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恒大之后,还有哪些房企可能“有雷”?

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2017年,马云在杭州举行的全球峰会上发表了一段主题演讲:“过去八年内,中国房价处于大幅上升状态,8年后,中国最便宜的东西可能就是房子。”

为了更形象说明房子到时会有多便宜,马云做了个神比喻:房价如葱。

网友对马云的预言,嗤之以鼻,甚至有人反讽说:过去30年中,中国葱价涨了40多倍,跑赢了绝大部分城市的房价,马云“房价如葱”是在暗示我们房价还要涨。


时间来到2020年后,马云被嘲讽的预言似乎正在变为现实。

《中国房地产报》发布的“上市房企2021年上半年有息负债榜”显示,已有多家负债率过高的房企降价处理楼盘了。

研究这张榜单,不能单看“有息负债”的绝对值,更要参考“手持现金”数量,手持现金代表着房企还债能力。

一般而言,手持现金占有息负债40%比较合理,房企依旧可以保持健康经营。

恒大手持现金只够还15%的有息负债,华夏幸福8%,富力地产9%,三家手持现金远远不够偿还债务,正在手忙脚乱降价处理各自的楼盘。

恒大问题大,低价卖房被约谈

近期,恒大负债引起了社会高度关注。400亿理财逾期,扯下了“宇宙第一房企”最后的遮羞布。

纵使恒大公关团队再强大,面对付不出欠款的事实,也无能为力,任由负面消息满天飞。

2017年的许家印听到马云说“房价如葱”时,第一反应肯定是嗤之以鼻。

当时恒大手持3000多亿现金,负债近5000亿,资金充沛,形势一片大好,怎么也不会想到三年后自己的楼盘会以“跳楼价”大甩卖。


恒大集团财报显示,2020年年底需还3758亿元;2021年年底需还2342亿元。为了还债,2020年2月,恒大启动了“7折卖房”活动。

当时仍处疫情期间,恒大就做了个APP“恒通宝”,鼓励购房者在线VR看房。顶着疫情搞这么一出,恒大年底还款压力可想而知。

有网友怀疑恒大“7折卖房”的诚意,留言说:“恒大楼盘先涨价后打折,我看到一个楼盘先前5500元/平,现在变成6000元/平。”

网友们的怀疑不无道理。万达王健林在一次采访中表示:

“房地产的利润没外界想得那么高,房价的一半给了政府,另一半才是开发商的,抛去管理费、施工费、材料费等等,剩下的利润大概在20%-35%。”

好家伙,恒大上来直接搞个7折,岂不是0利润卖房?这里面肯定有猫腻。

平心而论,先涨价再打折,恒大7折卖房有夸张成分。有专业二手房机构算了下,恒大促销真实力度应该在85折上下——为了还债恒大的确让出了部分利润。


活动结束半年后,恒大再次发布“7折购房”活动,宣传文案中提及“如果全款一次缴纳、加上额外优惠,一套原价100万的套房,58万即可落地。”恒大为了卖房筹款,使出了吃奶的力气。

2020年底,恒大运用种种手段,总算堵上了当年3758亿的窟窿,可见“7折卖房”还是得到了购房者的认可,给恒大清了一大批库存。但也提前透支光了销售潜力。

今年,恒大再想靠清库存回笼资金就遇到了阻力——该买房的都买了,剩下的谁买?

求生欲下,恒大真玩起了亏本卖房的活动,只求能收回投入的资金,不追求利润。

山东菏泽市,恒大有恒大华府、恒大绿洲两个楼盘,售价为4200元/平米,而两个楼盘拿地的价格是5400元/平,周围楼盘均价为6000元/平米。


周围居民一听恒大卖到了4200元/平,炸了锅,纷纷打电话给相关部门举报,恒大被约谈,“定价远低于市场价格,涉嫌不正当竞争”,缺钱程度可见一斑。

华夏幸福:愿赌服输

华夏幸福的问题比恒大还大,恒大危机尚未全面爆发,华夏幸福已倒下。其负债总额虽不及恒大1855亿,但现金仅有139亿,只够还8%的钱。

华夏幸福曾号称“环京霸主”,土地储备多集中于河北、天津、北京周边一带。2017年,“环京楼市”遭到调控、规定:非本地户籍者三年内不得购房,由此拉开了华夏幸福危机序幕。

2019年,廊坊、郑州、武汉、南京、合肥、沈阳、江门等多个项目爆发业主维权事件,理由很简单:刚买的房,还没住进去楼价就跌了。

以廊坊孔雀城为例,2018年6月买的房,标价10000元/平米,2019年1月,华夏幸福就打出了7000元/平米的价格,一套房亏二三十万,业主能不维权吗?

与恒大不同,恒大是主动降价求生存。华夏幸福是遭遇“环京楼市”整体房价腰斩,房子不降价根本卖不动,被迫降价。


但市场整体看空“环京楼市”,2018年、2019年、2020年,华夏幸福销售屡创新低,销售额从1522亿跌到了949亿——降价都无法抬升销售,哪还有钱还债?

这就是为什么华夏幸福手持现金如此之少的原因。

据说,2015年华夏幸福为了大举扩张,先后动用了15种-20种不同手段的融资方式,累计借了3000多亿,被业内誉为“花样融资天花板”。

今年2月,苦心经营的华夏幸福终于顶不住压力,宣布110亿到期债务无法按时偿还,大厦崩颓!

债券人手持债券冲向华夏幸福北京总部讨要说法,老板王文学双手一摊说:“干成今天这样我愿赌服输。”

当年融资有多潇洒,如今被讨债就有多狼狈。王文学自掏腰包93亿填补公司窟窿,算得上是一名合格的“赌徒”。

广州富力:接了万达的“雷”

富力是三家现金最少的房企中,境遇稍好的一位。华夏、恒大相继暴雷,富力硬挺着,暂时没事。

股市和债市态度却一片悲观,评级机构调低了富力的信用评级,股价跌了40%,债券被做空抛售,鲜有下家。种种迹象表明,资本市场不好看富力能在年底前还上1400亿。


富力还债的方式是“卖卖卖”。2020年将其全资持有富力空港物流园70%权益转让给黑石集团,此次交易估计收益44亿元,并出售广州写字楼,赚了59亿元的现金。

另外,又通过配售2.57亿股新股,募资净额约达24.98亿港元,用于偿还债务。

富力落得如此下场,与2017年花199亿接手万达酒店有着密切关系。万达负债危机爆发后,开始变卖资产,富力的李思廉盯上了王健林手上的77家酒店,乘人之危大肆压价,把价值350亿的万达酒店,打包199亿收入怀中。

如此划算的一笔买卖,给富力增添了200亿的债务。万达酒店并入富力后,没有一年盈利……2018-2020年,净亏损分别为4.59亿、10.08亿和14.27亿。

万达解套了,富力顶雷了。现在看看王健林才是真正的高手,当房企集体暴雷时,王健林早就解套了,提前变卖资产,卖了个不错的价钱,要是换到现在甩卖,很可能找不到“接盘侠”。

行文最后,突然想起任志强关于房价的一段神论,论调正好与马云相反。

他表示,1978年时,我们大白菜2分钱一颗,现在2元钱,涨了100倍,但房价只增加了16.6倍(2010年)。言下之意是房价还是太低,要涨100倍才够。

屁股决定脑袋,资本家的话听完一乐得了。房住不炒才是真理。

作者:垂钓翁

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