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是开发商花样作死,还是龙华不懂深圳人想买什么样的房子……

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来源:深圳楼市

两年前,收获“先行示范区”礼包的深圳在“房住不炒”的楼市里强行掀起一波热潮,再配合上取消豪宅税的刺激,业主坐地反价的情况数见不鲜。回想起来,那似乎是深圳业主过的最后一个“暖冬”。

正是这样的双重利好再度拉高了人们对深圳楼市的预期,2020年的“小阳春”和“大礼包”似乎只是一件水到渠成的事。

龙华正是在这样的神仙背景下,推出了能代表它区域最高水平的新盘。一时间,深圳人奔走相告:“龙华新房房价正式迈上10万+台阶”。

按理说,借着深圳取消豪宅税的风口热销应该是一件顺理成章的事,更何况新房项目也不存在像二手房那样业主反价的情况,可事实胜于雄辩,市场并不买龙华的账,以至于在后来很长的一段时间里,这个10万+在成为区域人居标杆的同时,也成了龙华房价的天花板。


最好和最坏的龙华

最好的龙华在哪里?我想大多数人在这个问题上能达成一致意见,那一定是在北站以及北站周边的红山和上塘,毕竟这个区域是前些年龙华“地王”扎堆的地方。

深圳人都知道,去年的深圳楼市“日光”了很多次,但属于的龙华的却有且只有一次,而这一次恰好就是上塘的中海汇德理。


从数据上看,当时中海汇德理推出1179套住宅,均价7.37万/㎡,体量并不算小,而且它就与10万+的龙华房价天花板隔路相对,可以说,两个盘相差的这3万/㎡的均价以及大相径庭的去化对比,生动的体现了人们对龙华房价的接受程度。

不管怎么说,那里都是龙华“地王”频出、新盘扎堆、配套完善且交通便利的地方,是当之无愧的最好的龙华。

可有好就有坏,而且不像最好的地方那般被公认,或许每个人心中最坏的地方都不太一样。

如果同样以新盘的受追捧程度去判断,那龙华最差的应当是仅有24人认筹且不知道到底卖了几套的山水华庭。


与试探和挑战房价天花板的10万+新盘不同,仅有108套住宅的山水华庭项目均价约4.76万元/平方米,总价大概300万元/套起,是个不折不扣的刚(běn)需(dì)盘,顾名思义,就是说可能除了项目本地的一些刚需在看在买以外,其他人甚至连装都不装,筹都懒得认。

这可以说是龙华楼市里的两种尴尬,楼盘品质虽高可无奈均价更高,最终把购房者狠狠逼退;楼盘价格够美丽够刚需,可三无型的配套又让购房者觉得食之无味,弃之也不觉得可惜。

总之就是,当龙华的光环效应不再,开发商们就从闭着眼睛赚钱到频频踩雷吃瘪,高价品质盘市场吃不消不买账,低价拓荒盘市场又提不起兴趣。


这个便宜深圳人会捡吗?

在刚过去的这个8月,深圳二手房成交继续躺平,不过新房成交却打鸡血般的网签了5885套,环比接近翻番。所以尽管山水华庭开盘遇冷,也不影响龙华其他盘跟风入市。

曾在今年4月份传出“正在挖地基”的龙华版“深圳湾一号”鹏瑞颐璟府(一期)于9 月 9 日获批预售,备案 1659 套房源,位于 1 栋、2 栋、3 栋、6 栋,均为住宅产品。


据悉,产品户型建面约 78.9-143.1㎡,单价区间在 5.05-6.05 万 /㎡,均价约 5.52 万 /㎡,总价约 447.4 万 / 套起。

最贵的当属1栋B座的高层单位,单价破6万/㎡。说起来,这个价格贵也不贵,因为就在几个月前市场上就有风声称“项目最高单价或去到8万,均价估计7万左右。”


以吹风价来算,实际均价降了差不多1.5万/㎡,最高单价更是低了2万/㎡。4月份呆毛君去项目踩盘时就觉得,如果按7、8万的卖法,这个盘恐怕性价比会有些低,现在备案价出来,不知道有多少深圳人打算去捡这个便宜?


错位人生,前途未卜

可话说回来,这盘其实也不便宜。因为虽然备案价比吹风价要低不少,但当你拿出深圳2021年度标定地价一对照,你会发现龙华区住宅最高楼面地价才刚过4万/㎡。


而且鹏瑞颐璟府(一期)的1999 户套内建筑面积全部小于90㎡,可以说是百分百的刚需户型。

最要命的是,尽管鹏瑞颐璟府距离鹭湖枢纽站较近,该站点未来是地铁 18 号线、22 号线、有轨电车的交汇站,可它交通配套的兑现还需要不少时间。

从呆毛君的踩盘情况来看,鹏瑞颐璟府距当前4号线的竹村站还有差不多半小时的骑行距离。


项目位于五和大道和澜清一路交会处,旁边紧挨着的是偌大的观澜高新技术产业园。说这个是因为,呆毛君觉得产业是基础,有了这些产业园和工厂至少这个片区也就有了人气的基础。可另一方面,与白茫茫的一片工业园为邻或许又不太是号称“龙华版深圳湾一号”应该有的样子。


在产业园的另一边,是龙华鹭湖的一片住宅区,招商观园、城建·仁山智水花园金地鹭湖1号等楼盘就坐落在环观南路旁,片区整体的居住氛围不错。



可以说,鹏瑞颐璟府的优缺点都较为明显,美好的都在未来,比如说近鹭湖交通枢纽,交通会得到改善,且项目自带2.5万㎡商业,以后日常的需求都能得到满足,项目也足够大,至少能自成一体。

尴尬的是现在,就像目前消费主要只能依托周边小区底商,短时间内周边交通也并不算便利,有一个为刚需量身打造的户型却有着一个不太刚需的价格,至少比山水华庭的上车价高了差不多150万。


谁都知道,物美价廉的房子才能去化好,可这楼市哪能尽如人意。即使真有这样的房子,市场也早就证明过,那就是房选人,人抢房。

而房住不炒的真谛,或许就是能让人人都心平气和的各取所需、对号入座,不必趋之若鹜。也许,不是龙华不懂爱,而是人们已经渐渐忘了,怎么去爱。

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