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震惊!100宗地块无人问津,第二批集中供地怎么了?

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9月15日,杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块停止递交申请文件及缴纳保证金,其中9幅地块因有效申请没有达到规定门槛,无法进入后续正式竞价环节,最终导致“流拍”。

这10宗试点地块有其自身的特殊性,竞拍需要先“竞品质”获得资格后再进入“竞地价”程序,并且还需要“现房销售”的形式确保方案落地,这个方案无疑对开发商增加了资金压力。但是对于10宗出让地块有9宗流拍,还是让人怀疑土地市场是不是真的到拐点了。

这次“两集中”供地从福州长乐开拍,过去一段时间完成出让的地区土拍市场不时传出 “平静、冷淡、底价成交、终止出让”的消息,这些消息传出土拍市场更加“凉”了。之前有提出过受开发和回款周期的影响,未来二、三批次的供应可能不及第一批次的火热,尤其是这次开拍前,各种政策新规、地块调整还有挂牌撤回的消息已轮番上演,有偏远地块终止出让或者流拍在意料之中。但是从出让结果上看,大量终止出让土拍市场应该是真的凉了。

根据中指地主研判工具 (citymap.fang.com) 监测显示,福州二批次推出住宅用地19宗,有4宗地块在开拍前终止出让,终止地块占比为21%;另外有天津在开拍前终止出让19宗,占比超过推出用地数量的3成,济南在推出前终止16宗,青岛提前终止7宗。目前有成都、苏州在拍的城市已经分别终止了17宗和2宗,即将进行拍卖的合肥也传出将会有9宗地提前终止出让消息,占推出用地总量53%。这些城市整体终止出让数量占比达到26%,在近几年土拍市场中比较少见,而拿地企业也主要以国企央企为主。

部分城市推出&终止宗数


图片来源:中指·地主(citymap.fang.com)整理

一般情况下,推出用地终止出让有三种原因:

■ 第一种是土地的规划条件发生改变,需要做出相应的调整,这一种在产业勾地项目比较多见;

第二种是拍卖规则发生改变,需要撤回后再公布新的规则,这次撤回第二批次集中供地就是因为这个原因;

第三种是因为报名人数不足,为了防止土地流拍而提前终止,以免影响土地市场的情绪。

这次集中供地的终止出让更倾向于第三种,企业报名人数不足

一个月前重点城市“两集中”供地集体暂缓出让,后来由一些区域率先发布对出让规则作出的重大调整,调整后的规则与自然资源部内部会议的信息一致,这次调整变化也成为企业拿地重要转折点。

调整变化主要内容


图片来源:中指·地主(citymap.fang.com)整理

对于企业来看新变化政策中,有对房地产开发商较为中性的要求,要求开发商应当具有房地产开发资质。过去来看有一些做产业地产的开发商不需要有开发资质,提供产业规划既可以勾得大量产业用地,这个要求对提高土地开发利用率有利好作用,对开发商影响比较中性。

有两个调整变化比较利好开发商:

■ 一个是“溢价率上限15%,且不得通过提高起拍价调整溢价率”,并且这次土拍过程中已经落实。这个变化无疑是降低了土地成本,并且明确不能调高地价来引起溢价率变化,以确保开发商有充足的盈利空间来提高建筑品质的需要。

■ 第二个是“地价触顶可通过一次性报价、摇号、竞品质”等方式确定竞得人,这个调整和“禁马甲”同时可以充分的体现竞拍的公平合理。过去价高者得的竞价方式对一些资金有限的房企十分不友好,并且导致行业分化严重,这个调整可以让一些有开发能力的企业获得喘息机会,能够进行公平的拿地开发。

另外一条非常严苛的调整,直接限制了开发商拿地规模。“购地资金来源审查制度,加强购地和融资的监管”,要求股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。这项要求基本上除了企业自有的现金以外,其他的资金获取方式都不能用于拿地过程。之前还有要求买地金额不得超过年度销售额40%,也是限制了房企的拿地力度。这个要求犹如蛇打七寸,掐住了开发商规模扩张的命门。

开发商获取资金来源无非是两个渠道:一个是通过金融融资,现在拿地环节融资这个渠道是完全闭合,任何一家金融机构或者股东也不能铤而走险,只有拿地后才能借款进行开发建设。另外资金来源是靠销售回款,去年年底银行端房贷两道红线明确对贷款人进行了管理,设置了各级银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比设定上限。新一批购房业主房贷受限同时也影响了开发商的资金回款效率。

总之,在外部融资难,内部销售回款难的双重压力下,开发商的资金是见底了,拿地没有了从前那样高歌猛进的资本。另外这次政策的推出非常坚决,让大家不再抱有房价会继续上涨的预期,在下半年销售压力加大和房地产下行的环境影响下,开发商是真的回归理性了。

第二批集中供地各城市时间安排


图片来源:中指研究院综合整理

以上政策调整之外,还有集中供地的时间安排,也是地块终止出让的一个重要的原因。 在第二批“两集中”供地新规调整后,有12个城市把时间安排在9月份进行出让活动。 多个城市同时进行对于企业来讲无疑是压力山大,土地集中在9月份出让意味着要准备更充足的资金和更多的土地研判,上半年迫于销售回款压力导致的大量人员流失也让投拓部门和投资企业力不从心。 在企业现有资金流动的压力下,好钢用在刀刃上,好钱用在好项目上的需求越来越明确。

CREIS中指·地主 (citymap.fang.com) 在中指研究院积累多年的传统数据和新兴数据的基础上,深入研究用户应用场景,形成SaaS决策工具,目前可支持全国125城监测研究,内嵌多维度应用场景决策工具,为房企判断城市进入、分析板块/土地价值、高质量精准拿地,提供平台级服务支持。扫描下方二维码,可以申请免费试用。

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