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房产税真要来了?财政部确定将“这样”征收,专家预测出台时间

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房产税自2010年7月22日在财政部举行的地方税改革研讨会上拿出来大家讨论之后,随后的每一年关于“房产税何时出台”的话题都是全民关注的重要焦点。事实上,房产税已经连续8年成为房地产“年度关键热词”了。


举国上下为何都这么关心房产税政策的出台?原因我们已经说得很明白了:一方面,作为中国楼市调控的“保留大招”,房产税被寄予厚望。尤其是在过去这些年房价一路高歌猛涨,市场投资炒作成风,很多城市的房价涨幅远远甩开了居民的工资增幅,数以亿计的民众买房难度大幅增加的背景下,大家都盼望着房产税能早日出台。因为在绝大多数人的认知里,唯有房产税出台房价才能真正“应声而跌”,炒房投机客才能被彻底“打趴下”,买房才会变得更容易;

另一方面,房产税是住房持有环节征税,它的出台将关乎城镇至少8亿居民的“钱袋子”,更会彻底颠覆我国“住房持有成本为0”的原有格局。换言之,房产税的开征将对整个房地产市场起到翻天覆地的重要作用,会直接影响到我国楼市未来房价、房租的走势。


从过去这些年有关“房产税开征”的各类新闻放出后市场的反应来看,我们有理由相信,房产税在某种意义上已经起到了“未开征先震慑”的重要作用了。

此话该怎么理解?就是每一次当媒体放出“房产税将要开征”的消息后,市场就会有巨大震荡——很多人担心房产税开征持房成本会大幅增加,进而导致房价大幅下滑,所以只要有这类消息爆出,一些投资炒房客就会“坐不住”抛售手中的房产。拿今年6月份来说,当时有媒体报道“2020年7月份房产税试点将率先从一二线城市开始”,于是很多一二线城市就迎来了一股“抛房潮”:合肥、济南、南京、杭州、重庆、成都、青岛等二十多个热点城市二手房挂牌量激增200%。


房产税到底要不要开征?一直以来反对声音颇多。此前有人大教授和经济学专家都公开发言称,“找不到开征房产税的理由,如果仅仅是出于调节房价的角度来看,大可不必来通过这种方式来进行调节。”言外之意房产税的出台无理论依据,也无现实意义。

但是我们要说,未来征收房产税已经是板上钉钉的事实了,因为财政部在2017年就已经“敲定”了房产税未来必然开征的事实。不仅如此财政部高层还透露,未来要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。财政部一锤定音,网络上一切反对的声音都毫无意义了。不过房产税这个保留大招到底什么时候会和我们见面,直到2020年底也没有准确的时间。


和往年一样,2020年有关“房产税真要来了”的消息也是隔三差五被报道出来。3月份,聚富财经媒体发文称,房产税将在2020年下半年在上海、杭州两个城市全面试点,后来相关部门出来辟谣:这是假消息;5月份,中央发布了促进房产税立法的新举措,有媒体解读“房产税将在四大一线城市率先开征”,后来上海、深圳均出来澄清:这是纯属妄言;11月28日,新华社针对深圳市场出现的“打新”、“代持炒房”行为,发布了标题为《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》的文章,其中明确提到“加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,或许能收釜底抽薪之效”,有媒体又解读称,深圳从2021年1月1日起将正式出台房产税,同样的后来深圳税务局出来辟谣:该消息纯属谣言,请广大市民勿信谣传谣。

房产税真要来了?答案是否定的,2021年出台更不现实,因为房产税目前连立法工作都没有完成。媒体一而再再而三发布“房产税要来了”的消息,事实证明很多人不过是为了博眼球、赚流量。


不过最近一段时间,多位专家和机构都预测了房产税可能出台的时间。首先,独立经济学家马光远认为,房产税可能在“十四五”期间出台。不仅如此,他还直言不讳指出,“十四五”期间是房产税开征的最好时机。理由有三:1、房产税开征已经得到了民意的广泛支持;2、具备开征房产税的条件,尤其是对于家庭的第三套住房征收房产税的基础条件已经非常成熟;3、国家近段时期大谈“健全地方税、直接税体系”,这显然是在为开征房产税做准备;

其次,金融学博士、高级经济师张启迪也认为,十四五期间房地产税落地是大概率事件。考虑到2021年以后中国经济将逐渐趋于稳定,房地产企业债务风险也将得到有效治理,配合宏观经济政策的对冲以及房产税征收机制的过渡性设计,房产税在2021-2022年完成立法、2023-2024年落地是有可能出现的。他直言,“目前房产税的征收已基本不存在技术层面的障碍。”

不仅如此,他还提醒道,房产税的推出永远没有最好的时点,推出时间越晚,越不利于国内大循环的建立和经济结构的调整。房产税开征越早越好。而且开征房产税具有诸多积极意义:第一有助于抑制金融资源过度流向房地产市场;第二提升资金在经济中的配置效率;最主要的是房产税有助于稳定居民杠杆率,增加居民消费。


再者,社科院在此前发布的《中国住房发展报告(2020-2021)—楼市调控:迎来曙光再出发》中也明确提到,在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征房地产税,争取在“十四五”期间开征房地产税。由此可见,社科院对于房产税开征的态度也是“越早越好”。

事实上,我们也不止一次强调过,房产税开征的诸多条件其实真的都已经具备了:1、现在是房地产市场的稳定时期,这个出台房产税不会造成市场的大幅波动,机会难得;2、不动产登记联网早已于一年前实现;3、绝大多数城市房地产已从增量市场过渡到存量市场,而且供大于求局面已经形成;4、全民对于出台房产税都抱有很高的热情,而且民意上非常支持。

过去两三年,也有很多专家给出征税的具体实施方案建议:孟晓苏认为,应该见房就收,见证就退,从小产权房开始,税率可以高一点;黄奇帆认为,房产税税基超过3%,就会没有人炒房;财政部税政研究室主任张学诞提出,人均免征的面积控制在40到60平米,税率介于0.2%到1.2%之间,是较为合理的。


虽然开征房产税的具体时间待定,但关于房产税的最重要信号来自于财政部。财政部已经确定未来房产税将“这样”征收。

12月23日,财政部部长刘昆发表《建立现代财税体制》万字文章,其中在谈及进一步完善现代税收制度时提到,未来房产税将“这样”征收:要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

分三步走推进房产税立法,这里不需要过多解释了,这个原则和三年前提到的基本一致:先立法是普遍共识;然后是中央授权地方,未来可能每个城市的征收对象、税基都不一样;再就是根据每个城市的财政收支以及房价等基本面来决定开征时间顺序,理论上来说,可能是先从一二线大城市开始,三四线城市开征的时间点会很晚。


过去大家一直都非常关心征税是按照购买价格还是市场价,这一次财政部给出了明确“答案”:对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。什么意思?就是未来征税全部按照市场评估价。打个比方,2000年时,购买一套房子可能只花了1万元,到2025年这套房子市场评估价是1000万,那最后还是按照1000万的市场评估价来交税。既然靠房产升值赚钱了,当然也要按照房产增值的价格来交税,所以这是非常合理的。

房产税从提出到今天,最少也有十年时间了,这期间虽然重庆和上海都已经稳定试点了很长一段时间,但都仍然是小范围、轻税负,起到的作用也可想而知,既缓解不了财政压力,也无法根本遏制投资炒作。用黄奇帆的话说,房产税未来的两大作用一是帮助一些城市逐渐摆脱对土地财政的依赖,二是从根本上遏制投资炒作,所以未来房产税开征必然是大规模的,针对不同人群也会有显著区别。

目前很多专家都建议设置40-60平米的免征面积,大家觉得这样设置合理吗?也有人主张“三套房以上”才征税,大家又是什么看法?欢迎留言讨论。

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