【“今年下半年的市场真的不行，我们也很困难，都卖不动了，主城区还好一点，像雅居乐北城雅郡（泾河新城）那边，刚开始去化率90%，后来变成60%，现在直接是30%，有些项目直接开盘一个月卖了5套，市场现在就是这个样子”，泾河新城某项目营销负责人唏嘘的说道。】
受7月西安发布的第一批二手房指导价、830楼市新政，以及8月楼市大量的新房供应等因素影响，近期市场明显降温，万人摇肉眼可见的减少，多数楼盘登记热度下降，平销项目增多。
近日（9月15日），国家统计局发布的《2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中数据显示：西安8月新房环比上涨0.7%，二手房环比上涨0.3%，这是西安新房第65个月连涨！
其中，深圳新房涨幅以1%领跑，青岛、重庆、乌鲁木齐皆环比涨0.8%，西安位列第三。
新房涨幅不变，购房者选择的空间变大
据统计信息显示：西安8月新房环比上涨0.7%（7月0.7%），涨幅不变，同比上涨7.7%（7月8.1%），涨幅缩小0.4个百分点，这是西安新房第65个月连涨!
新房面积区间分析来看：8月份，90㎡及以下新建商品房销售价格环比上涨0.3%（7月为0.7%），同比上涨6.7%（7月为8%）；90-144㎡之间的新建商品房销售价格环比上涨0.7%（7月为0.8%），同比上涨7.8（7月为0.8%）；144㎡及以上新房销售价格环比上涨0.6%（7月为0.2%），同比上涨7.6%（7月为8.1%）。
其中，90㎡及以下与144㎡及以上新房涨幅与7月相比，皆回落0.4个百分点。
据环球房产陕西统计：西安8月共计推出53个项目，15216套房源，在上市的这53个项目/批次中，约一半项目不需要摇号，甚至有盘去化率不足30%，多盘“卖不动”的情况出现。【8月近50%楼盘“卖不动” 西安楼市开始“退烧”？】
8月多盘齐齐供应，楼市“解渴，自然购房者选择的空间也就大了，对购房者这是一个好消息，但对于房企们来讲，市场就变得极为不友好。
“金九银十”是房企们推货的好节点，每到九、十月份房企们都会加大推货力度，加速回款，但政府对于楼市调控的决心从未变过。8月30日，西安再次出台新政，新房方面涉及限购范围扩大，离婚买房限购等，调控再次升级。
但在“金九”的前一天出台“830”新政，就间接影响到了新房市场，据环球房产陕西统计：9月（（1-15日）西安（城六区+长安区+临潼区+沣东新城）共计20个项目，推售房源3378套，半月的房源竟只有8月份房源的五分之一，简而言之一半的一半都没有，这个数据，预计西安的房企“金九”只能变“静九”了……
西安二手房市场“凉”下来了？
近期，#深圳二手房成交量创下十年新低#的消息一度登上微博热搜，深圳房产中介数量锐减，超100家房产中介关闭门店。
2月自深圳发布二手房指导价后，在短短几月，深圳二手房成交量不断下崖式下跌，二手房调控效果显著，目前已有多家城市“借鉴”，其中西安在7月发布第一批二手房成交价后，买卖双方开始“博弈”，观望情绪严重，直接起到了调控二手房市场的作用，效果异常明显。
近日在国家统计局发布的《2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中数据显示：西安二手房环比上涨0.3%（7月0.6%），涨幅缩小0.3个百分点，“二手房指导价”威力尽显，市场或许真的要“凉”下来了……
二手房面积区间分析来看，90㎡及以下的二手住宅销售价格环比涨幅为零，既没涨也没跌（7月为1%），同比上涨7.8%；90-144㎡之间二手住宅环比上涨0.5%（7月为1%），同比上涨7.2%；144㎡及以上二手住宅环比上涨0.3%（7月为1.4%），同比上涨6.8%。
以上数据可以看出，8月西安二手房价格涨幅缩小幅度较大，90㎡及以下新房出现零涨幅，90-144㎡和144㎡以上房源涨幅大幅度减小。
8月的二手房涨幅缩窄幅度较大，市场遇“冷”，距离发布部分小区二手房参考价的时间已2月有余，市场明显出现降温状态，有网友询问：西安市第一批二手房指导价下降幅度是否过大？
西安市住房和城乡建设局及时给予了回复，释放重大信号！
官方回复内容：
首批参考价涉及102个交易活跃度较高的住宅小区，由西安市房产交易管理中心以二手住房网签成交价格为基础，参考机构评估价格等因素，经调研分析综合研究制定。
考虑到部分小区楼幢的多样性，参考价格以高层为主。其主要作用是提高我市二手住房市场信息透明度，稳定市场预期，引导买卖双方理性交易，促进房地产市场平稳健康发展。
通过官方的回复我们或许能得到几个关键信息：
二手住房网签成交价格为基础：也就是说在双方在实际的成交过程中都会谈价，业主也会做相应的让步，所以实际成交价就会比挂牌价低。
西安二手房指导价的样本：考虑到部分小区楼幢的多样性，参考价格以高层为主。但是对于同一个小区，有高层、小高层，或者洋房，甚至有其他产品，是否也按照参考价执行，并没有一个统一的说法。不过多样产品都按照高层参考价格执行显然不现实，参考价机制或许还需进一步细化。针对不同的楼栋情况，产品情况出具更细致的参考价。
那么第二批的二手房指导价什么时候公布？
西安市住房和城乡建设局答复称：目前我们正在加强对全市住宅小区二手住房交易情况的监测分析，综合运用各方力量，推进第二批二手住房成交参考价格发布工作。
第二批的二手房指导价会不会有什么新变化，因此显得让人格外期待……
核审 | 熊维建
排版 | 吴慧玲
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环球房产陕西
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