量,常西湖新区是赶超郑州任何一个商务区的存在,毕竟过了十多年,郑东新区的规划早已落后),确实吸睛。

但没有人注意到,政府正在下一盘很大的棋。

郑州上下班东向永远堵、西向永远畅通无阻,至于为什么大家都知道。

郑州过于单核,商务区在东边、城市新中心在东边,导致东西发展差异大。

人人都看得到的问题,政府自然也晓得,西边大发展刻不容缓。

西边有老西郊的底蕴,有高新区的新型产业,底子不差,问题是无法联动,一起前进。

直到常西湖新区规划后,一切有了转机,常西湖新区起到了串联起整个大西区的作用。

常西湖新区是中原区老城的外溢地带,几乎没什么断裂带;高新区和常西湖新区之间有很明显的隔阂,很难联动。

但常西湖新区规划修改了,规划有8宗新型工业用地、2宗科研用地,产业上逐渐向高新区贴近,再加上高规格的商务区,未来可以吸引一部分高新区的新兴产业过来。

道路上,常西湖新区有两大南北主干道长椿路、雪松路,两条道路恰好同样是高新区的主干道,直接把常西湖新区和高新区老城连接了起来。


是不是很清晰了,规划新型工业用地、科研用地拉近常西湖新区和高新区的心理距离,规划长椿路、雪松路两大主干道拉近常西湖新区和高新老城的物理距离,官方亲自下场扯红线,意在融合整个大西区的力量,把一心两翼搞出名堂来。

而常西湖新区就是整个大西区发展最重要的一步棋,被官方“盖章”的大西区领头羊,是被低估的。

2

常西湖新区市场表现一直不如人意,除了2019年民族运动会热了一阵,大多数都是冷的。

汇泉西悦城卖了几年,10XXX的房子时不时冒个泡。

融信奥体世纪一期输出精装16000元/㎡,开盘前灰溜溜的改毛坯。

融侨中晟悦城首开12500元/㎡,快准现房了,越卖越便宜。

说到底,常西湖新区的城改大盘太多了。

华瑞紫韵城、碧桂园凤凰城、永威西郡等一个个城改大盘充斥着常西湖新区,大盘林立的同时竞争也大。

地价低、体量大是城改大盘的共性,为了快速回款,一开始就主攻刚需(不可抗力之下,唯一的改善世茂振兴璀璨熙湖默默低头了),搞得大家过于雷同,遇到市场冷清的时候降价让利是唯一的出路。

商都新区卖到过17000元/㎡、滨河国际新城站到了16000元/㎡之上、高新区天花板永威西棠轻轻松松迈过了17000元/㎡,而常西湖新区一直维持在15000元/㎡左右。

为什么?

常西湖新区没有高溢价的净地炒热度、没有溢价谁愿意逆流而上做高端改善项目、没有高端改善项目带头常西湖新区就无法上涨,城改大盘几乎把常西湖新区按死了。

但以后不一样了,常西湖新区规划中有了真正的净地。


新的常西湖新区规划中有6宗住宅用地、1宗兼容住宅用地,统统是净地。

郑州一向城改当道,没有“关系”的开发商想在郑州生存不得不抢净地,有“关系”的开发商也要抢净地实现扩张,每一宗净地都是一次土拍的看点。

有一组数据,两年内郑州累计出让过19宗净地,16宗净地溢价出让,溢价率峰值71%(碧桂园天玺湾),平均溢价率达32%。


就是说,常西湖新区这7宗净地,只要出让一定上演开发商抢地大战、一定抬高常西湖新区的地价,热度间接上涨。

而常西湖新区这7宗净地统统在核心区旁,配套顶级且自身素质不错,未来一定是高端的改善项目、非常牛逼的作品。

净地、高端改善项目,常西湖新区迎来了最大的利好,任凭哪个开发商来做都是一个有力的引爆点,刷新常西湖新区的局面,激活整个常西湖新区。

明白净地的价值,就能明白常西湖新区的预期是被低估的。

3

被低估等于机会。

这会儿趁市场下行买入常西湖新区再合适不过了,不一定是触底,但未来一定可观。

问题来了,常西湖新区的项目太多了,不是每个项目都没问题,怎么选才能不出错?

两个建议。

把自住需求排第一,买配套相对丰富的项目,常西湖新区的等待过程很漫长,一定要考虑到自住的需求;

买靠近核心区的项目,常西湖新区很大很大,但真正能享受到红利的绝对不是边缘地带的项目,越靠近核心保值增值能力越强、越能跑赢大势。

两个建议重合,还真有一个适配度极高的项目:华瑞紫韵城。


2016年华瑞紫韵城第一次开盘,到现在5年过去了,福园、景园、丽园、星园已经相继交付入住,整体的居住氛围浓厚,有伊河路小学(建设路第六小学)、双地铁、一五三医院等不错的配套,完全可以日常的生活需要。

同时,华瑞紫韵城还是距离常西湖新区核心区、科创绿谷最近的项目。


华瑞紫韵城地块围绕着常西湖新区核心区西北分布,天园、龙园、雅园、锦园四个地块与核心区一路之隔,2宗商业用地更是直接划进了核心区的范围。

常西湖新区大西区规划能级最高,集全郑州市、全中原区大力发展的重中之重,这里是未来的高端商务区、有全面且丰富的市政配套、有超级商业商务空间、有最密集的交通路网……

可以说常西湖新区正在起飞前夜,值得想象。

再回到华瑞紫韵城本身,华瑞做地产设计起步有非常丰富的经验,做东西脚踏实地,不够高端,但是很让人安心。

前段时间大雨来袭,华瑞紫韵城物业用心的表现得到业主认可、被业主大力表扬,甚至有业主送锦旗表示感谢,的确要对华瑞紫韵城另眼相看了。


整个常西湖新区之中,华瑞紫韵城距离核心区最近,华瑞紫韵城自然而然能吃到常西湖新区最多的利好;并且华瑞紫韵城已经比较成熟了,自住没有问题;华瑞紫韵城开发商有实力、有经验,物业用心,根本落不到地上,眼下或是未来都是一个非常不错的选择。

4

有个好消息,华瑞紫韵城天园入市了。


华瑞紫韵城天园真绝绝子,与常西湖新区核心区一路之隔,除了享受华瑞紫韵城大盘配套,还能蹭到常西湖新区核心区利好;

地铁1号线、10号线、14号线三条地铁环绕,门口就是地铁站,加上建设西路、长椿路两条主干道,交通无敌。


同时,天园还是华瑞紫韵城产品力升级的迭代大作。

天园抛弃了Art Deco的建筑风格,采用了更年轻化、颜值更高的现代风外立面,以米白色为主色调,淡雅明亮,更接近常西湖新区商务区的气质,在整个华瑞紫韵城中特别显眼。

景观方面充分考量三代同堂的生活习惯和需求,打造出区别于其他项目的“互动式景观”,营造全家人可居、可观、可游的户外活动和休闲体验景观轴线,将建筑、自然、生活完美融合。

前几期华瑞紫韵城户型上都比较刚需,89㎡之下的小三房占绝对主力,但小三房往往忽视了次卧/书房的尺寸,过于狭窄没有太多实用价值。

这一次天园把户型门槛抬高到了101㎡,拒绝为了三房而忽视舒适度,不以整体面积制约空间的尺寸,保证生活的边界,让实用性与舒适度合二为一。

除此之外还有真三段式干湿分离卫生间、阳台进深加宽30厘米、三层真空玻璃、智能梯控等小细节,天园真的配得上“迭代”这个词。



从品牌到物业,华瑞肉眼可见的不断提升,踏踏实实的为品质升级添砖加瓦;从规划到产品,天园站在华瑞紫韵城6年大城的深厚积淀上,展现了更精彩的华瑞紫韵城。

难得的是,更好的华瑞紫韵城天园的价格还跟之前一样,性价比极高,非常值得。

再说一句:常西湖新区是一个完全由政府打造的新区,地铁政府来拉、商业政府来做、产业政府来规划,相信常西湖新区其实就是相信政府;而华瑞紫韵城与常西湖新区核心区一路之隔,相信华瑞紫韵城就是相信常西湖新区、相信政府。

话说到这,真正懂华瑞紫韵城的自然懂。

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